文/十一弟

十年前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的當(dāng)家人，還是地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)。

很長(zhǎng)一段時(shí)間里，因?yàn)槿沃緩?qiáng)名聲在外，大家才知道這家北京西城區(qū)國(guó)企開發(fā)商的存在。

【資料圖】

那一年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銷售規(guī)模是56個(gè)億。

同年的碧桂園、恒大，剛剛邁過(guò)了千億門檻，而萬(wàn)科的銷售額，更是超過(guò)了1700億。

盡管銷售規(guī)模不大，但在2013年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的拿地金額達(dá)到了50個(gè)億。

搶地以后，就有人問(wèn)任志強(qiáng)，是不是打算搞一搞規(guī)模了？

任志強(qiáng)還是比較淡定，“華遠(yuǎn)沒(méi)有規(guī)模，也不需要規(guī)模。”

三年前，大佬墜落了。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)的規(guī)模也確實(shí)沒(méi)能搞上來(lái)。

2021年，它的銷售額只有一百億左右，去年又掉到了八十億。

不過(guò)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)早就把銷售規(guī)模拋到了腦后。

現(xiàn)在真正讓它頭疼的，是由于前幾年沖動(dòng)拿地產(chǎn)生的后遺癥。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)在2021年虧損了差不多七個(gè)億，去年虧得更多了。

根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，全年最多可能虧損39個(gè)億。

虧損的主要原因，就是對(duì)幾個(gè)在售項(xiàng)目計(jì)提了巨額資產(chǎn)減值。

也就是說(shuō)，前幾年拿的地，現(xiàn)在不僅賺不到錢，還要虧本賣。

在佛山、北京、涿州、石家莊、重慶和長(zhǎng)沙的八個(gè)項(xiàng)目，華遠(yuǎn)地產(chǎn)計(jì)提了38個(gè)多億的資產(chǎn)減值。

其中，計(jì)提減值最多的是石家莊華遠(yuǎn)·昆侖賦項(xiàng)目，將近14個(gè)億。

這是華遠(yuǎn)地產(chǎn)在四年前拿到的一塊地，副作用開始大面積地顯現(xiàn)了。

2019年，石家莊欒城區(qū)[2019]008號(hào)地塊又一次掛牌出讓。

一年前，這塊地就已經(jīng)掛牌過(guò)兩次，但最后都流拍了。

第一次掛牌是在2018年八月份，當(dāng)時(shí)吸引了華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、中鐵建、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)參拍。

八十多輪競(jìng)拍之后，最高報(bào)價(jià)喊到了24.8個(gè)億，但卻沒(méi)有觸及政府設(shè)定的拍賣底價(jià)，第一次流拍。

2018年底，這塊地再度掛牌。

開發(fā)商在上一次的激烈爭(zhēng)搶，讓政府摸到了底。

于是，起拍價(jià)從第一次的不到12個(gè)億，躥升到了22個(gè)多億。

不過(guò)，無(wú)人問(wèn)津，最后因?yàn)閳?bào)名參拍的開發(fā)商少于三家而停拍了。

第三次掛牌是在四個(gè)月后，中國(guó)金茂、世茂房地產(chǎn)、中鐵建、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、平安不動(dòng)產(chǎn)、新城控股，悉數(shù)到場(chǎng)。

從起拍價(jià)22個(gè)多億開始，經(jīng)過(guò)了六十多輪競(jìng)拍，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以政府最高限價(jià)34個(gè)億摘牌。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)拿地以后，有人驚呼——

2018年起拍價(jià)二十多億流拍，2019年最高價(jià)三十多億成交，你還在說(shuō)石家莊的房?jī)r(jià)會(huì)跌？

那一年，只怕華遠(yuǎn)地產(chǎn)也是這么想的。

十一弟算了一下，這塊地扣掉自持面積以后，樓面價(jià)超過(guò)了9000塊錢/平米。

再加上建安成本和稅費(fèi)，每平米開發(fā)成本可能需要1.65萬(wàn)元。

而最終銷售價(jià)格達(dá)到2萬(wàn)元/平米以上，才會(huì)有些利潤(rùn)。

當(dāng)時(shí)，這塊地周邊靠近主城區(qū)的二手房?jī)r(jià)，每平米也只有1.5萬(wàn)塊錢上下。

明擺著賬都算不過(guò)來(lái)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)還是搶下了這塊高價(jià)地，那就是要放手賭一把了。

那些年，大家都在賭未來(lái)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)賭的是石家莊的房?jī)r(jià)會(huì)一直漲上去。

這樣，哪怕再高的地價(jià)，也都有人接盤解套。

無(wú)奈的是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)賭錯(cuò)了。

對(duì)昆侖賦項(xiàng)目計(jì)提減值的時(shí)候，華遠(yuǎn)地產(chǎn)做過(guò)測(cè)算，每平米開發(fā)成本大概需要1.76萬(wàn)塊錢。

三年前，昆侖賦項(xiàng)目開盤預(yù)售，銷售均價(jià)從每平米1.6萬(wàn)塊錢，一路跌到了現(xiàn)在的每平米1.2萬(wàn)塊錢。

那真的是賣一套、虧一套，賣得越多、虧得越多。

昆侖賦項(xiàng)目所在的石家莊欒城區(qū)，十一弟查了下當(dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)，平均只有8200多塊錢/平方米，連華遠(yuǎn)地產(chǎn)當(dāng)初拿地時(shí)每平米9000多塊錢的樓面價(jià)都?jí)虿恢?/p>

五年前，開發(fā)商在規(guī)模上的狂飆突進(jìn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也跟著躁動(dòng)了。

它在2017年的銷售額還只有77個(gè)億，卻突然提出了一個(gè)野心勃勃的目標(biāo)——

要用三五年的時(shí)間，把規(guī)模拉到五百億。

2018年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銷售增長(zhǎng)了56%，2019年又增長(zhǎng)了四分之一。

似乎已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地望到了五百億目標(biāo)的腳后跟。

蛋糕要想做大，就得先有面粉。

那幾年，開發(fā)商們都在拼命上規(guī)模，拿地就得靠搶了。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)押寶石家莊，虎口奪食地?fù)尩搅死鲑x項(xiàng)目地塊。

但它沒(méi)能料到，石家莊的房?jī)r(jià)很快就漲不上去了，反而跌了下來(lái)。

賭錯(cuò)了市場(chǎng)，踩錯(cuò)了行情，結(jié)局就只能是滿盤皆輸了。