小區(qū)的地下車(chē)庫(kù)歸屬權(quán)到底是誰(shuí)的?隨著私家車(chē)增加，城市居民對(duì)車(chē)位的關(guān)注度空前。一般業(yè)主都認(rèn)為車(chē)位需要從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)，但鄭州市有一個(gè)小區(qū)“不簡(jiǎn)單”，他們通過(guò)一波“神操作”，將300余個(gè)地下停車(chē)位從開(kāi)發(fā)商手中“爭(zhēng)取”了過(guò)來(lái)，租金歸小區(qū)公共所有。不料，運(yùn)行了沒(méi)多久，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)及新物業(yè)公司，被開(kāi)發(fā)商告上了法庭。一審敗訴后，業(yè)主們和律師重新收集整理證據(jù)，提起上訴，昨日二審開(kāi)庭審理。

【緣起】業(yè)主維權(quán)始于“自治”300余個(gè)地下停車(chē)位

“起初我們對(duì)停車(chē)位歸屬問(wèn)題也不了解，不在意。”鄭州市鄭東新區(qū)恒通新城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任梁芳靜介紹，直到業(yè)委會(huì)成立幾個(gè)月后，小區(qū)有購(gòu)買(mǎi)了地下停車(chē)位的業(yè)主找到她“投訴”，稱(chēng)自己從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，有的是只有一張收據(jù)，有的是有一本開(kāi)發(fā)商簽署的地下車(chē)庫(kù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。本著為小區(qū)業(yè)主們負(fù)責(zé)的態(tài)度，梁芳靜開(kāi)始認(rèn)真調(diào)查地下停車(chē)位的問(wèn)題。

“我們小區(qū)原本規(guī)劃是1120個(gè)停車(chē)位，地上地下都有，但最后建成785個(gè)，都在地下。目前，還有300多個(gè)車(chē)位沒(méi)有賣(mài)出。”梁芳靜說(shuō)，業(yè)委會(huì)成員咨詢(xún)律師了解到，有些停車(chē)位產(chǎn)權(quán)是屬于業(yè)主的，開(kāi)發(fā)商不能再賣(mài)給業(yè)主，收“二回錢(qián)”。恒通新城小區(qū)應(yīng)該就屬于這種情況。

這個(gè)說(shuō)法讓廣大業(yè)主振奮，買(mǎi)了車(chē)位的打算找開(kāi)發(fā)商退錢(qián)，沒(méi)買(mǎi)的也都觀(guān)望起來(lái)。

隨后，該小區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行了“三步操作”：第一步，業(yè)委會(huì)與原來(lái)的物業(yè)公司解除服務(wù)協(xié)議，隨后通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選聘新物業(yè)公司——深圳市恒博物業(yè)管理公司鄭州分公司。

第二步，將沒(méi)有出售的300多個(gè)車(chē)位“收回”，出租給小區(qū)業(yè)主，其間，新物業(yè)公司投資建設(shè)了道閘、重新規(guī)劃了車(chē)位、鋪設(shè)了減速帶等。

第三步，業(yè)委會(huì)向業(yè)主公布，本著取之于民用之于民的原則，這300多個(gè)地下車(chē)位的租金(包含車(chē)庫(kù)租金)用于小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施改造及部分設(shè)施維護(hù)使用，所有租金年底將向全體業(yè)主公示。

【訴訟】40多個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)代表參加旁聽(tīng)

小區(qū)業(yè)主滿(mǎn)意了，開(kāi)發(fā)商不滿(mǎn)意。在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，整個(gè)地下一層的車(chē)庫(kù)車(chē)位及附屬設(shè)施均是開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)、施工并出資建設(shè)的，歸屬開(kāi)發(fā)商所有。新物業(yè)公司居然與業(yè)委會(huì)“合謀”，侵占了地下車(chē)位，應(yīng)當(dāng)予以返還，并賠償“侵占”期間的損失費(fèi)。

為了“奪回”300多個(gè)地下車(chē)位，開(kāi)發(fā)商將深圳市恒博物業(yè)管理公司鄭州分公司、深圳市恒博物業(yè)管理公司及恒通新城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)三方告上了法庭，要求停止侵權(quán)，歸還停車(chē)位及車(chē)庫(kù)，并賠償侵占期間的損失。

今年5月，一審判決三方歸還車(chē)位，并賠償其間車(chē)位使用費(fèi)12萬(wàn)余元。物業(yè)及業(yè)委會(huì)不服一審判決，提起上訴。

12月5日，二審開(kāi)庭審理，300余人到庭參與旁聽(tīng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，旁聽(tīng)者除了恒通新城小區(qū)業(yè)主代表，還包括40多個(gè)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)代表，20多個(gè)未成立業(yè)委會(huì)小區(qū)的代表。經(jīng)過(guò)兩個(gè)多小時(shí)的庭審，法院宣布休庭，擇日宣判。

【三大焦點(diǎn)】地下停車(chē)位到底應(yīng)該歸誰(shuí)所有?

