盛德紫闕業(yè)主煩心事：難拿的房本

在解扣債務(wù)關(guān)系、成功以新盤(pán)的方式入市后，昔日北京知名爛尾樓杰寶公寓變身盛德紫闕后的第二季故事，依舊沒(méi)有講好。北京商報(bào)記者近日接到包括羅賓在內(nèi)的多位盛德紫闕業(yè)主反映， 自己2015年購(gòu)買(mǎi)的準(zhǔn)現(xiàn)房至今未取得產(chǎn)權(quán)證，直接導(dǎo)致不能落戶、家中孩子無(wú)法上學(xué)以及無(wú)法再入市。據(jù)業(yè)主們調(diào)查，包括開(kāi)發(fā)商和主管部門(mén)給出不能辦產(chǎn)權(quán)證的原因是開(kāi)發(fā)商欠繳土地出讓金，而一個(gè)欠繳土地出讓金的項(xiàng)目，又如何順利獲得預(yù)售許可證實(shí)現(xiàn)銷售?前期銷售不錯(cuò)的盛德紫闕為何資金鏈再次出現(xiàn)問(wèn)題?

難拿的房本

“2014年8月售樓處開(kāi)放看房，2015年5月預(yù)售證下來(lái)交錢(qián)買(mǎi)房，2017年9月在延期收房一年后，在各種條件都不具備的情況下被迫收房，現(xiàn)在2019年6月了，我還沒(méi)拿到房產(chǎn)證。”雖然當(dāng)初買(mǎi)下這套知名的爛尾樓，羅賓對(duì)于產(chǎn)權(quán)縮水、債務(wù)扯皮的問(wèn)題都有過(guò)心理準(zhǔn)備，但也沒(méi)想到，不但最后所有曾經(jīng)設(shè)想過(guò)可能出現(xiàn)的問(wèn)題都出了，沒(méi)想到的問(wèn)題也出了。

之所以說(shuō)可能出現(xiàn)問(wèn)題，是因?yàn)槭⒌伦详I的前身杰寶公寓是北京數(shù)一數(shù)二的爛尾樓。

公開(kāi)報(bào)道顯示，盛德紫闕位于東城區(qū)安定門(mén)外大街86號(hào)，前身叫杰寶公寓，由北京杰寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“杰寶公司”)開(kāi)發(fā)建設(shè);1996年7月通過(guò)協(xié)議出讓方式取得該地塊，直到2001年才開(kāi)工，2002年12月取得預(yù)售許可證，2003年封頂。北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，杰寶公寓于2002年12月10日獲批的預(yù)售許可證顯示，其土地用途和使用年限為公寓70年以及商業(yè)40年，準(zhǔn)許銷售面積75827平方米，批準(zhǔn)預(yù)售部位包括A、B、C、D、E、F座部分公寓，地上1-3層、地下1層、2層(不含車庫(kù))和2層夾層。由于產(chǎn)權(quán)糾紛、資金斷裂、擅改規(guī)劃等問(wèn)題，杰寶公寓最終通過(guò)竣工驗(yàn)收交房，爛尾十余年。

2011年6月和9月，盛德基業(yè)控股股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“盛德基業(yè)”)分別通過(guò)旗下兩家全資子公司，以85%和15%的股權(quán)比例分兩次收購(gòu)了杰寶公司，將其納入旗下另一全資子公司，杰寶公寓項(xiàng)目也由此易主盛德基業(yè)，并于此后被重新包裝更名為“盛德紫闕”后，以“二環(huán)豪宅”、“和平里學(xué)區(qū)房”的新面貌再度入市。

在經(jīng)盛德基業(yè)接盤(pán)后，至2015年5月再入市時(shí)，這個(gè)備案名為“盛德大廈”的土地用途和使用年限已變更為“城鎮(zhèn)住宅用地(公寓)：70年; 批發(fā)零售用地(商業(yè))：40年”，準(zhǔn)許銷售面積為57602.29平方米，批準(zhǔn)預(yù)售部分扣除了20層、19層、地下全部以及部分樓層房屋，批準(zhǔn)擬售套數(shù)為334套，包括330套公寓、4套商業(yè)(項(xiàng)目規(guī)劃套數(shù)384套，包括378套公寓、6套商業(yè))，住宅擬售價(jià)格為8.83萬(wàn)元/平方米。

