經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹

7月中旬，某房企高管夏暉收到了來(lái)自公司屬地建行分行的開(kāi)會(huì)通知，會(huì)上透露有關(guān)部門擬成立一個(gè)千億級(jí)房地產(chǎn)基金，專門用于解決出險(xiǎn)房企的一些問(wèn)題樓盤的債務(wù)問(wèn)題。

(資料圖)

夏暉所在房企是近期監(jiān)管部門擬進(jìn)行紓困的12家房企之一。12家公司包括：世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股、中南建設(shè)、陽(yáng)光城、奧園地產(chǎn)、融信中國(guó)、榮盛發(fā)展、中梁控股、佳兆業(yè)、廣州富力和恒大集團(tuán)。

從2021年9月份恒大危機(jī)開(kāi)始，房企先后遭遇了預(yù)售資金凍結(jié)、市場(chǎng)銷售下行、按揭收緊等劇變。部分民企大量出售資產(chǎn)還債，以維持現(xiàn)金流，仍逃不過(guò)“爆雷”的命運(yùn)。公開(kāi)違約后，這些公司在一線的銷售直接受到?jīng)_擊。

近半年多，住建部與央行確立了“一企一策”原則，成立了針對(duì)包括夏暉所在公司的風(fēng)險(xiǎn)處置小組，要求企業(yè)頻繁匯報(bào)處置進(jìn)展，前后已開(kāi)了數(shù)十次會(huì)。連公司需要部分城市釋放富余預(yù)售監(jiān)管資金，都由該小組出面，拉來(lái)銀行負(fù)責(zé)人多方座談。

然而，債務(wù)處置成效甚微，保交房的進(jìn)展也不及預(yù)期，一些地區(qū)的項(xiàng)目出現(xiàn)了業(yè)主停貸風(fēng)波。在此背景下，千億級(jí)房地產(chǎn)基金的消息，似乎讓深陷化債泥潭的出險(xiǎn)房企們看到了生機(jī)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，該基金首期募集規(guī)模為800億，由建設(shè)銀行和央行籌集，未來(lái)規(guī)模有可能達(dá)到數(shù)千億。值得注意的是，這筆基金成立的初衷，并非以救助房企為目標(biāo)，其目的仍然是保交樓，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

知情人士透露，房地產(chǎn)紓困基金目前處于啟動(dòng)期，募資規(guī)模和運(yùn)作模式尚無(wú)定論，仍存變數(shù)。

千億級(jí)紓困基金

多個(gè)地方政府信源告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，擬成立千億級(jí)房地產(chǎn)基金的消息屬實(shí)。

近半個(gè)月來(lái)，住建部已讓各省住建部門統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)匦枰康禺a(chǎn)基金支持紓困的項(xiàng)目清單。除了12家問(wèn)題房企，地方政府可以上報(bào)當(dāng)?shù)剡€需紓困的龍頭房企名單，以民企為主。

據(jù)了解，該房地產(chǎn)基金已籌集首期800億，分別由建行和央行募集。夏暉從建行處得知，基金總的規(guī)?？赡苓_(dá)到3000億-4000億元，建行只是其中一個(gè)基金管理人。

不過(guò)，一位住建系統(tǒng)官員透露，這個(gè)房地產(chǎn)基金的籌資規(guī)模和運(yùn)作模式仍存在變數(shù)。

近一年來(lái)，地方政府對(duì)12家問(wèn)題房企的風(fēng)險(xiǎn)處置存在較大困難，一些地方城投無(wú)法一力兜底，出險(xiǎn)名單仍在不斷擴(kuò)大。7月中旬出現(xiàn)的停貸風(fēng)波，使得保交樓任務(wù)更加迫在眉睫。

7月28日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，再次強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。

紓困基金則提供了另一種解題思路。

前述住建官員透露，監(jiān)管層初步希望該基金給出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目作項(xiàng)目股東，給資本金增信，相當(dāng)于債轉(zhuǎn)股，“可以很好地把一些出險(xiǎn)項(xiàng)目盤活，還可以再融資”。

