01

取代武漢，成都上位

標(biāo)題說的半年報，不是GDP半年報，而是樓市半年報。

(相關(guān)資料圖)

從城市角度來看，內(nèi)地城市中，最大的新房成交市場，此前一度是重慶。畢竟重慶雖然稱作市，但其實是一個省的面積、經(jīng)濟(jì)和人口體量，位居第一并不讓人驚訝。

后來，過去兩年，武漢取代重慶，成為了最大新房成交市場。

今年上半年，紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，迎來了大洗牌，房企方面，民企紛紛下沉，國企強(qiáng)勢崛起。于城市而言，成都堪稱上半年樓市最大的意外。

在包括北上廣深四個一線城市樓市成交量均遭遇重挫的背景下，成都逆行情而動，上半年新建住宅成交714萬平方米，取代武漢，成為樓市第一城。

而且，是全國各城市中，上半年累計新房同比跌幅最小的城市。

原本位居第一的武漢，掉到了第四，曾經(jīng)第一的重慶，掉出了前十。

不僅新房成交強(qiáng)悍，成都的二手房成交量在中心城市中，算是萬綠叢中一點紅。

根據(jù)成都市住建局的成交數(shù)據(jù)，2022年上半年，成都共成交二手房72373套，僅6月單月，二手房就成交了16699套，創(chuàng)下了2019年以來的單月成交最高紀(jì)錄。

此外，最近完成的第二輪土拍，成都的表現(xiàn)，在中心城市中的表現(xiàn)也堪稱不俗。

在國資房企（央企、國企、地方城投）兜底的大背景下推出的55宗地，成交了53宗，僅流拍2宗，流拍率創(chuàng)下成都集中供地以來新低。

成交的53宗地塊，35宗底價成交，18宗地塊溢價成交，11宗地達(dá)到最高限價。

所有的指標(biāo)都在說明，在當(dāng)下包括很多中心城市在內(nèi)的城市中，成都成為了當(dāng)下全國樓市的中流砥柱。

02

繁榮之下高企的二手房掛牌

成都6月份新房強(qiáng)勢回暖，二手房成交量創(chuàng)新高的背景，是成都在5月份連續(xù)兩次出招托舉。

5月3日，成都宣布，外圍區(qū)購房不納入中心城區(qū)購房的套數(shù)計算，也即無論你在外圍區(qū)買了多少套，只要有中心區(qū)的房票，在中心城區(qū)依舊可以購買。

成都此前的限購政策非常復(fù)雜，將全市劃分了ABCD四個等級，房票也限制得非常嚴(yán)格。

新政之后，雖然規(guī)則沒變，但放松了外圍區(qū)涌入中心城區(qū)購房的需求門檻。

此外，5月31日，成都又放寬了限購套數(shù)，并將社保要求從兩年縮短至1年，限售時間從之前的拿證3年縮短至拿證2年。

這兩條新政的確給成都樓市添了一把火，但在限售縮短之下，同時也帶來了大量拋售。

限售縮短引發(fā)拋售，不僅發(fā)生在成都，也發(fā)生在杭州、蘇州、南京等眾多熱點城市。

成都5月底放松限售之后，半個月的時間里，二手房掛牌量就激增了近3000套，從3月下旬到6月上旬，成都二手房掛牌量增加了1.77萬套，掛牌量規(guī)模高達(dá)16.65萬套。

杭州增長最猛，兩個月增加了4.95萬套二手房掛牌量，二手房掛牌規(guī)模高達(dá)22萬套，位居全國第一。

蘇州的增量也很猛。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：鏈家網(wǎng)、公開報道

成都何以出現(xiàn)新房與二手房成交旺盛，同時又存在大量拋售逃離的現(xiàn)象？

逃離是當(dāng)下中心城市的普遍現(xiàn)象，以上數(shù)據(jù)已經(jīng)說明了問題。

邏輯很簡單，當(dāng)下包括大多數(shù)中心城市在內(nèi)，房價大多數(shù)都在調(diào)整當(dāng)中，即便杭州、成都這種強(qiáng)二線城市，也不例外。

在這種背景下，上一輪牛市期間投資的人群，開啟了離場模式，此時不離場，不僅會吞沒之前的回報，甚至還有可能由正轉(zhuǎn)負(fù)。

同時，在限購限售放松之后，換房需求得以釋放。

以成都來說，北邊整體價值偏低，限購放開之后，北邊的人想賣掉房子，跑到南邊來買房，甚至不惜賤賣。無論南邊的逃頂，還是北邊的置換，共同推高了成都的二手房掛牌量。

而成都新房與二手房當(dāng)下成交量的旺盛，只能說明，成都確實擁有一批強(qiáng)大的剛性需求。

這是成都人口增量明顯的體現(xiàn)。

去年公布的七普數(shù)據(jù)顯示，成都過去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達(dá)581.9萬人，增量僅次于深圳、廣州，位居全國第三。

2021年年末，在中心城市人口增量整體降檔降速的大背景下，成都依舊創(chuàng)造了24.5萬常住人口的增量，位居全國第二，僅次于武漢。如果不是武漢因為人口普查時期存在的統(tǒng)計誤差，成都有可能位居第一。

常住人口規(guī)模沖破了2100萬，達(dá)到2119.2萬人。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

樓市長期看人口，人口增量顯著的城市，長期都非常不錯。所以，客觀理性來說，成都樓市長期還是值得看好的。

03

分化之下的購買選擇

當(dāng)然，在樓市進(jìn)入黑體時代的大背景下，樓市春風(fēng)得意馬蹄急的時代早已結(jié)束。

城市分化和城市內(nèi)部分化已經(jīng)開始，當(dāng)下很能投資的區(qū)域，除了一線城市與二線城市的核心地段外，基本都不用再考慮。

成都面積14335平方公里，如此廣袤的土地上，潛力與坑并存，分化在所難免，需要仔細(xì)選擇。

成都兩千多萬人口，主要集中在市區(qū)。新都區(qū)人口最多，155.85萬，雙流區(qū)、郫都區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、金牛區(qū)、高新區(qū)（功能區(qū)）、武侯區(qū)的人口都在100萬以上。

但人口密度高的，主要是主城區(qū)的幾個區(qū)。主城區(qū)錦江區(qū)、青羊區(qū)人口密度最高，每平方公里土地上接近1.5萬人。主城區(qū)的成華區(qū)、金牛區(qū)人口密度也在1萬/平方公里以上。主城區(qū)的武侯區(qū)、高新區(qū)接近1萬/平方公里。

從人口密度角度來看，在成都買房，主城區(qū)是首選。近郊區(qū)和下面的縣市，供應(yīng)大人口少，調(diào)整壓力較大，盡量避開。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：成都市統(tǒng)計局

從庫存與去化周期來看，也不是所有主城區(qū)當(dāng)下都適合買。

目前成都市整體去化周期超14個月，已經(jīng)超出了住建部劃定的12個月安全警戒線，但主要是郊區(qū)縣市拉起來的。

細(xì)化看各區(qū)，并不是所有主城區(qū)的錦江區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)都在12個月安全線以內(nèi)，其中錦江區(qū)去化周期最短，只有6.3個月。

來源：中指研究院

主城區(qū)的青羊區(qū)去化時間14.5個月，略超安全線，金牛區(qū)長達(dá)21個月，需要謹(jǐn)慎入場。

外圍區(qū)的天府新區(qū)、雙流區(qū)去化時間也較短，合適的板塊也可以買入。

其他區(qū)縣市去化周期超長、人口密度小，需要特別謹(jǐn)慎，尤其是大邑縣、簡陽市、金堂縣等。