財(cái)政部發(fā)文規(guī)范國企拿地至今已有1個月,但從部分城市集中供地結(jié)果來看,地方城投仍在大舉拿地。
【資料圖】
10月以來,南京、廣州、天津等地陸續(xù)進(jìn)行第三批集中供地,從成交結(jié)果來看,城投及國企依然是拿地主力軍。
“地方城投仍在大舉拿地有兩方面原因,一是地方財(cái)政仍需城投拿地進(jìn)行輸血,化解地方在支出壓力下,無法以土地向金融機(jī)構(gòu)抵押融資的問題;二是為了活躍土地市場氛圍,避免土地流拍?!盜PG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者。
地方城投仍是拿地主力軍
9月24日,財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》。其中指出,嚴(yán)禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財(cái)政收入,彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。
彼時(shí)有業(yè)內(nèi)人士分析,該政策意味著或?qū)⒔沟胤匠峭镀脚_進(jìn)入土拍市場兜底拿地,預(yù)計(jì)后續(xù)土拍中城投平臺的身影將會逐漸減少。
不過,該政策出臺已經(jīng)滿月,地方城投及國企拿地?zé)崆閰s并未減弱。
日前,南京進(jìn)行了第三批次集中供地出讓,最終成交31宗地塊,成交總價(jià)274.7億元,其中地方城建或城投公司拿地金額占比高達(dá)62.4%。
而10月10日廣州第三批集中供地共攬金479億元,成交地塊15宗,其中9宗被城投和地方國企競得,拿地占比達(dá)60%。
“地方城投不是不能拿地,而是不能拿了不開發(fā)。財(cái)政部通知是針對兜底拿地,純粹只兜底拿地并不開發(fā)的城投會被限制。“58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者。
除去上述因素,一位房地產(chǎn)分析師認(rèn)為,城投依然是拿地主力軍的原因還包括,如果土地成交規(guī)模下降,將導(dǎo)致地方財(cái)政收入減少,提高地方負(fù)債率。
據(jù)遠(yuǎn)東資信數(shù)據(jù),2021年全年,土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比例高達(dá)41.47%。
“對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的區(qū)域,其對土地市場下滑容忍度或更高,但對于經(jīng)濟(jì)財(cái)政實(shí)力不足以支撐市場信心的區(qū)域,容忍閾值或要相對小一些?!泵裆C券分析師譚逸鳴說。
在房地產(chǎn)市場基本面未有明顯回暖、民企拿地信心尚未恢復(fù)的情況下,地方城投兜底拿地現(xiàn)象或?qū)⒊掷m(xù)一段時(shí)間。
地方國資平臺拿地入市率僅9%
2021年下半年以來,房地產(chǎn)市場持續(xù)下行,部分房企資金面捉襟見肘,拿地計(jì)劃大幅縮減,大部分城市土地出讓金明顯下滑。
“土地出讓金是地方政府的重要財(cái)力來源,土地市場遇冷會對當(dāng)?shù)氐恼曰痤A(yù)算收入帶來一定沖擊,導(dǎo)致部分高度依賴土地出讓收入的地方財(cái)政承壓?!甭?lián)合資信研究報(bào)告稱。
在此情況下,通過地方城投來“兜底”土拍市場,可以在一定程度上提升市場信心,有利于平滑地方政府性基金收入波動。 因此,地方城投公司拿地比例明顯上升。
根據(jù)中指院監(jiān)測,截至今年10月13日,22個重點(diǎn)城市“兩集中”涉宅用地累計(jì)推出3881宗,成交2999宗。其中地方國資企業(yè)拿地1384宗,占總成交宗數(shù)46.1%;國央企拿地844宗,占總成交宗數(shù)28.1%,國央企和地方平臺累計(jì)拿地占比超過74.3%。
目前結(jié)束今年前3批次集中供地的城市共13個,總土地出讓金3888億元,地方國資平臺出資1941億元,拿地金額占比接近50%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,地方城投兜底拿地,實(shí)際上就是一個“走賬”的過程,對當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)和交易市場影響不大。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2021年集中供地的項(xiàng)目央國企整體入市率超四成,民企入市率超三成,而地方國資平臺拿地多為托底市場,整體入市率僅為9%。
“此次財(cái)政部規(guī)范國企拿地是為了防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),地方城投通過加杠桿大量兜底拿地,卻遲遲不開發(fā),將加大城投負(fù)債率,負(fù)債率過高后如出現(xiàn)資金問題,對地方財(cái)政或?qū)⒃斐捎绊?,對于后續(xù)土地開發(fā)等也會帶來不利的因素?!鄙鲜龇治鰩煼Q。
不過,張波認(rèn)為,對于很多房地產(chǎn)市場依然處于底部的城市,即使限制地方城投拿地也不會導(dǎo)致民企拿地?cái)?shù)量增多,反而可能導(dǎo)致土地流拍率明顯提升,造成市場進(jìn)一步降溫。
“如果財(cái)政部政策效應(yīng)出現(xiàn),在目前樓市尚未回暖、行業(yè)信心尚未修復(fù)以及行業(yè)流動性普遍偏緊的情況下,土地市場擬出讓規(guī)模可能會大幅下挫。”柏文喜表示。