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龍光集團(tuán)上市9年首虧銷售跌6成 房企優(yōu)等生走進(jìn)寒冬

股價大跌、銷售疲軟、債務(wù)違約……房企優(yōu)等生龍光集團(tuán)走進(jìn)寒冬。

日前,龍光集團(tuán)(03380.HK)在港交所公告稱,上半年?duì)I收126.3億元,同比下降64%;凈虧損7.11億元,上年同期收益65.0億元。

值得注意的是,這是龍光集團(tuán)自2013年在港交所上市以來9年首次虧損。

業(yè)績虧損,銷售也不理想。今年1—7月,龍光集團(tuán)累計(jì)合約銷售額約330.7億元,同比2021年同期的836.5億元下降60.47%。

長江商報記者注意到,龍光集團(tuán)前幾年因高溢價拿地和高周轉(zhuǎn)模式規(guī)模得到迅速的擴(kuò)張,2020年晉升為千億房企。伴隨著地價、建安成本的上漲,新房價格的嚴(yán)格限制,高價地塊能夠帶來的回報已不如從前,甚至致公司陷入流動危機(jī)。

根據(jù)2021財(cái)報數(shù)據(jù)顯示,龍光集團(tuán)的總負(fù)債高達(dá)2181.33億元,資產(chǎn)負(fù)債率為76.3%,流動負(fù)債合計(jì)為1551.26億元,其中短期借款為204.11億元,應(yīng)付賬款及票據(jù)為492.72億元,合計(jì)696.83億元,實(shí)際現(xiàn)金及銀行結(jié)余382.36億元,資金缺口達(dá)314.47億元。

二級市場上,龍光集團(tuán)自今年5月12日暫停股份買賣至今已停牌三個多月。8月24日復(fù)牌后股價腰折,盤中最大跌幅接50%。截至9月5日收盤,龍光集團(tuán)股價跌至0.67港元/股。

上市9年首虧銷售跌6成

龍光集團(tuán)此前一直是民營房企優(yōu)等生,早年踩中樓市上漲的趨勢,外加高杠桿、高周轉(zhuǎn)的策略,規(guī)模飛速擴(kuò)張。

即便行業(yè)進(jìn)入下行周期的2021年,龍光全年仍實(shí)現(xiàn)合約銷售額約人民1402億元,同比增長16.2%,“三道紅線”均為綠檔。

不過,今年好的趨勢戛然而止。“2021年四季度就感受到行業(yè)面臨的壓力,沒想到,流動的收縮這么快會落到自己頭上。”龍光集團(tuán)前行政總裁賴卓斌曾坦言。

8月31日,龍光集團(tuán)在港交所公告稱,上半年?duì)I收126.3億元,同比下降64%;凈虧損7.11億元,上年同期收益65.0億元;合約銷售額為303.4億元。

值得注意的是,這是龍光集團(tuán)自2013年在港交所上市以來首次虧損。

對于虧損的原因,龍光集團(tuán)在此前發(fā)布盈利警告時表示,新冠疫情影響工程進(jìn)度,年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)體量下跌,確認(rèn)收入減少;房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷,銷售同比下滑;另外,部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下跌。

2022年上半年,龍光累計(jì)合約銷售額約人民303.4億元,同比下降58.8%,合約銷售面積約190.7萬方米,均每米單價為1.59萬元,比年初的1.76萬元,降了約1700元。今年1—7月,龍光集團(tuán)累計(jì)合約銷售額約330.7億元,同比2021年同期的836.5億元下降60.47%。

高溢價拿地?cái)U(kuò)張陷流動危機(jī)

發(fā)家于廣東汕頭的龍光集團(tuán),曾依靠粵港澳大灣區(qū)城市紅利,以“高周轉(zhuǎn)”模式,大舉擴(kuò)張。

2012年到2020年的8年時間,龍光集團(tuán)的銷售額從百億上升至千億。2020年,龍光全年實(shí)現(xiàn)銷售額1422.2億元,位列全國第21位。

規(guī)模的擴(kuò)張得益于在土地上的高歌猛進(jìn),作為行業(yè)中知名的“地王收割機(jī)”,龍光集團(tuán)一般都以超出市面價頗高的價格來拿地。

2004年拿下佛山天湖酈都、2006年拿下南寧普羅旺斯,均是當(dāng)?shù)赝僚氖袌龅牡赝酢?/p>

直到去年,龍光集團(tuán)還在逆市大手筆拿地,在2021年5月深圳首輪集中供地中豪擲80億元,拿下南山區(qū)西麗街道和光明鳳凰街道地塊。

高周轉(zhuǎn)模式是一把雙刃劍,伴隨著地價、建安成本的上漲,新房價格的嚴(yán)格限制,高價地塊能夠帶來的回報已不如從前,甚至致公司陷入流動危機(jī)

今年1月開始,市場便有消息稱,龍光集團(tuán)存在未披露的美元私募債,規(guī)模約20億美元到30億美元不等。

隨后不久,2月24日,龍光發(fā)行的多筆美元債出現(xiàn)暴跌,價格跌至60美分內(nèi),多筆國內(nèi)信用債觸發(fā)臨停。股價方面,僅2月24日、25日兩天,龍光集團(tuán)市值一度跌去31%?;葑u(yù)、穆迪、標(biāo)普三大評級機(jī)構(gòu)先后下調(diào)公司評級。

此后,龍光集團(tuán)的股價和多筆債券陸續(xù)出現(xiàn)大幅下跌,股票宣布停牌,債券一度因?yàn)楫惓2▌颖粫和=灰祝喙P債券尋求展期。

8月初,龍光集團(tuán)一口氣暫停支付5筆美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息,涉及本金約16億美元,直接官宣違約。

從整體債務(wù)來看,2015年,龍光集團(tuán)的負(fù)債總額為393.11億,截至2021年底,公司負(fù)債總額2181.33億元,負(fù)債規(guī)模翻了接6倍。實(shí)際現(xiàn)金及銀行結(jié)余382.36億元,難以覆蓋短期借款204.11億元及應(yīng)付賬款及票據(jù)492.72億元。

在3月的懇談會上,龍光集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示,目前公司的預(yù)售監(jiān)管和銀行貸款監(jiān)管資金超180億元,還有120億元已出售未回籠資金,銀行端超過100億元已審批貸款無法正常發(fā)放。

為緩解流動壓力,公司表示,將在今年內(nèi)爭取完成120億元資產(chǎn)盤活。今年3月,公司將汕頭東海岸新城新津片區(qū)一個新建住宅項(xiàng)目全部股權(quán)及股東貸款,轉(zhuǎn)讓給中海旗下的中海宏洋,對價10.24億元;還將貴梧高速40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新世界發(fā)展,對價26.5億元。

不過,穆迪認(rèn)為龍光集團(tuán)在2022年底前有大量即將到期或可回售的債券,其中在岸(含可回售)債券98億元人民,離岸債券3億美元。穆迪估計(jì),盡管該公司計(jì)劃通過資產(chǎn)處置來償還債務(wù),但考慮到其債務(wù)到期規(guī)模相當(dāng)大,該公司仍將面臨流動缺口。

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