和2021年第三次集中供地一樣，深圳地鐵再次成為今年深圳第三次集中供地的“大贏家”。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

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9月28日，深圳舉行2022年第三次集中供地，掛出7宗宅地，其中寶安區(qū)、光明區(qū)各一宗、龍華區(qū)2宗、坪山區(qū)3宗，最終6宗地順利成交，攬金超106億元。其中，坪山區(qū)的3宗地被深圳地鐵集團(tuán)悉數(shù)拿下，總地價(jià)達(dá)60.38億元。

據(jù)悉，深圳坪山區(qū)位于深圳與惠州臨深片區(qū)交界處，是目前深圳唯一未通地鐵的區(qū)域。今年年內(nèi)，深圳首條東部地鐵快線14號(hào)線就將開(kāi)通。

深圳地鐵此次拿下的坪山區(qū)3宗地為坑梓兩宗相鄰地塊G14306-8011、G14306-8012及石井街道G13305-0046宗地。坑梓兩塊地為目前亞洲范圍內(nèi)最大體量的地鐵車(chē)輛段——深圳地鐵14號(hào)線昂鵝車(chē)輛段上蓋綜合開(kāi)發(fā)地塊，石井地塊位于坪山中心產(chǎn)業(yè)環(huán)內(nèi)的科技創(chuàng)新核心區(qū)，距離在建的地鐵16號(hào)線較近。

三宗地雖然均為底價(jià)成交，但門(mén)檻并不低?？予鱃14306-8011底價(jià)32.92億元，是本次土拍中成交價(jià)格最高、面積最大的地塊；臨近的G14306-8012土地面積僅次于前者。此外，兩宗地均位于14號(hào)線安全保護(hù)區(qū)，并進(jìn)入軌道19號(hào)線規(guī)劃控制預(yù)警區(qū)，普通商品房平均售價(jià)不得高于3.53萬(wàn)元/平方米，安居房平均售價(jià)不高于1.76萬(wàn)元/平方米、最高售價(jià)不高于1.85萬(wàn)元/平方米。

石井街道地塊為深圳第二次集中供地時(shí)流拍的地塊，本次重新上架后，地塊起拍價(jià)下調(diào)了1900萬(wàn)元，由深圳地鐵全資子公司、專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司以底價(jià)11億元競(jìng)得。

在這場(chǎng)成功出讓6宗地、收金106.38億元的土拍中，無(wú)論是拿地宗數(shù)，還是總地價(jià)，深圳地鐵集團(tuán)都是“大買(mǎi)家”。

事實(shí)上，據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年實(shí)行集中供地以來(lái)，深圳共舉行了6場(chǎng)土拍，出讓土地66宗、收金1598.78億元，深圳地鐵拿了其中11宗地，總地價(jià)355.84億元，金額貢獻(xiàn)比達(dá)22.26%。深圳2021年第三批供地時(shí)，深圳地鐵就斥資178.51億元拿下坪山坑梓街道G14301-0115、寶安松崗A407-01020等5宗地。

隨著軌道+物業(yè)模式不斷發(fā)展，地鐵公司對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的涉足逐漸加深?！罢境且惑w化開(kāi)發(fā)”板塊已成為深圳地鐵集團(tuán)的“利潤(rùn)?！?。據(jù)其發(fā)布的公司債券2022半年度報(bào)告顯示，今年上半年，深圳地鐵實(shí)現(xiàn)營(yíng)收119.75億元，凈利潤(rùn)約6.23億元，利潤(rùn)主要來(lái)源為站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊，占比217.54%。

圖源：深圳市地鐵集團(tuán)公司債券2022年半年度報(bào)告

站城一體化開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊主要包括住宅、商業(yè)和保障房項(xiàng)目，大部分為集住宅、商業(yè)、公寓、寫(xiě)字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體。截至報(bào)告期末，上述項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為86.08億元，營(yíng)業(yè)成本36.08億元，毛利49.28億元，毛利率為57.25%。

在中指研究院發(fā)布的今年1-8月深圳房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP20榜單上，深鐵置業(yè)銷(xiāo)售額為175.24億元，位居榜單第二名；同期，萬(wàn)科在深圳僅銷(xiāo)售了100.02億元，位居榜單第七名。

大規(guī)模拿地的不止深圳地鐵集團(tuán)，廣州地鐵、杭州地鐵皆有先例。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地鐵公司越來(lái)越成為地方土地市場(chǎng)的生力軍。一方面，區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)逐漸成為土地出讓的重點(diǎn)；另一方面，熱點(diǎn)城市地鐵進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)給地鐵建設(shè)輸血已經(jīng)成為地鐵開(kāi)發(fā)的主要支撐。再次，地鐵公司的實(shí)力相對(duì)雄厚，拿下地塊、地鐵開(kāi)通后再賣(mài)房子，溢價(jià)會(huì)比較高。