預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)與未知的難題

“我知道買(mǎi)爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)，但它能夠拿得下來(lái)預(yù)售證，至少說(shuō)明是合規(guī)的，現(xiàn)在又有資金監(jiān)管，最少能夠保證房子蓋完沒(méi)問(wèn)題吧。” 羅賓坦言，選擇買(mǎi)盛德紫闕，“核心城區(qū)”、“學(xué)區(qū)房”、“新盤(pán)”是自己的關(guān)鍵詞。

據(jù)他回憶，當(dāng)初項(xiàng)目售樓處開(kāi)放的時(shí)候，自己的小女兒還沒(méi)出生。“我是北京人，就想孩子在東西城上學(xué)，可選擇的余地并不大。”羅賓坦言，在東西城買(mǎi)房子，要么就老破小，要么就太貴，所以這個(gè)單價(jià)跟二手房差不多、戶型又不太大的次新房，一下子就吸引了自己。

“交錢(qián)買(mǎi)房的時(shí)候，小女兒剛剛5個(gè)月，現(xiàn)在都快5歲了，產(chǎn)權(quán)證辦不了，戶口就落不下來(lái)。”為了買(mǎi)這個(gè)房子，羅賓賣(mài)了自己在朝陽(yáng)區(qū)的房子，將戶口挪到了父母在同區(qū)的家等著，眼看明年女兒就要上學(xué)了，不但東城學(xué)區(qū)房上不了，女兒作為一個(gè)有北京戶口的小孩，因?yàn)樗睦险叽嬖诓幻鳎F(xiàn)在誰(shuí)都不能明確說(shuō)能上哪個(gè)學(xué)校。

據(jù)羅賓介紹，因盛德紫闕當(dāng)時(shí)賣(mài)房的時(shí)候主打東城重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，因此購(gòu)房者多是為了“以舊換新”給孩子上學(xué)的家長(zhǎng)。

“500萬(wàn)起，最貴的上億，說(shuō)到底讓300多戶業(yè)主心甘情愿為這個(gè)昔日爛尾樓買(mǎi)單、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，是一顆老母親望子成龍的心。”

按照購(gòu)房合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2018年12月31日前完成產(chǎn)權(quán)登記，幫助業(yè)主拿到房產(chǎn)證。不過(guò)業(yè)主反映，在購(gòu)房人陸續(xù)收房后，開(kāi)發(fā)商對(duì)于產(chǎn)權(quán)辦理一再推諉，讓業(yè)主們耐心等待。

“說(shuō)不通啊，我們也是五證齊全的房子，哪里出了岔子，辦不下來(lái)證?” 成為了困擾購(gòu)房多年盛德紫闕項(xiàng)目業(yè)主的一個(gè)問(wèn)題。

根據(jù)業(yè)主們提供給北京商報(bào)記者的一份“2018年6月22日編號(hào)為2018-017號(hào)信訪答復(fù)意見(jiàn)書(shū)”，規(guī)自委回復(fù)稱，“依據(jù)檔案登記，只有2014年開(kāi)發(fā)商跟原國(guó)土局簽訂的土地出讓補(bǔ)充協(xié)議二，并沒(méi)有提到市規(guī)函[2015]523號(hào)規(guī)劃許可文件。最終3.9億元出讓金就是依據(jù)竣工實(shí)測(cè)面積與2014年土地出讓補(bǔ)充協(xié)議二之間的面積差做的補(bǔ)價(jià)款”。換句話說(shuō)，辦不下來(lái)產(chǎn)權(quán)證的核心原因，是開(kāi)發(fā)商欠繳土地出讓金。

