下半年樓市走向定了！

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近日召開的中央政治局會議指出：要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。

短短數(shù)十字，確定了下半年房地產(chǎn)領域相關工作重點。而且，多項提法首次出現(xiàn)在中央政治局會議上，釋放重要信號。此番會議明確下半年樓市四大重點方向。

首提“保交樓”

此次中央政治局會議首次強調(diào)“保交樓”。多位業(yè)內(nèi)專家認為，這是樓市信心恢復的關鍵。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“保交樓”首次出現(xiàn)在中央重要會議上，也佐證了下半年，穩(wěn)民生將占據(jù)房地產(chǎn)管理工作的首位。這彰顯國家對于房地產(chǎn)行業(yè)管理的出發(fā)點，首先是民生保障。

近一個多月來，多地曝出樓盤“停貸”風波。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，當前，“保交樓”問題亟待解決，只有“保交樓”如期推進、經(jīng)濟穩(wěn)定復蘇，樓市信心和預期繼續(xù)好轉，下半年房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)定恢復。她預計，后續(xù)各地相關“保交樓”舉措及配套資金將加快落實。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，保交樓關乎社會民生穩(wěn)定。確保項目有實質性復工，重建期房業(yè)主信心是關鍵。此次保交樓寫入中央政治局會議文件具有極強的指示性和針對性，可以提振市場預期。值得注意的是，此前一周，銀保監(jiān)會已多次表態(tài)，超過10個城市也有保交樓相關方向性舉措，預計下半年更多地方將會有進一步明確的解決方案，保障新房市場修復。

前置“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”

此番會議將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”置于樓市相關表述的最前端。業(yè)內(nèi)認為，這意味著穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是下半年調(diào)控工作的重中之重。

今年以來，盡管各地穩(wěn)樓市政策頻出，但房地產(chǎn)各項指標仍處于歷史低位。據(jù)機構統(tǒng)計，2022年1月以來，全國已有超210個省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策出臺頻次超550次。而據(jù)機構統(tǒng)計，重點100城新建商品住宅成交規(guī)模為近幾年同期最低水平，同比下降四成左右。

中銀國際證券總裁助理徐高認為，當前我國內(nèi)需偏弱的主要源頭是房地產(chǎn)行業(yè)。特別是房地產(chǎn)投資增速在2021年下半年進入下行通道，至今未明顯改觀。

房地產(chǎn)業(yè)體量大、產(chǎn)業(yè)鏈長，能拉動上下游50多個行業(yè)。房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)關乎經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，以往重要會議往往將“房住不炒”放在首句，但這一次將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”前置，信號意義不言而喻。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，樓市不穩(wěn)定因素包括市場交易疲軟、停工停貸風波、房企債務風險依然較大等。因此，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的表述，意味著各地下半年要把穩(wěn)定房地產(chǎn)作為核心目標和工作方向，即：要剔除影響房地產(chǎn)穩(wěn)定的因素，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

“用足用好政策工具箱”

如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保交樓、穩(wěn)民生？此番會議明確，要用足用好政策工具箱。

王小嬙表示，“用足用好政策工具箱”這一說法也是首次在中央政治局會議提出，意味著下半年各地政府要結合當?shù)貙嶋H情況出臺有效政策，加速穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

政策工具箱當中有哪些工具？劉麗杰認為，政策工具箱里既會包含需求側支持政策，除了限購、限貸、限售等降低購房門檻、降低購房成本外，契稅補貼、住房補貼、發(fā)放消費券等促進住房消費的力度也有加大的空間；后期更會側重供給端的政策支持，例如預售資金監(jiān)管的優(yōu)化、房企紓困政策等。

在保交樓方面，李宇嘉表示，可能的措施有：籌集基金或發(fā)行專項債、將問題項目收購為保障房、企業(yè)破產(chǎn)重組、收并購盤活等。但他指出，這些方案或工具目前尚沒有成熟的模式套用，地方要自行探索和推進使用，要推進“一盤一策”，涉及的主體誰生病誰吃藥，誰出問題誰擔責，絕不能等待國家救助、貨幣大放水來解決問題。

值得注意的是，此番會議強調(diào)，壓實地方政府責任。嚴躍進表示，“保交樓”如何開展、由誰落實已經(jīng)比較清晰了。大致包括地方黨委和政府全局統(tǒng)領，商業(yè)銀行等金融機構密切配合，房企等積極參與復工。不排除下半年中央和各金融部門如政策性銀行等，會有新一輪的保交樓政策推出，在推動房企施工、化解房企債務壓力、維護購房者合法權益等方面會有積極的進展。

“房住不炒”是底線

此番會議依然強調(diào)了“房住不炒”。劉麗杰認為，當前市場預期仍較弱的背景下，預計下半年地方支持性政策仍會進一步加碼，但“房住不炒”仍是底線。剛性和改善性住房需求才是支持對象。

從市場走勢來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，7月重點城市市場活躍度較6月有所下滑。重點城市7月成交面積環(huán)比下降超13%，同比下降約27%，市場企穩(wěn)仍需時間。

陳文靜認為，下半年，各地需求端政策仍將繼續(xù)改善。其中，二線城市限購、限貸、限售等政策或將進一步優(yōu)化，特別是“認房認貸”政策放松將有助于改善性住房需求釋放，而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。

不過，“因城施策”仍是政策推進的主要方式，政策不會一刀切地轉向，而且一旦熱點城市市場出現(xiàn)過熱，仍會有相應緊縮措施出臺。