6月，房企融資額環(huán)比出現(xiàn)了上升現(xiàn)象，這與近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售等指標(biāo)呈現(xiàn)的特征一致。

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業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在高基數(shù)效應(yīng)下，同比指標(biāo)判斷當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重偏差，而從最近兩月的環(huán)比指標(biāo)來(lái)看，政策的效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的預(yù)期均趨于好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)下半年融資政策將繼續(xù)以支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，持續(xù)恢復(fù)房企經(jīng)營(yíng)“造血”功能為主。

40典型房企融資額環(huán)比增2成

6月，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計(jì)498.86億元，環(huán)比上升23.08%。

其中，債權(quán)融資金額為494.63億元，占總?cè)谫Y金額比重為99.15%，環(huán)比上升29.71%；股權(quán)融資金額為4.23億元，占總?cè)谫Y金額比重為0.85%，環(huán)比下滑82.34%。

從債權(quán)融資方式看，債券融資總額排名第一，為199.43億元，占比39.98%，環(huán)比上升9.29%，其中主力為具有國(guó)資背景的房企，部分民企突圍。

從融資成本看，在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低為越秀地產(chǎn)發(fā)行的債券，融資金額折合人民幣約10億元，票面利率為2.85%。而融資成本最高的為雅居樂(lè)集團(tuán)發(fā)行的其他債權(quán)融資，融資金額折合人民幣約7.65億元，票面利率為20%。

盡管房企融資環(huán)比回升，但是同比來(lái)看，降幅仍然較大。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。克而瑞研究中心認(rèn)為，目前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，一些企業(yè)流動(dòng)性壓力持續(xù)。

市場(chǎng)預(yù)期已有顯著改善

去年下半年以來(lái)，個(gè)別大型房企的風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)超預(yù)期與非理性的調(diào)整。為了阻斷一致性預(yù)期可能帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)部門(mén)與地方政府及時(shí)采取有力的政策措施，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。其中，在供給端，包括降低土拍門(mén)檻、增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、鼓勵(lì)合理貸款和債券融資、支持優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)貸款或發(fā)行債券并購(gòu)出險(xiǎn)和困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目等。在需求端，包括調(diào)整限購(gòu)、限售政策，降低購(gòu)房首付比例、降低房貸利率等。

不過(guò)，從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售、融資等多個(gè)房地產(chǎn)指標(biāo)均出現(xiàn)同比大幅下降的特征。

對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，浙商銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超接受證券時(shí)報(bào)?券商中國(guó)記者采訪(fǎng)時(shí)指出，去年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)大多處于歷史顯著高位，在高基數(shù)效應(yīng)下，使用同比指標(biāo)判斷當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重偏差，而從最近兩月的環(huán)比指標(biāo)來(lái)看，政策的效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的預(yù)期均趨于好轉(zhuǎn)。

“一是從需求端來(lái)看，購(gòu)房者預(yù)期有明顯好轉(zhuǎn)。”李超說(shuō)，5月，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額環(huán)比分別增長(zhǎng)25.8%和29.7%。根據(jù)克而瑞研究中心的最新數(shù)據(jù)，6月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額環(huán)比增長(zhǎng)61.2%。商品房銷(xiāo)售已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比反彈，且反彈力度在加大。從房?jī)r(jià)表現(xiàn)看，5月份，70個(gè)大中城市中，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月環(huán)比上漲；二、三線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比回落0.1%和0.3%，尚未止跌。但從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)的反彈往往是從一線(xiàn)城市開(kāi)始，然后對(duì)二、三線(xiàn)城市起到帶動(dòng)效應(yīng)。

二是從供給端來(lái)看，房企與金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期也在改善。李超指出，去年下半年，土地拍賣(mài)市場(chǎng)陷入低迷，土地流拍頻頻出現(xiàn)，民營(yíng)房企基本退出。今年以來(lái)，土地流拍率、溢價(jià)率雙雙向好，龍湖集團(tuán)等頭部民營(yíng)房企已開(kāi)始發(fā)力。5月，土地購(gòu)置面積環(huán)比增長(zhǎng)45.8%，土地成交價(jià)款環(huán)比增長(zhǎng)53.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比增長(zhǎng)14.0%。房企拿地與投資都在好轉(zhuǎn)。另外，今年1-5月，房地產(chǎn)債券凈融資（不含ABS、ABN）為396億元，而去年四季度為-311億元，優(yōu)質(zhì)房企融資顯著改善。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好通常先從購(gòu)房者開(kāi)始，然后是房地產(chǎn)企業(yè)，最后傳導(dǎo)至金融市場(chǎng)?！崩畛瑢?duì)證券時(shí)報(bào)?券商中國(guó)記者說(shuō)。

不過(guò)，李超同時(shí)指出，當(dāng)前，盡管各方預(yù)期都在好轉(zhuǎn)，但基礎(chǔ)還不十分牢固，政策還不到松勁的時(shí)候。因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的歷史周期演變來(lái)看，市場(chǎng)信心的全面恢復(fù)是一個(gè)過(guò)程，很難一下子扭轉(zhuǎn)。當(dāng)前政策要繼續(xù)呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好基礎(chǔ)，同時(shí)通過(guò)完善長(zhǎng)效機(jī)制形成市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的穩(wěn)固預(yù)期。

克而瑞研究中心認(rèn)為，根據(jù)上半年的政策信號(hào)推斷，下半年融資政策將繼續(xù)以支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，持續(xù)恢復(fù)房企經(jīng)營(yíng)“造血”功能為主。一方面，將適度改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度；同時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。另一方面，金融機(jī)構(gòu)將對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險(xiǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持；同時(shí)也將區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資及收并購(gòu)，幫助行業(yè)加速出清。