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7月13日，貝殼研究院發(fā)布《2021—2035年我國(guó)住房需求預(yù)測(cè)》（下稱《報(bào)告》），從總?cè)丝凇⒊擎?zhèn)化率、人均住房面積、住房拆除率及拆遷安置返還比等核心維度分析出發(fā)，對(duì)我國(guó)2021—2035年我國(guó)住房需求進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

《報(bào)告》測(cè)算，2021—2035年，在經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大背景下，我國(guó)將有201—247億平方米的新增住房需求。但總體來(lái)看，住房總需求呈現(xiàn)逐步“下臺(tái)階”的特征，2035年住房總需求降至13.3億平米，15年間年均降速2.5%。

考慮到住房?jī)r(jià)格溫和上漲，年均漲幅為4.3%，預(yù)計(jì)2021—2035年我國(guó)住宅交易額年均22—27萬(wàn)億元。到2035年，我國(guó)住房市場(chǎng)總交易額將達(dá)29.2萬(wàn)億，15年間年均增速1.8%。

《報(bào)告》還分析，未來(lái)新增住房需求包括剛性住房需求、改善性住房需求和拆遷需求。從不同住房需求的趨勢(shì)變化上看，隨著新增人口減少、城鎮(zhèn)化進(jìn)度放緩，改善性住房需求主導(dǎo)地位持續(xù)提升，剛性住房需求將逐步降低。

人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)異地轉(zhuǎn)移帶來(lái)的剛性住房需求，預(yù)計(jì)2021—2035年新增剛需約39億平米，占總需求的18%；2035年剛性住房需求占比降至11%。

城鎮(zhèn)居民住房面積增加帶來(lái)的改善性住房需求，預(yù)計(jì)2021—2035年新增改善性需求約120億平米，占總需求的54%；2035年改善性住房需求約7.7億平方米，占總需求的58%。

城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來(lái)的拆遷需求，預(yù)計(jì)2021—2035年新增拆遷需求約63億平米，年均約4.2億平米，占總需求的28%；2035年拆遷需求約4.2億平方米，占總需求的31%。

《報(bào)告》數(shù)據(jù)還顯示，當(dāng)前我國(guó)二手房成交量占比在20%附近，仍處在存量市場(chǎng)發(fā)展的起步階段。綜合美日等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，存量市場(chǎng)的崛起是必然趨勢(shì)。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)樓市存量化將加深，到2035年二手房GMV接近14萬(wàn)億元，占住房總交易額的47%，與新房交易額基本相當(dāng)。

存量市場(chǎng)的深化和城市更新需求的穩(wěn)定，意味著圍繞存量住房的需求服務(wù)有巨大的市場(chǎng)空間，品質(zhì)物業(yè)、房屋交易、租賃運(yùn)營(yíng)、裝修、改造等衍生服務(wù)需求有望持續(xù)擴(kuò)大。