之前在準備創(chuàng)業(yè)周年演講的事情，所以有一陣子沒有認認真真碼字了，現(xiàn)在回來了

今天想和大家聊一個現(xiàn)象，關于房價憑什么漲的理由，和以前不太一樣了

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先從最近的一些事情開始說起

不知道各位發(fā)現(xiàn)了沒有，最近的兩年開始，整個城市的大規(guī)劃變得特別多了。以前都是小規(guī)劃，比如一個城市怎么擴張怎么升級

但是在現(xiàn)在，落地的都是各種城市群之間聯(lián)動帶動的大規(guī)劃，比如粵港澳、長三角，包括之前的雄安新區(qū)和海南自貿(mào)區(qū)，所有的規(guī)劃能級都是

為什么要落位這么多國家級的城市規(guī)劃，理由有很多啊，但是其中有一個重要的理由就是過去10年那種單點的城市規(guī)劃出現(xiàn)了一定程度的問題

如果大家去的城市多一點，應該會有印象去到一個城市下了火車站，幾乎每個城市都要說自己要規(guī)劃一個新區(qū)，構(gòu)筑下一個陸家嘴(600663)或者新的CBD之類的口號。而在這樣的城市擴容節(jié)奏下，出現(xiàn)了很多的能源損耗。

最后大家統(tǒng)計下來，全國各地的空間供應量，不論是住宅還是產(chǎn)業(yè)還是商辦都遠大于預期，最夸張的時候一個城市出現(xiàn)19個新城

這個城市就會開始焦慮和恐慌，一旦焦慮和恐慌就會陷入依賴房地產(chǎn)的節(jié)奏，希望開發(fā)商可以幫忙吆喝，希望開發(fā)商可以更多的產(chǎn)出GDP，希望開發(fā)商可以帶動產(chǎn)業(yè)。

而當空間供應過量人口產(chǎn)業(yè)導入乏力的時候，

而為了和開發(fā)商更好的協(xié)作，這個城市就必須一致持續(xù)的釋放規(guī)劃利好，然后地方操盤手就利用一些虛無的規(guī)劃利好透支樓市飲鴆止渴

大部分城市的惡性循環(huán)大部分都是這么來的

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另外一個層面，很多小城市正在抑制不住的萎縮，收縮型城市是最近一段時間被高頻提起的。

說的是常駐人口持續(xù)的低于戶籍人口，人口大量的外流導致城市處于萎縮的狀態(tài)。

這些城市并不是我們想象中的存在東北什么地方，而是在全國范圍內(nèi)大量的存在。因為在整個版圖里忽略，從而導致本地居民也開始放棄自己的故鄉(xiāng)

那么毫無疑問大規(guī)劃就是試圖來解決這個問題的，某種程度上大規(guī)劃就是將城市之間的資源進行重新的整合，依賴大規(guī)劃將人口呈現(xiàn)階梯式的吸引，依賴大規(guī)劃實現(xiàn)城市和城市之間的互動和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，從而實現(xiàn)資源去庫存的節(jié)奏

把一些還有希望的城市依賴一兩個強勢城市的帶動捏合成一個綜合體

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所以當我們明白這個邏輯的時候，你就要明白大規(guī)劃落地的同時，他一定不會讓這個區(qū)域的房價很快的大漲。因為一旦大漲就又會陷入到房價透支利好，然后地方城市為了維持高房價再一次陷入到焦慮和恐慌的不安全感狀態(tài)里。

某種程度上這又會重蹈覆轍

而大規(guī)劃是一定不能失敗的，理由很簡單，因為這是國家層面的規(guī)劃。所以也不能重復以前單個城市發(fā)展不利的局面

第一種是不讓你漲，第二種是允許你漲但是限售，從而將資金流鎖住

因此區(qū)域的城市一定會對地方的房價進行嚴格監(jiān)控，監(jiān)控的模式有兩種，

好，如果寫到這里你理解為那些大規(guī)劃城市的房價不會漲，那你就大錯特錯了，一個城市能級的發(fā)展和房價一定是高度捆綁的，得到規(guī)劃刺激的城市房價一定會穩(wěn)健上揚，只是這個上漲路徑和以前不太一樣了