他表示，相比恒大等龍頭房企的債務(wù)規(guī)模，約3000億元的基金規(guī)模不大，但作為資本金的基金可以撬動(dòng)10倍甚至更高的杠桿。

此外，自去年下半年以來(lái)房地產(chǎn)陷入困局，監(jiān)管層的處理十分謹(jǐn)慎，“用藥計(jì)量上還是走一步看一步，不是開(kāi)出一劑重大利好‘猛藥’，其主要目的是穩(wěn)預(yù)期”，該官員說(shuō)。

“相比過(guò)往監(jiān)管喊話，此次的基金是拿出真金白銀”，前述住建系統(tǒng)官員補(bǔ)充。

救項(xiàng)目，不救企業(yè)

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，監(jiān)管層直到今年7月才推出房地產(chǎn)基金，還基于以下考量：

在行業(yè)下行周期，部分房企積極自救，地方政府從中協(xié)調(diào)資金和其他支持，而部分房企選擇“躺平”。監(jiān)管層知悉房企的不同選擇，認(rèn)為房地產(chǎn)基金不能助長(zhǎng)部分房企“等靠要”的風(fēng)氣。

因此，有關(guān)部門將對(duì)各城市上報(bào)的紓困項(xiàng)目清單進(jìn)行層層篩選。

多個(gè)城市政府官員強(qiáng)調(diào)，“救項(xiàng)目，不救企業(yè)”是房地產(chǎn)基金的底線原則。資金注入的主體是被篩選后確定的項(xiàng)目公司，而非出險(xiǎn)房企集團(tuán)層面。具體應(yīng)報(bào)哪些房企、規(guī)模多大，由地方政府認(rèn)定。

一位副省級(jí)城市的官員向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，各地住建局會(huì)統(tǒng)計(jì)在其管轄范圍內(nèi)有保交樓資金缺口的項(xiàng)目，初步簡(jiǎn)單核算項(xiàng)目賬上現(xiàn)金、在途資金、剩余貨值、項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流入情況，以及企業(yè)上報(bào)的未完成工程施工進(jìn)展、開(kāi)發(fā)貸、商票額度等等。

如果企業(yè)項(xiàng)目能自負(fù)盈虧，或者資金缺口較小，當(dāng)?shù)刈〗ㄏ到y(tǒng)會(huì)讓其自己周轉(zhuǎn)，“優(yōu)先報(bào)資金無(wú)法平衡債務(wù)的項(xiàng)目”。

近期，該副省級(jí)城市官員還要上報(bào)確需房地產(chǎn)基金支持的本地區(qū)出險(xiǎn)房企，這類區(qū)域性房企項(xiàng)目分布相對(duì)規(guī)律，規(guī)模也沒(méi)有前述12家問(wèn)題房企大。

如何篩選待紓困房企？該副省級(jí)城市官員透露，當(dāng)?shù)劂y保監(jiān)部門、證監(jiān)局等會(huì)給住建部門做預(yù)警，比如監(jiān)測(cè)到部分企業(yè)的貸款已經(jīng)或即將逾期，企業(yè)可能選擇“躺平”的，也會(huì)將其上報(bào)，“紓困名單是動(dòng)態(tài)更新的”。

部分城市由建行出面，直接與房企開(kāi)會(huì)，收集統(tǒng)計(jì)待基金紓困的項(xiàng)目清單。夏暉記得那次會(huì)上，他和團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備了數(shù)十頁(yè)的PPT，當(dāng)?shù)亟ㄐ兄胸?fù)責(zé)信貸的副行長(zhǎng)參會(huì)，但建行團(tuán)隊(duì)僅看了幾頁(yè)P(yáng)PT，便轉(zhuǎn)而提出幾個(gè)關(guān)于公司有保交樓資金缺口項(xiàng)目的問(wèn)題，但沒(méi)透露基金的運(yùn)作方式、下一步該怎么做。

