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北京驚現(xiàn)6折房源！單價最低2.1萬一平米，還送車位？

北京新房甩賣引關(guān)注，北京商報記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了價格便宜，這批房的最大賣點其實是“買房不需要購房資質(zhì)”！購房者需以銷售企業(yè)職工名義簽訂合同，而合同也并不是與項目開發(fā)商所簽訂。

值得一提的是，即便購房者買房后，拿到的也并非真正的購房協(xié)議，而是由開發(fā)商方面提供的一份《北京市公有住宅租賃合同》......

不需要購房資格

按照現(xiàn)場銷售人員提供的購房信息，購買條件按照企業(yè)分房管理，購房者年齡滿足22-60周歲即可。

眾所周知，北京買房有嚴格的“條件”限制，這也是廣大購房者心中的“痛”，有資質(zhì)的沒錢、有錢的又沒資質(zhì)，要二者合一才行。

圖片來源：小紅書截屏

這批不需要資質(zhì)的房子該如何買呢？

“既然是員工福利房，肯定要以員工的身份買?！变N售人員李錦（化名）介紹，如果要購入這批房子，需要購房者簽署一個在職員工證明來買。

“買房流程是交錢拿鑰匙，去住建委報備登記，到時候網(wǎng)上也能查到是你的名字、這個房子的戶主是誰，然后開發(fā)商這邊會給你一個本，上面寫著房間號，證明這是你買的房子?！崩铄\稱。

沒有銷售資格的物業(yè)包銷

李錦口中的在職員工證明并不是與項目開發(fā)商簽訂的，而是與包銷單位“北京銘確物業(yè)管理有限公司”簽訂。也就是說凡是買這批房子的購房者，首先要成為北京銘確物業(yè)管理有限公司的員工。

上述包括李錦在內(nèi)的銷售人員均表示，自己屬于這個物業(yè)公司。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，北京銘確物業(yè)管理有限公司，成立于2022年1月7日，經(jīng)營范圍包括物業(yè)管理；企業(yè)管理；企業(yè)管理咨詢等。

如果天眼查的信息沒有錯，那么北京銘確物業(yè)管理有限公司并不具備新房銷售的資格。

值得注意的是，金鑫名下還有另外一家公司，一家房地產(chǎn)經(jīng)紀服務公司。天眼查數(shù)據(jù)顯示，北京得捷房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司成立于2016年4月20日，經(jīng)營范圍包括從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務；房地產(chǎn)咨詢；房地產(chǎn)開發(fā)等。

對于工商系統(tǒng)里沒有資質(zhì)代理這樣一個項目，北京商報記者致電北京銘確物業(yè)管理有限公司，截至發(fā)稿并未獲得回應。

不是跟開發(fā)商簽約，而是跟包銷公司簽約？一旦發(fā)生糾紛，將來涉及維權(quán)又該如何自處？

(相關(guān)資料圖)

北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，首先需要看這個所謂的包銷公司是否有開發(fā)商的書面授權(quán)，書面授權(quán)是否會作為購房合同的組成部分。如果沒有書面授權(quán)，購房人將來依據(jù)合同向開發(fā)商主張維權(quán)時，可能會面臨開發(fā)商不承認的風險。如果開發(fā)商書面授權(quán)已經(jīng)列入合同附件，或者以其他書面方式進行了確認，開發(fā)商作為委托人，相應的法律后果應由開發(fā)商承擔。未來出現(xiàn)一些問題，購房人也可以向開發(fā)商進行維權(quán)。

“即使有書面授權(quán)，還是建議購房合同最好和開發(fā)商簽署。盡量避免未來開發(fā)商不承認購房合同約束力?！蓖跤癯紡娬{(diào)。

發(fā)黃的公有住宅租賃合同

事實上，購房者即便以員工身份買房后，所簽署的也并非真正的購房協(xié)議，而是由開發(fā)商方面提供的一份《北京市公有住宅租賃合同》。

“拿著合同就可以正常落戶、上學了，而且房源信息會去住建委報備登記的?！睘榱俗C明自己說的是真的，李錦給記者提供了上述《北京市公有住宅租賃合同》，在這份發(fā)黃的合同上明確寫了“承租周期十年”。