地下停車(chē)位到底應(yīng)該歸誰(shuí)所有?這到底是一場(chǎng)車(chē)位的“搶奪戰(zhàn)”還是“保衛(wèi)戰(zhàn)”?記者多方采訪(fǎng)，開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主各執(zhí)一詞。

1地下停車(chē)位屬于開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)屬部分，還是小區(qū)業(yè)主的共有部分?

恒通新城業(yè)委會(huì)代理律師、河南春屹律師事務(wù)所律師李全永介紹，從建設(shè)用地的來(lái)源來(lái)認(rèn)定地下車(chē)位的歸屬有兩種：一種是根據(jù)《物權(quán)法》第136條的規(guī)定，在地下設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，由建設(shè)單位交納土地出讓金，獨(dú)立報(bào)建審批，獨(dú)立成本核算，其所有權(quán)屬開(kāi)發(fā)商，可以辦理權(quán)屬登記。另一種是根據(jù)《物權(quán)法》第139條的規(guī)定，地下車(chē)位屬于地面建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所占用的地下空間，不計(jì)容積率的，建設(shè)單位不僅將建設(shè)成本轉(zhuǎn)嫁給了業(yè)主，而且還獲取了一定的利潤(rùn)，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)與地面建設(shè)使用權(quán)保持一致，屬于公共產(chǎn)權(quán)。

最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分：建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

從上述法律規(guī)定來(lái)看，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，地下車(chē)位所使用的土地是業(yè)主交納土地出讓金的土地下面的土地，小區(qū)的土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為全體業(yè)主享有，并且計(jì)入了容積率，當(dāng)房屋出售后，附屬建筑物下面的地下車(chē)位不可能單獨(dú)獲得土地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，也不享有該土地上建筑物以及該建筑物附屬設(shè)施的所有權(quán)和分配權(quán)。

由此可見(jiàn)，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地由業(yè)主享有使用權(quán)。

從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度看，建筑物區(qū)分所有權(quán)分為專(zhuān)有部分和共有部分，恒通小區(qū)地下車(chē)位是否具備建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專(zhuān)有部分產(chǎn)權(quán)為本案的關(guān)鍵所在，在恒通置業(yè)有限公司沒(méi)有證據(jù)證明地下車(chē)位屬于專(zhuān)有部分產(chǎn)權(quán)的情況下，其不能對(duì)此享有所有權(quán)。

開(kāi)發(fā)商代理人則表示，雖然小區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了商品房，但并未取得地下的土地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商在地下所建設(shè)的地下車(chē)庫(kù)所使用的土地使用權(quán)與小區(qū)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房所使用的土地使用權(quán)并不重疊也不矛盾?！段餀?quán)法》第一百四十二條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人。

2 地下停車(chē)位建造成本是否納入商品房成本?

開(kāi)發(fā)商代理人介紹，開(kāi)發(fā)商擁有建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程(建筑)規(guī)劃許可證附件、建設(shè)工程施工合同及付款憑據(jù)，可證明地下車(chē)庫(kù)是經(jīng)過(guò)規(guī)劃許可，由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的，開(kāi)發(fā)商為原始取得所有權(quán)人;而地下車(chē)庫(kù)的開(kāi)發(fā)成本是單獨(dú)核算的，也沒(méi)有進(jìn)入住宅商品房的成本。因此，地下車(chē)庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有是權(quán)屬清晰的。2011年9月26日，開(kāi)發(fā)商繳納防空地下室易地建設(shè)保證金50萬(wàn)元，隨后兩年向河南某建筑公司支付鄭開(kāi)“恒通新城”地下室工程項(xiàng)目費(fèi)用共計(jì)20510000元，并繳納防空地下易地建設(shè)費(fèi)900余萬(wàn)元。房屋建筑面積測(cè)繪成果書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同證明地下車(chē)庫(kù)并未進(jìn)入小區(qū)住宅商品房的面積公攤。

業(yè)主代表認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商提供的規(guī)劃許可證顯示，其建設(shè)規(guī)模包含地上地下(地下部分包含人防工程)，投資總額為4.3億元。顯然，開(kāi)發(fā)商對(duì)于恒通新城小區(qū)的投資是整體的，未區(qū)分地上、地下抑或是人防工程。開(kāi)發(fā)商不能證明地下車(chē)位系其單獨(dú)立項(xiàng)、單獨(dú)報(bào)批、單獨(dú)核算。

3 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商，是否生效?

開(kāi)發(fā)商代理人介紹，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。在購(gòu)房之初，開(kāi)發(fā)商就與業(yè)主簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》明確約定地下車(chē)庫(kù)、車(chē)位所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，該項(xiàng)約定是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定，是有效的。

業(yè)主代表則表示，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋交易中，雙方簽訂《合同補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)處于不平等的地位，該補(bǔ)充協(xié)議是開(kāi)發(fā)商擬制的格式合同，系排除購(gòu)房者權(quán)利的協(xié)議，存在合同欺詐。