前述副省級(jí)城市官員認(rèn)為，只要企業(yè)不“躺平”，盡量不再增加爆雷項(xiàng)目，房企仍有希望通過(guò)自身經(jīng)營(yíng)渡過(guò)危機(jī)，而市場(chǎng)力量終究比行政手段更有效率。

一家長(zhǎng)三角出險(xiǎn)房企人士也佐證了該官員的說(shuō)法，其所在公司一直以來(lái)積極自救，累計(jì)收到了來(lái)自屬地政府協(xié)調(diào)來(lái)的數(shù)十億元資金支持，以填補(bǔ)急需償還的債務(wù)，避免了公開(kāi)違約。

最難啃的骨頭

近一年來(lái)，上述副省級(jí)城市官員很大一部分精力，用在協(xié)調(diào)銀行凍結(jié)房企預(yù)售資金抵償開(kāi)發(fā)貸事宜上。部分銀行甚至扣押項(xiàng)目公司法人章，導(dǎo)致即使項(xiàng)目預(yù)售資金賬戶有錢，但銀行不允許房企使用，最終導(dǎo)致樓盤停工。

“每個(gè)項(xiàng)目債務(wù)結(jié)構(gòu)都不一樣，一項(xiàng)目一議，大半年都在處理這類糾紛”。該副省級(jí)城市官員說(shuō)，保交樓、化解房企風(fēng)險(xiǎn)的難度，超出了地方政府的想象。

一位不愿具名的政府官員表示，中央層面多次強(qiáng)調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”，希望更高層級(jí)部門能居間協(xié)調(diào)，使得地方政府、住建和金融部門在保障項(xiàng)目交房、房企債務(wù)協(xié)調(diào)、合理融資需求方面形成合力。

該政府官員長(zhǎng)期參與處理房企不良資產(chǎn)，對(duì)千億級(jí)房地產(chǎn)基金保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。他認(rèn)為，房企風(fēng)險(xiǎn)化解、保交房任務(wù)到了攻堅(jiān)階段，需拿出破釜沉舟的力度，其中，關(guān)鍵要看基金操盤手的思維。

無(wú)論基金用于收并購(gòu)，還是用于發(fā)行共益?zhèn)?，或是入股?xiàng)目作增信等等，在法制化、市場(chǎng)化原則上，如果這個(gè)基金對(duì)每個(gè)項(xiàng)目風(fēng)控要求很嚴(yán)，要求項(xiàng)目可盤活資產(chǎn)必須能覆蓋債務(wù)，資金才愿意進(jìn)場(chǎng)，那基金能發(fā)揮的作用可能較有限。

該官員透露，中海、招商、華潤(rùn)等已獲得百億級(jí)并購(gòu)貸額度，此類央企面向市場(chǎng)確也在積極開(kāi)展收購(gòu)，但這些收購(gòu)執(zhí)行白名單制，收購(gòu)行為也是零散的，沒(méi)有一個(gè)“領(lǐng)頭羊”負(fù)責(zé)組織，因此房地產(chǎn)基金也需要國(guó)資委、銀保監(jiān)等部門的支持。

他認(rèn)為，經(jīng)過(guò)多輪優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)、企業(yè)盤活資產(chǎn)自救，目前剩余的待保交樓項(xiàng)目是難啃的骨頭，需要基金操盤方綜合評(píng)估，適當(dāng)降低對(duì)項(xiàng)目紓困的門檻。

此外，該官員建議，房地產(chǎn)基金引入四大AMC機(jī)構(gòu)，參與紓困項(xiàng)目的盡職調(diào)查。地方政府監(jiān)管部門并不直接參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，不能僅聽(tīng)房企上報(bào)項(xiàng)目資金和債務(wù)情況。尤其是有的房企財(cái)務(wù)混亂、資產(chǎn)交叉擔(dān)保，可能連負(fù)責(zé)人都忘了項(xiàng)目做了多少次擔(dān)保，因此需要專業(yè)的不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)進(jìn)行打包，作破產(chǎn)清算，此后基金再進(jìn)場(chǎng)參股，解決剩余交樓問(wèn)題。

（應(yīng)受訪者要求，夏暉為化名）