逆水行舟，不進(jìn)則退。2019年，陽(yáng)光100中國(guó)(HK.02608 以下簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光100”)為自己定下的銷(xiāo)售目標(biāo)是150億元，較2018年的175億元下調(diào)約14.29%。

下調(diào)目標(biāo)的同時(shí)，銷(xiāo)售額的目標(biāo)完成度不高。今年前6個(gè)月，公司合同銷(xiāo)售金額僅完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的25.25%，銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積同比雙雙下降。

數(shù)據(jù)顯示，2014年-2017年，陽(yáng)光100的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分別為71.1億元、64.2億元、69.8億元和69.1億元。2018年，陽(yáng)光100定下了175億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，最終的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?20.96億元。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)期的同時(shí)，陽(yáng)光100自身還存在較大的資金壓力。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截止到2018年底，公司負(fù)債總額518.43億元，同比增長(zhǎng)約11.21%，其中，流動(dòng)負(fù)債約279.89億元，凈負(fù)債率由2017年的231.6%增長(zhǎng)至2018年的261.6%，漲幅達(dá)30個(gè)百分點(diǎn)。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，今年4月陽(yáng)光100已經(jīng)連續(xù)出售兩個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)套現(xiàn)60億來(lái)緩解資金壓力，其中近46億用來(lái)償還債務(wù)。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊認(rèn)為，中小房企未來(lái)遇到的壓力還是比較大的，高負(fù)債運(yùn)行的成本越來(lái)越高，市場(chǎng)本身陷入了周期調(diào)整，如果沒(méi)有足夠的現(xiàn)金儲(chǔ)備來(lái)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的低增長(zhǎng)時(shí)代，可能諸多中小房企都將面臨更大的發(fā)展難題，生存空間會(huì)大幅縮小。

半年僅完成四分之一銷(xiāo)售目標(biāo)

陽(yáng)光100中國(guó)創(chuàng)建于1999年，其前身廣西萬(wàn)通企業(yè)由易小迪于1992年創(chuàng)辦。1999年，陽(yáng)光100中國(guó)在北京CBD成功開(kāi)發(fā)陽(yáng)光100國(guó)際公寓項(xiàng)目，并隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程，進(jìn)入快速增長(zhǎng)時(shí)期。

近日，陽(yáng)光披露未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。2019年6月，陽(yáng)光100實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核合同銷(xiāo)售額約人民幣7.4億元(包含小股操盤(pán)項(xiàng)目4300萬(wàn)元)，對(duì)應(yīng)合同銷(xiāo)售面積約55931平方米。今年上半年，陽(yáng)光100中國(guó)實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核合同銷(xiāo)售額約37.88億元(包含小股操盤(pán)項(xiàng)目7.27億元)，對(duì)應(yīng)合同銷(xiāo)售面積約312441平方米。

據(jù)陽(yáng)光100中國(guó)業(yè)績(jī)會(huì)上提出，2019年公司的合約銷(xiāo)售目標(biāo)為約150億元，按此計(jì)算，上半年僅完成全年目標(biāo)25.25%。

事實(shí)上，2018年其銷(xiāo)售也不及預(yù)期，公司2018年合約銷(xiāo)售額為120.96億元，同比增長(zhǎng)14%;實(shí)現(xiàn)收入75.79億元，同比增長(zhǎng)10.2%。

雖然合約銷(xiāo)售同比有所上升，但以管理層在2018年初提出的175億元銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，陽(yáng)光100僅完成全年目標(biāo)的69.12%。此外，2018年陽(yáng)光100由盈轉(zhuǎn)虧，錄得權(quán)益股東應(yīng)占虧損為3000萬(wàn)元，而2017年權(quán)益股東應(yīng)占溢利為5.931億元。陽(yáng)光100表示，2018年度溢利減少71.4%至人民幣2.428億元，主要由于應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提損失撥備人民幣9.474億元。若剔除一次性損失撥備，調(diào)整后年度溢利增加17.9%至10.01億元，調(diào)整后年度權(quán)益股東應(yīng)占溢利增加22.8%至7.28億元。

同時(shí)，管理層表示，公司預(yù)計(jì)今年將實(shí)現(xiàn)回款約140億元。并且會(huì)用約13億元進(jìn)行土地購(gòu)置。截至2018年12月31日，陽(yáng)光100中國(guó)土地儲(chǔ)備總建筑面積為1500萬(wàn)平，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積1016.7萬(wàn)平。

克而瑞數(shù)據(jù)，2017年度，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售200強(qiáng)名單中，陽(yáng)光100中國(guó)位列第146名;2018年度，公司在排名中降至第157名。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，銷(xiāo)售任務(wù)完成不佳，其實(shí)很大程度上也是因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)的力量不夠，同時(shí)可售項(xiàng)目相對(duì)少，這樣業(yè)績(jī)?nèi)菀子休^大的波動(dòng)。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不好，也容易對(duì)現(xiàn)金流等產(chǎn)生較大的影響。當(dāng)然若是出現(xiàn)對(duì)外借款，那么只能理解為企業(yè)現(xiàn)有的投資渠道比較少，只能通過(guò)借款來(lái)實(shí)現(xiàn)增值。另外也不排除內(nèi)部對(duì)于資金的運(yùn)營(yíng)存在各種分歧。