一個理想的城市發(fā)展路徑應該是這樣的：

規(guī)劃落地帶來產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生有錢人樓市因需求旺盛而發(fā)展正向循環(huán)

過去城市的發(fā)展模式是：規(guī)劃利好先行房價透支用戶因房有錢產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起來惡性循環(huán)

所以寫到這里各位應該明白為什么一定要堅持房住不炒以及樓市維穩(wěn)，此時此刻的樓市是不適合大波動的，因為一旦波動劇烈就會干擾那些國家級別的戰(zhàn)略規(guī)劃變成現(xiàn)實的可能

而未來一個穩(wěn)健的城市群基本上需要一個三叉戟：

一個單點的強勢城市能夠輸出價值觀和商業(yè)模式，然后還需要2-3個城市用來承載人口吸納的，另外還需要若干個城市負責土地出讓和相關資源協(xié)調(diào)。

長三角格局比較明朗，單點就是上海(樓盤)，承接人口的來自杭州(樓盤)和蘇州(樓盤)，其他環(huán)滬的作為土地儲備進行開發(fā)。

粵港澳可能很多人會有自己的答案，在我心里單點是香港，深圳(樓盤)廣州承載人口升級，然后其他地方負責土地儲備和資源協(xié)調(diào)。

粵港澳的發(fā)展未來還要看各個城市是否心甘情愿的按勞分類，這是關鍵，特別是深圳和香港、廣州(樓盤)和深圳互相之間明爭暗斗的關系。

城市之間合作某種程度上也代表著不同程度的妥協(xié)和忍讓，這是城市群發(fā)展必須要接受的

長三角明朗很多也是因為這么多年的磨合，大家差不多都找好了自己的定位。而京津冀或者雄安新區(qū)的整個聯(lián)動，說實話我還沒看出來

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所以各位，如果你篤定那些大規(guī)劃會成功，那么你對樓市的認知就要發(fā)生幾個基本的改變

1、時間周期會被拉長，從過去的2年變到5年以上，如果你沒有深耕的理念，那么你就等著被割吧

人口和產(chǎn)業(yè)在樓市的前面

2、房價能夠漲的城市一定是搶人成功的，這是毫無疑問的，在正向循環(huán)的城市發(fā)展過程中，

3、如果要買入大規(guī)劃所在地，需要密切關注所在城市的地價結(jié)構(gòu)，土地成本過高和過低都不是一件太好的事情，土地成本過高未來會有限售的可能性，土地成本過低可能房價就失去“被迫”上漲的可能，所以此時此刻眼光很重要

最后來個總結(jié)

以前城市規(guī)劃發(fā)展，因為在利益面前總是會發(fā)生各種各樣的偏差，所以總是導致不少城市依賴樓市或者渴望先發(fā)展樓市。

現(xiàn)在做大規(guī)劃，本質(zhì)上就是在國家層面掌控整個大規(guī)劃不會偏差，確保城市發(fā)展在前，樓市起勢在后

如果你覺得那幾個大規(guī)劃能成，那么你就要對區(qū)域的樓市發(fā)展要有耐性，如果你覺得不能成，那么要么你就買錯了房子，要么就祈禱你好歹買了單點強勢的城市，僅此而已

什么，不在大規(guī)劃里的城市怎么看。

我們同樣看到類似于西安(樓盤)長沙這樣的城市在瘋狂的搶人，但是這些單點城市因為缺少和周邊的聯(lián)動，所以核心看這個城市的產(chǎn)業(yè)是否能夠獨立完成升級，否則依靠房價在漲的因素搶人，只會加速城市的惡性循環(huán)

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大概就是這樣，希望這篇文章可以幫助到所有最近跟著熱點看市場的朋友們

以上為正文，來自盧俊