近日，證券時報記者從福建省福州市永泰縣自然資源局了解到，將于8月5日拍賣的一宗涉宅用地，建設(shè)要求中明確提出“該宗地按現(xiàn)房銷售實施”，同時要求購房業(yè)主取得不動產(chǎn)權(quán)證5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。

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證券時報記者了解到，此前，深圳、海南、杭州、北京等多地曾在土地出讓環(huán)節(jié)試點現(xiàn)房銷售。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)房銷售既能夠防止項目扎堆入市，又能夠更加切實地保障消費(fèi)者的權(quán)益，做到“所見既所得”，但對開發(fā)商的施工能力、現(xiàn)金流能力提出了更高的要求。

永泰縣土拍要求“現(xiàn)房銷售”

近日，永泰縣自然資源局發(fā)布一則土地出讓公告，明確了出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求、申請人范圍、參加競買申請方式及截止日期等。

該宗地用地總面積34535平方米，其中計容建設(shè)用地32878平方米，防護(hù)綠地用地面積1657平方米；配建商業(yè)計容建筑面積不大于3000平方米。

該地規(guī)劃用途為商服―零售商業(yè)（商鋪）、住宅一城鎮(zhèn)住宅（普通商品房）、公園與綠地（防護(hù)綠地），掛牌起始價為4000萬元，競買保證金3600萬元。

該宗地項目設(shè)計方案已由永泰縣自然資源局初步審定（住宅樓建筑不低于6層）。競得人競得該宗地之后，原則上應(yīng)按照初步審定的項目設(shè)計方案進(jìn)一步深化設(shè)計，允許設(shè)計方案微調(diào)，以加快項目前期規(guī)劃工程報建進(jìn)度。

值得注意的是，建設(shè)要求中還明確提出，該宗地按現(xiàn)房銷售實施。規(guī)劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。另外，取得現(xiàn)房銷售許可證之后，五年內(nèi)（含五年）購買商品房的購房業(yè)主自取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證之日起未滿五年的，不得上市交易轉(zhuǎn)讓，也不得辦理轉(zhuǎn)讓公證等手續(xù)。

對于拍賣方式及競價辦法，公告稱，該地采用公開拍賣方式，同時采用“限地價、搖號”方式按照溢價率20%設(shè)置最高限制價格，宗地最高限制價為4800萬元。競買人報價不超過最高限制價的，按價高者得原則確定競得人；當(dāng)報價達(dá)到最高限制價后，或競價輪次達(dá)到最高競價輪次后，不再接受更高報價，有其他競買人愿意接受該最高限制地價，則競買方式轉(zhuǎn)為搖號，搖中者為競得人。

多地土拍試點現(xiàn)房銷售

證券時報記者梳理，實際上，深圳、海南、杭州、北京等多地曾在土地出讓環(huán)節(jié)試點現(xiàn)房銷售。

最早的現(xiàn)房銷售試點地塊要追溯到2016年6月，深圳規(guī)土委決定以公開招標(biāo)方式推出首宗現(xiàn)房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

當(dāng)時本以為采取“現(xiàn)售制+暗標(biāo)”的出讓方式，既增加地塊的運(yùn)營成本，提高開發(fā)商門檻，又能避免拍賣方式的多次競價，有利于控制地價，沒想這些設(shè)置并沒有阻擋房企們的拿地?zé)崆?，龍華地塊反倒成為地王。

2018年10月，廣東省房協(xié)在內(nèi)部討論時指出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的“窗口期”，對預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。

廣東省房協(xié)同時強(qiáng)調(diào)，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動沖擊，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。另一方面，可能會出現(xiàn)階段性供應(yīng)“休克”，相應(yīng)的矛盾會集中爆發(fā)，影響社會穩(wěn)定和市場健康發(fā)展。

2021年3月，海南出臺《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。新政最受關(guān)注的當(dāng)屬現(xiàn)售制度，自3月7日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。

2021年9月，為遏制土拍市場的高熱情緒，杭州在第二輪集中土拍中調(diào)整了競價規(guī)則，不僅提升了報名門檻，降低溢價率上限，還首次推出10宗“競品質(zhì)”試點地塊并且全部實行現(xiàn)房銷售。

2021年10月，北京第二輪集中土拍首次出現(xiàn)競現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊。12月，北京第三輪集中土拍加強(qiáng)了對于“現(xiàn)房銷售”的規(guī)定，地理位置最佳的朝陽區(qū)勁松地塊在出讓要求中就明確了全部都以現(xiàn)房銷售，而另外有5宗地塊在達(dá)到最高限價后也設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。

2022年2月，北京首輪土拍延續(xù)了2021年的風(fēng)格，競現(xiàn)房銷售從試點成為普遍現(xiàn)象，當(dāng)時掛牌的18宗含宅用地中，有9宗地塊采用了競現(xiàn)房銷售面積競拍方式，占比達(dá)到50%。

克而瑞研究中心指出，現(xiàn)房銷售，既能夠防止項目扎堆入市，又能夠更加切實地保障消費(fèi)者的權(quán)益，做到“所見既所得”，未來同期開盤的項目中，現(xiàn)房項目也比期房項目更具備優(yōu)勢。但是要做到現(xiàn)房銷售，也對開發(fā)商的施工能力、現(xiàn)金流能力提出了更高的要求，還會大幅降低開發(fā)商的資金使用效率，以至于降低盈利水平。