上海“121”新政細(xì)則逐漸落地，主要是通過樓盤公示規(guī)則的辦法。

2月6日，上海閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”、寶山區(qū)“經(jīng)緯城市綠洲家園三期”、嘉定區(qū)“峰范嘉苑”3個(gè)樓盤正式啟動(dòng)對(duì)外公開認(rèn)購，并在售樓處公示了《計(jì)分規(guī)則》與《入圍規(guī)則》。綜合來看，《積分規(guī)則》分兩部分構(gòu)成，其中基礎(chǔ)分根據(jù)認(rèn)購對(duì)象名下有無房產(chǎn)、五年內(nèi)是否有購房記錄、家庭結(jié)構(gòu)和戶籍情況打分;年限分根據(jù)認(rèn)購對(duì)象的社保繳納月數(shù)(計(jì)分年限×12)和系數(shù)相乘算得。簡(jiǎn)單歸納如下：

基礎(chǔ)分：(滿分60分)

1、 家庭10分，單身0分

2、上海戶口10分，非本市0分

3、上海無房20分，上海有房0分

4、無房：五年內(nèi)無購房記20分

有房：五年內(nèi)無購房記錄5分

五年內(nèi)有購房記錄0分

動(dòng)態(tài)分：(滿分21.7分)

1、社保從2月往前推(2003年開始)每繳納一年社保加0.1分

需要客戶帶身份證去社保局拉自己的社保單(社區(qū)服務(wù)中心)

(來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

這一細(xì)則被業(yè)內(nèi)人士稱為：保護(hù)無房戶最大權(quán)益，同時(shí)擠掉“炒房人”的水分。各類人群參與新房公證搖號(hào)，按照入圍概率可分為：上海無房家庭、外地?zé)o家庭、外地?zé)o房家庭5年內(nèi)有購房記錄、上海單身、上海有房家庭改善人群。

首批新盤搖號(hào)入圍比1.3：1

具體而言，購房人在認(rèn)購后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個(gè)分?jǐn)?shù);再按照搖號(hào)人數(shù)比房源多30%的原則，按計(jì)分高低排序，選取進(jìn)入公證搖號(hào)選房的人員名單。

購房人如實(shí)填報(bào)之后，市房管局、民政局、社保中心等將進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)核查，確認(rèn)每一個(gè)購房者的計(jì)分。據(jù)了解，認(rèn)購計(jì)分審核時(shí)間在10天左右。

前述三個(gè)新盤均以剛需盤為主，位于上海郊區(qū)，均價(jià)在4萬-5萬元/平方米左右。認(rèn)購規(guī)則中明確規(guī)定，樓盤上市認(rèn)購組數(shù)超過可售房源套數(shù)一定比例時(shí)，將采取計(jì)分排序的方法，選取進(jìn)入公證搖號(hào)選房的購房人。計(jì)分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進(jìn)行計(jì)算。按計(jì)分高低排序選取進(jìn)入公證搖號(hào)選房的人員名單后，其余認(rèn)購人不再進(jìn)入公證搖號(hào)選房環(huán)節(jié)。

《入圍規(guī)則》顯示，項(xiàng)目認(rèn)購組數(shù)與上市房源套數(shù)比超過1.3:1，根據(jù)上述打分結(jié)果確定入圍分?jǐn)?shù)線，劃分入圍名單。但據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售反映，這個(gè)比例是暫定的，后續(xù)的新盤可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。

比如，可售房源有500套，認(rèn)購人有1000戶，那么可以入圍搖號(hào)的有650戶。當(dāng)入圍最后一個(gè)分值有多人同分，則相同分值的人都可以入圍搖號(hào)。凡得分大于等于入圍分?jǐn)?shù)線的認(rèn)購對(duì)象，均納入入圍名單，參與后續(xù)公證搖號(hào)。

