物業(yè)企業(yè)向來(lái)被視為房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),雖不如曾經(jīng)的房地產(chǎn)行業(yè)“來(lái)錢(qián)快”,但輕資產(chǎn)模式及源源不斷的現(xiàn)金流入又注定這是能細(xì)水長(zhǎng)流的生意。
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恒大物業(yè)(6666.HK)便是這一觀點(diǎn)的印證。
據(jù)該公司8月24日晚間發(fā)布的2023年中期業(yè)績(jī),上半年恒大物業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)6.2%至61.5億元,歸母凈利則同比增長(zhǎng)42%至7.8億元。
規(guī)模仍位居行業(yè)前列,截至6月底的總合約面積約8.1億平方米,在管面積為5.1億平方米。
利潤(rùn)率水平回升,毛利率同比增加2.2個(gè)百分點(diǎn)至24.4%,凈利率則同比增加3個(gè)百分點(diǎn)至12.9%。
需注意的是,上述業(yè)績(jī)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)上漲,主要是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)較小。
2022年上半年,恒大物業(yè)營(yíng)收及歸母凈利降幅分別為26.5%、71.8%,當(dāng)期毛利率也同比大幅減少15.1個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比來(lái)看,今年上半年的這三項(xiàng)指標(biāo)仍不及2021年同期水平。
但在關(guān)聯(lián)方出現(xiàn)較大流動(dòng)性問(wèn)題后,恒大物業(yè)的經(jīng)營(yíng)回歸上升軌道已屬不易,且其截至6月底的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約16.1億元,較2022年底有所增長(zhǎng),這意味著恒大物業(yè)上半年產(chǎn)生了現(xiàn)金凈流入,是經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性的表現(xiàn),也展現(xiàn)了物業(yè)行業(yè)的韌性。
不過(guò),恒大物業(yè)仍在遭受關(guān)聯(lián)方出險(xiǎn)帶來(lái)的損失,其未來(lái)的穩(wěn)定發(fā)展也深受關(guān)聯(lián)方影響。
截至6月底,恒大物業(yè)的應(yīng)收貿(mào)易賬款中,來(lái)自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款為23.6億元,來(lái)自第三方的則為37.3億元。由于關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性問(wèn)題,恒大物業(yè)將這部分應(yīng)收款的23.4億元進(jìn)行了減值撥備,計(jì)提比例為99.5%。
至于此前被中國(guó)恒大占用的134億元存款,恒大物業(yè)表示,目前仍在追討損失,包括與中國(guó)恒大集團(tuán)商討償還該質(zhì)押涉及款項(xiàng)的方案、論證訴訟等其他法律措施,但受限于關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性危機(jī),追回這筆錢(qián)尚存在重大不確定性。
未來(lái)發(fā)展預(yù)期方面,藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)注意到,自2021年中期開(kāi)始,恒大物業(yè)的合約面積一直保持在8.1億平方米左右,截至去年底的合約面積略高,為8.19億平方米。
這意味著其市場(chǎng)化拓展已受關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性問(wèn)題及自身品牌所影響,“新拓展面積”與“到期未續(xù)約面積”大致相當(dāng)。要恢復(fù)正向經(jīng)營(yíng),恒大物業(yè)還需努力。
此外,恒大物業(yè)也在業(yè)績(jī)報(bào)告中表示,受關(guān)聯(lián)方及其資產(chǎn)處置進(jìn)度的影響,集團(tuán)可能面臨部分前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止,可能無(wú)法及時(shí)有效轉(zhuǎn)化已簽約面積,關(guān)聯(lián)方延期交付亦可能影響集團(tuán)收繳費(fèi)率的提升。
在業(yè)務(wù)上,恒大物業(yè)正在主動(dòng)、被動(dòng)地“去恒大化”,并拓展來(lái)自其他開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)。
今年上半年,恒大物業(yè)新增合約面積為1514萬(wàn)平方米,其中93.3%來(lái)自第三方;從營(yíng)收看,其來(lái)自第三方的營(yíng)收占比達(dá)98.9%,來(lái)自關(guān)聯(lián)方的收入占比僅為1.1%。
至于與開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)度高的非業(yè)主增值服務(wù),上半年恒大物業(yè)來(lái)自此業(yè)務(wù)的收入占比僅為0.7%,約4185萬(wàn)元。不過(guò),其并未放棄這部分業(yè)務(wù),稱(chēng)將以市場(chǎng)化原則,擇優(yōu)開(kāi)展關(guān)聯(lián)方服務(wù),并希望憑借服務(wù)質(zhì)量爭(zhēng)取更多其他開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù),借此拓寬物業(yè)管理項(xiàng)目。
“集團(tuán)已基本脫離對(duì)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴(lài)?!焙愦笪飿I(yè)如此描述公司業(yè)務(wù)上的獨(dú)立發(fā)展。