對于為何是“承租”不是“買賣”，且周期只有十年，按照李錦的說法，“這正是公房的特點”，只要國家不出臺新政策，這批“分配房”五年后就能變成正常的商品住宅?！暗綍r候拿著開發(fā)商提供的合同，然后補交一個35%的差額稅，房本就能正常下來了。”

圖片來源：小紅書截圖

“北京過去確實有公有住房，大概在上世紀90年代初，為了解決企事業(yè)單位職工興建的一批公有住房，興建之初都是承租性質(zhì)?！币晃辉?jīng)經(jīng)歷過北京房改的政府人士直言，房改后，部分公房折合工齡、職級等在完成土地出讓金補繳或按照房改政策補足房款后銷售給了職工，也就是現(xiàn)在二手房市場的已購公房。

顯然，上述房源并不符合這一規(guī)定。

對此，李錦也承認“不能保證百分之百下房本”，但自己住是肯定沒問題的，如果想轉(zhuǎn)讓，沒下房本之前物業(yè)負責更改租賃合同。

6月13日晚間，北京石景山App上發(fā)布一則落款為石景山區(qū)住建委的情況說明：近日，有媒體報道石景山區(qū)出現(xiàn)“分配房”，且“不限購”“低折扣”“送面積”。稱經(jīng)區(qū)住建委核實，遠洋五里春秋可售商品房1060套，銷售率86%，最低銷售折扣未低于8折；西府海棠雅苑可售商品房926套，銷售率90%，最低銷售折扣未低于95折。未發(fā)現(xiàn)媒體報道“6折新房”甩賣情況。6月13日上午，區(qū)住建委緊急約談了景西公司，景西公司表示，因項目即將竣工，正準備就自持商品房對外整體租賃與相關(guān)意向單位進行洽談，但均未形成租賃方案、未簽署任何協(xié)議。景西公司表示，報道中提到的自持部分可落戶、貸款、改建等均不屬實，也未發(fā)布過自持商品房可長租的相關(guān)信息。景西公司已于6月6日在售樓處張貼聲明，提醒購房人謹防有關(guān)自持商品房有關(guān)的不實宣傳。

區(qū)住建委提示廣大購房人：按照《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)〔2017〕145 號）要求，企業(yè)自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售。請廣大購房人切莫貪圖所謂的便宜，造成不必要財產(chǎn)損失。下一步區(qū)住建委將緊抓問題不放，會同公安、市場監(jiān)管等部門，對全區(qū)租賃類住房開展專項檢查，對涉及的銷售詐騙、虛假宣傳、以租代售等違法行為進行嚴肅查處。

以租代售的風險

2016年9月30日，北京出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，要求強化“控地價、限房價”交易方式，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，并鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。競自持是“控地價、限房價”的產(chǎn)物，北京部分地塊自持比例甚至達到100%，也可見當時房企拿地的熱情。

后續(xù)因開發(fā)商著急變現(xiàn)，自持商品房開始利用“以租代售”的形式入市。2017年4月，北京市發(fā)布了《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，加強對企業(yè)自持商品住房租賃的管理工作，明確企業(yè)自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。

簽訂“長租”合同而不是商品房買賣合同，一次性租賃70年賭的就是未來能“轉(zhuǎn)正”？

對此，地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，競自持模式有其歷史背景，也是政府土地拍賣的一次新嘗試，此類房源已明確“不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓”，因此“轉(zhuǎn)正”目前沒有政策依據(jù)。此外，房管部門如果為某一項目開設(shè)“先例”，個例就不再是個例，后續(xù)自持項目爭相效仿，競自持政策也就失去了原本的意義。