就欠繳土地出讓金償還情況、項(xiàng)目規(guī)劃等問(wèn)題，北京商報(bào)記者多次致電杰寶公司公開(kāi)預(yù)留電話，其中一通電話在接通后被隨即掛斷。記者也曾致電盛德基業(yè)，不過(guò)截至發(fā)稿前，電話無(wú)人接聽(tīng)。

消失的法定代表人

更讓業(yè)主們擔(dān)心的是，包括杰寶公司法定代表人等多項(xiàng)工商登記信息的集中變更，似乎預(yù)示著更大問(wèn)題的到來(lái)。

根據(jù)業(yè)主提供的材料，在2018年12月18日簽訂《協(xié)議三》之時(shí)，杰寶公司作為受讓方，法定代表人已經(jīng)變更為朱明。而在2014年2月26日，在杰寶公司同市國(guó)土資源局簽訂的《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》附件二《補(bǔ)充協(xié)議》中，合同所約定的受讓方法定代表人為王旭東。

據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，2018年4月13日，杰寶公司出現(xiàn)法定代表人、主要人員以及投資人集中變更。該公司法定代表人由王旭東變更為朱明，王旭東還退出了原執(zhí)行董事、經(jīng)理之列，此外監(jiān)事侯玉勃也退出該公司。與此同時(shí)，新增肖文任執(zhí)行董事、朱明任經(jīng)理、陳又盟任監(jiān)事。但杰寶公司的最終受益人仍顯示為王旭東。撤出杰寶公司的王旭東還有另外一個(gè)身份——盛德基業(yè)董事長(zhǎng)。

“訴訟成功易，追究責(zé)任難。事實(shí)上此類案件即使訴訟成功，也很難執(zhí)行。”北京盈科(上海)律師事務(wù)所高級(jí)律師郭韌表示，依據(jù)《公司法》，有限責(zé)任公司股東承擔(dān)責(zé)任以投資額為限。如果公司資不抵債的話，即使判決出來(lái)了，那么公司也沒(méi)辦法還錢(qián)。不過(guò)公司的相關(guān)法人代表與董監(jiān)高可能會(huì)被列入失信名單，除非他們解決問(wèn)題，否則可能就一直處于限制高消費(fèi)、列為失信等狀態(tài)。

天眼查監(jiān)控到的公司風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)情況顯示，杰寶公司存在自身風(fēng)險(xiǎn)、周邊風(fēng)險(xiǎn)以及預(yù)警信息共計(jì)超百條，其中68條集中在自身風(fēng)險(xiǎn)，包括十余條被執(zhí)行信息、失信信息等高風(fēng)險(xiǎn)信息，杰寶公司現(xiàn)已因未按時(shí)履行法律義務(wù)屢次被法院要求強(qiáng)制執(zhí)行，同時(shí)被列為失信被執(zhí)行人名單;此外，公司名下另有買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、借款合同糾紛、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛等數(shù)十條法律訴訟記錄。

但在盛德紫闕項(xiàng)目業(yè)主看來(lái)，因?yàn)椴荒茏肪坑邢挢?zé)任公司杰寶公司的刑事責(zé)任，業(yè)主的追債之路漫漫無(wú)期。“當(dāng)初盛德基業(yè)5000多萬(wàn)接手這個(gè)爛尾樓，算上正規(guī)及違規(guī)售房所得估計(jì)也有近50億元。現(xiàn)在等于這家公司已經(jīng)被掏空了，公司不死也不申請(qǐng)破產(chǎn)，賬戶沒(méi)錢(qián)還對(duì)外欠了大筆債務(wù)。我們業(yè)主甚至都懷疑，是不是原法人代表另外找了幾個(gè)人轉(zhuǎn)移責(zé)任。”業(yè)主魏楠嘆口氣說(shuō)道。

“現(xiàn)在大家的訴求就是希望相關(guān)部門(mén)介入，畢竟房子等得起，孩子等不起。”羅賓說(shuō)，業(yè)主們已經(jīng)向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行了反饋，希望能按照歷史遺留問(wèn)題的方式予以解決。