近期，政策端頻頻釋放積極信號，中央政治局會議及中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，支持合理購房需求;另外，信貸端不斷釋放維穩(wěn)信號，部分優(yōu)質(zhì)房企近期以來融資頻獲審批，市場信心有所提升，因此融資環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)邊際寬松的跡象。

即便整體市場迎來融資開閘，但隨著償債高峰的到來，房企仍然面臨很大壓力，選擇進(jìn)行債務(wù)交換要約的企業(yè)數(shù)量明顯增多，規(guī)模也明顯增長。據(jù)安信證券數(shù)據(jù)顯示，2021全年共15家房企的20只地產(chǎn)美元債進(jìn)行交換要約，規(guī)模達(dá)83.2億美元，為近5年來最高水平。

這一情況在2022年仍在持續(xù)。年初地產(chǎn)債券到期增多，展期的民營房企范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。從目前的情況來看，對美元債進(jìn)行交換要約似乎是債務(wù)雙方選擇度最高的方案，但即便如此，并非所有的企業(yè)都能順利達(dá)成協(xié)議。

越來越多的房企對美元債進(jìn)行交換要約

1月5日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，此前就2022年1月13日到期的本金總額為7.25億美元的高級無抵押票據(jù)提供了A、B兩個要約方案，相關(guān)方案已產(chǎn)生最終投票結(jié)果。方案A獲得71.69%的投票。方案B獲得24.19%的投票。每位債券持有人只可選擇A或者B中的任何一項(xiàng)，但一旦做出選擇，則將被視作投票同意將到期日延長至2022年7月13日，不管其選擇被富力地產(chǎn)回購與否。

1月10日，榮盛發(fā)展(002146)在新交所發(fā)布公告稱，其兩筆共計8億美元債交換要約方案已獲得合資格持有人支持，對現(xiàn)有債券的交換宣告成功。為了保護(hù)全體投資者的利益，通過協(xié)議安排的方式交換100%全部現(xiàn)有境外美元債。根據(jù)要約及同意征求備忘錄、債權(quán)人支持協(xié)議約定，全部的現(xiàn)有債券將交換成為兩只新債券：2023年債券以及2024年債券(合稱“新債券”)。此次交易的一大亮點(diǎn)是新債券年期為2.5年，是近期地產(chǎn)美元債管理中最長年期的成功展期項(xiàng)目，為公司實(shí)現(xiàn)了境外債務(wù)存量的大幅優(yōu)化和有序管理。

1月18日，大發(fā)地產(chǎn)稱交換要約及同意征求的所有先決條件已獲達(dá)成且交換要約及同意征求已完成。根據(jù)交換要約及同意征求有效提交作交換并獲接納的約1.44億美元的現(xiàn)有票據(jù)已被注銷。于有關(guān)注銷后，剩余未償付現(xiàn)有票據(jù)的本金額為4036萬美元。新票據(jù)自2022年1月18日起按12.5厘的年利率計息，并須于2022年6月30日支付。

1月18日，祥生控股公告稱，完成一筆美元債的交換要約。祥生控股上周宣布將就一筆將于2022年1月23日到期本金總額3億美元的票據(jù)發(fā)起交換要約。此交換并不是公開要約形式，根據(jù)最新公告，目前交換要約已完成，根據(jù)交換要約有效提交作交換及獲接納的票據(jù)已被注銷。但據(jù)了解，該票據(jù)目前仍有1947萬美元維持發(fā)行在外。

1月20日，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告稱，4.77億美元的美元票據(jù)已根據(jù)交換要約有效進(jìn)行了交換，占交換票據(jù)本金總額5.8億美元的82.0%。與此同時，禹洲集團(tuán)征求同意另外12支票據(jù)交換要約，每1000美元本金額的同意費(fèi)為2.5美元，累計涉及未償還本金約49.16億美元。根據(jù)公告顯示，這12支債券也全部獲得了債券持有人的同意。

從特征上來看，交換要約的發(fā)起時間一般為債券到期日前的1個月左右，主要是為了緩解短期的流動性壓力，榮盛有一筆美元債提前了4個月就發(fā)起交換要約;新債主要為置換舊券，額度上一般是齊平，2021年進(jìn)行交換要約的海倫堡和港龍中國還增發(fā)了部分規(guī)模;期限條款上延期6個月到3年不等，榮盛發(fā)展新債券年期為2.5年，是近期地產(chǎn)美元債管理中最長年期的成功展期項(xiàng)目;新券利率上一般會高于舊券以吸引投資者的同意。

債權(quán)人同意交換要約仍需看公司基本面

當(dāng)然并不是所有公司的美元債都能順利展期。2022年1月19日晚間，一家廣東房企公告稱，其將不會為即將于2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據(jù)支付余下本金及最后一期利息;此外，在30天寬限期屆滿后，其也將不會支付于2023年6月到期本金總額為2億美元、2024年6月到期本金總額為2億美元的美元票據(jù)項(xiàng)下的最新一期利息。

2021年11月25日，一家民營房企發(fā)布公告稱，由于無法償付2021年12月7日到期的4億美元境外債，因此提議投資人將這筆債券交換成2023年6月到期的新債券，以避免違約。要約交換至少需要獲得3.8億美元或95%債券持有人的同意才能生效。但是，12月3日，這家民營房企發(fā)布公告稱，2021年12月7日到期4億美元票據(jù)要約交換失敗，仍未償還的本金總額為4億美元。

業(yè)內(nèi)人士表示：美元債交換要約本身就很難達(dá)成，債權(quán)人不認(rèn)為同意對自己更加有利。從目前的情況來看，同意交換要約的債權(quán)人可能多認(rèn)為企業(yè)面臨的流動性危機(jī)只是一個偶發(fā)性情況，仍需要看公司的基本面以及償債能力。

爭取到近期地產(chǎn)美元債管理中最長年期的榮盛發(fā)展，2021年完成年度銷售目標(biāo)約103.5%，在規(guī)模房企2021年度銷售目標(biāo)完成率平均在八成、九成的情況下，獲得這一成績并不容易。

據(jù)榮盛發(fā)展公告披露，2021年1-12月，榮盛發(fā)展累計實(shí)現(xiàn)簽約面積1204.22萬平方米，同比增長2.53%;累計實(shí)現(xiàn)簽約金額1345.58億元，同比增長5.87%。2021年初，榮盛發(fā)展制定了1300億元的銷售目標(biāo)。按此計算，2021年全年完成年度銷售目標(biāo)約103.5%。