6月11日，持續(xù)五天的成都土拍落下帷幕，最終結(jié)果既有意料之中、也有意外之處。

受限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持等規(guī)則影響，成都首輪集中供地平均溢價(jià)率僅7%，40宗含宅地塊全部成交，建筑面積469萬平方米，共計(jì)成交354.9億元，平均樓板價(jià)12958元/平方米。溢價(jià)率被控制住，并未背離業(yè)內(nèi)此前的預(yù)判。

出乎意料的是，此次土拍的大得主并非行業(yè)龍頭，而是本土房企人居。這家公司獨(dú)自取地四宗，成為本輪供地的拿地王，成交金額共53億元。規(guī)模房企中，僅萬科、龍湖、華潤(rùn)等成都“老玩家”有所斬獲，且多數(shù)成交地塊位于主城區(qū)。

實(shí)際上，早在土拍前，成都官方便發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與我市商品房建設(shè)用地競(jìng)買的主體資格審查辦法(試行)》，明確如果房企存在一些情況，將被納入競(jìng)買資格限制名單，其中便包括踩中“三道紅線”的開發(fā)企業(yè)。

上述辦法意味著，如果按2020年末數(shù)據(jù)計(jì)算，國(guó)瑞置業(yè)、首開股份、天譽(yù)置業(yè)、華夏幸福、富力地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中國(guó)恒大、綠地控股、泰禾集團(tuán)等9家房企無法參與成都市場(chǎng)的集中供地。該規(guī)定在22城中尚屬首例。

為控制土拍熱度，成都還設(shè)定了復(fù)雜的競(jìng)拍條件。首輪40宗土地，均采取“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”，并“設(shè)置可售商品住房清水最高銷售均價(jià)+配建并自持固定體量租賃住房+設(shè)置土地最高限價(jià)+續(xù)競(jìng)自持租賃住房面積比例”進(jìn)行拍賣。

盡管房企對(duì)成都熱情不減，但在實(shí)際競(jìng)拍中，高自持比例還是讓很多企業(yè)望而卻步。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，本次土拍超七成地塊觸及最高限價(jià)，平均自持租賃住房比例近20%，并有5宗地需要現(xiàn)房銷售。主城區(qū)如高新區(qū)、成華、青陽等自持租賃住房比例在20%以上，近郊的天府新區(qū)占比更是超過30%，郊區(qū)則較為溫和。

最終，本土國(guó)企、民企共競(jìng)得21塊地，德商、人居等位列1-5月成都市流量榜TOP10的企業(yè)更是收獲頗豐。“成都大部分地塊競(jìng)自持租賃住房比例較高，本土房企‘出手闊綽’也在情理之中，畢竟地緣優(yōu)勢(shì)、資金、人脈均占優(yōu)的情況下，運(yùn)營(yíng)操作空間更加大。”該機(jī)構(gòu)稱。

相較而言，龍頭房企在成都補(bǔ)倉力度較小。“華潤(rùn)、萬科與龍湖等14家一線品牌房企拿地金額合計(jì)為136億元，占總成交金額38.3%;本土與中小規(guī)模房企拿地金額合計(jì)為218億元，占總成交金額61.7%。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩稱。

值得注意的是，在限價(jià)及高自持比例下，房企在成都市場(chǎng)的利潤(rùn)空間有所收窄。

潘浩表示，本次土拍中，武侯區(qū)、金牛區(qū)、青羊區(qū)樓面價(jià)分別同比上漲47%、48%與115%，三區(qū)新房限價(jià)各是22100元/平方米、23850元/平方米以及24450元/平方米，樓面價(jià)/新房限價(jià)均超60%，房企利潤(rùn)空間被逐步抬升的地價(jià)侵蝕。

克而瑞也稱，對(duì)比可售樓板價(jià)來看，除去人才公寓地塊，本次土拍平均地價(jià)房?jī)r(jià)比接近0.7，主城區(qū)中高新、成華、青羊、金牛房地比達(dá)0.8以上，部分熱門地塊地房比更是接近0.9。投資窗口期縮短之下，一次性供應(yīng)大量土地未能減緩競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，競(jìng)自持租賃住房比例更考驗(yàn)房企運(yùn)營(yíng)能力。