只要入圍，則機(jī)會(huì)平等。一名銷售表示，分?jǐn)?shù)高低只能決定買房人是否能進(jìn)入搖號(hào)池;搖號(hào)則是由機(jī)器來排序的。

“121”新政里有一條針對(duì)贈(zèng)與的政策：1月22日新政實(shí)施之日起，贈(zèng)予其他人的房產(chǎn)，仍然計(jì)算在原先房屋持有人名下。這能有效防止部分購房人為了提高積分，而將房產(chǎn)贈(zèng)予親友。此外，使用權(quán)房也將記錄到承租人名下。這被認(rèn)為是繼續(xù)打壓投機(jī)炒作空間，有效防止一些買家鉆空子。

在嘉定“峰范嘉苑”現(xiàn)場(chǎng)，記者看到部分上海有房客戶，想多買一套給父母居住，這個(gè)群體按照計(jì)分制計(jì)分排名較后。他們與其他剛需買家一樣，聚在公示欄前認(rèn)真核對(duì)信息，偶爾也會(huì)討論是否要遞交資料碰碰運(yùn)氣。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析指出，搖號(hào)計(jì)分制可以緩解無房戶買不到房的焦慮情緒。前述三個(gè)樓盤都是典型首改類產(chǎn)品，也是市場(chǎng)交易主力，正好用這一方法檢驗(yàn)“121”以來一系列政策效果。后續(xù)市場(chǎng)還會(huì)有高端項(xiàng)目入市，如果這些項(xiàng)目溫度也開始下降，那么市場(chǎng)預(yù)期會(huì)下降，上海樓市將重新回到合理通道內(nèi)。

二手房應(yīng)聲回落

來自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，新政一出臺(tái)，上周(1月25日-1月31日)上海二手房新增掛牌量直接跳水，降到1萬套以內(nèi)，為9543套，環(huán)比減少26.7%。平時(shí)市場(chǎng)掛牌量波動(dòng)上下也就5%，掛牌量縮水非常明顯，說明政策對(duì)市場(chǎng)影響立竿見影。往年的1月份是傳統(tǒng)淡季，二手房掛牌量也會(huì)縮量，但今年則持續(xù)周掛牌量持續(xù)在1.1萬套以上，市場(chǎng)熱度已算反常。

新政開始執(zhí)行一周以來，相比新房反應(yīng)稍有些遲滯，二手房反應(yīng)還是比較快的。上周除了掛牌量縮水以外，掛牌價(jià)格也出現(xiàn)回落。上周中原地產(chǎn)二手房報(bào)價(jià)指數(shù)為75，環(huán)比下跌4個(gè)百分點(diǎn)。

盧文曦指出，過往價(jià)格指數(shù)漲上來一周也就2-3個(gè)百分點(diǎn)，一下跌幅那么大也反映政策效果。具體來看，報(bào)價(jià)持平的區(qū)域比較多，上周有4個(gè)區(qū)報(bào)價(jià)持平，其余的區(qū)價(jià)格環(huán)比上漲1%和2%，上漲2%的區(qū)略多一些。“121”政策于兩周前出臺(tái)，上周二手房市場(chǎng)拐點(diǎn)即出現(xiàn)，后續(xù)可以預(yù)見的是市場(chǎng)僵持博弈，疊加春節(jié)因素，市場(chǎng)交易縮水是大概率事件。另外，隨著政策細(xì)則陸續(xù)落地，還會(huì)持續(xù)發(fā)揮效應(yīng)，市場(chǎng)也需要有1-2個(gè)月的消化時(shí)間。

盧文曦指出，細(xì)則實(shí)行后，如果一個(gè)新盤認(rèn)籌比例高于1.3:1，比如說是1.4:1，那么也不能說明市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，因?yàn)橛行枨蟮娜诉€是那么多。“1.3:1的比例是如何設(shè)定的?是否根據(jù)房管局的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)調(diào)整，這還要觀察一段時(shí)間，看后續(xù)的市場(chǎng)變化”。