一月出售60億資產(chǎn)緩解資金壓力

在今年3月29日的年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，陽(yáng)光100中國(guó)管理層曾表示，2019年將進(jìn)行優(yōu)質(zhì)土地出售來(lái)支持公司流動(dòng)性缺口，并為公司未來(lái)2年-3年的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型作資金補(bǔ)充。一部分土地會(huì)全部出售，一部分土地將保留部分股權(quán)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。該公司管理層預(yù)計(jì)，土地出售的收入將達(dá)到幾十億元至上百億元。

3月底提出“會(huì)將優(yōu)質(zhì)土地出售來(lái)支持流動(dòng)性缺口”的陽(yáng)光100，4月便接連出售兩家項(xiàng)目公司的股權(quán)。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，今年4月陽(yáng)光100已經(jīng)連續(xù)出售兩個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)套現(xiàn)60億來(lái)緩解資金壓力。4月2日，陽(yáng)光100中國(guó)以約13.34億元的金額出售重慶陽(yáng)光壹佰70%的股權(quán)，受讓方為融創(chuàng)。4月14日，陽(yáng)光100中國(guó)發(fā)布公告稱，其持股55%的附屬公司長(zhǎng)佳國(guó)際有限公司以約46.64億元出售卓星集團(tuán)有限公司與佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司的附屬公司凱擇有限公司。

在重慶陽(yáng)光100股權(quán)交易中，公司豁免4.98億元股東貸款利息，賬面虧損4.85億元。賣(mài)掉上述兩宗資產(chǎn)獲得對(duì)價(jià)將近60億元，公司將其中45.78億元用于償還債務(wù)。

陽(yáng)光100出售項(xiàng)目股權(quán)的行為被市場(chǎng)質(zhì)疑存在債務(wù)壓力。年報(bào)顯示，2018年，該集團(tuán)的總負(fù)債約為518.44億元，同比增長(zhǎng)約11.21%;其中，流動(dòng)負(fù)債約279.89億元，較去年同期有一定程度上漲。此外，盡管該集團(tuán)的流動(dòng)比率稍有下降，但由于貸款及借款總額的增加，凈負(fù)債率由2017年的231.6%增長(zhǎng)至2018年的261.6%，漲幅達(dá)30個(gè)百分點(diǎn)。

現(xiàn)金流方面，2018年末，該集團(tuán)持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為25.88億元，一年內(nèi)需要付39.59億元，現(xiàn)金目前不能覆蓋其短期內(nèi)的到期債務(wù)。

標(biāo)準(zhǔn)普爾在2018年底出具的評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，盡管陽(yáng)光100近幾個(gè)月運(yùn)營(yíng)的回報(bào)或現(xiàn)金流有所改善，但其商業(yè)模式的可持續(xù)性仍面臨風(fēng)險(xiǎn)。標(biāo)準(zhǔn)普爾表示，鑒于該公司短期債務(wù)到期時(shí)間較長(zhǎng)，且現(xiàn)金水平較低，未來(lái)12個(gè)月仍將疲弱。同時(shí)，該公司還可能容易受到境內(nèi)信貸環(huán)境進(jìn)一步收緊的影響。

值得注意的是，2019年1月17日，陽(yáng)光100的股價(jià)暴跌了76%，當(dāng)日的最低價(jià)為0.86港元，后期雖有所回升，但仍舊高達(dá)64.59%，當(dāng)日價(jià)格為每股1.13港元，陽(yáng)光100見(jiàn)此形式，立即發(fā)布公告稱公司運(yùn)營(yíng)正常，并在隔天回購(gòu)了公司2975.4萬(wàn)股股份，這才暫時(shí)穩(wěn)住了股票的下跌趨勢(shì)，這樣的趨勢(shì)僅僅維持了一周，一周后陽(yáng)光100的股價(jià)急速暴跌，截止到4月2號(hào)，市值已不足未暴跌前的一半。

對(duì)此，陽(yáng)光100認(rèn)為公司2018年底整體有息負(fù)債雖較2017年底略有增加，但長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，常規(guī)融資渠道暢通，尚有未使用各類(lèi)授信額度超過(guò)165億。目前公司整體財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，運(yùn)營(yíng)正常。

融資成本高企超13%

而為了彌補(bǔ)漲幅缺口，陽(yáng)光100不惜以13%的投資收益率獲取融資。

1月24日公司披露，北京信托在2年內(nèi)向公司提供不超過(guò)20億元資金，公司向北京信托轉(zhuǎn)讓持有項(xiàng)目公司79%股權(quán)，并將剩余21%股權(quán)質(zhì)押給北京信托，還有一個(gè)附加條件是，北京信托的年度投資收益不低于信托本金的13%。

1月29日，陽(yáng)光100申請(qǐng)的一筆規(guī)模為7億元的融資計(jì)劃又被上交所中止發(fā)行。這對(duì)于資金緊張的陽(yáng)光100而言，無(wú)異于雪上加霜。

6月28日，公司發(fā)行于2021年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)11.5%，用于償還債務(wù)及一般公司用途。

“找錢(qián)”的同時(shí)海外“借錢(qián)”。2018年，公司給予第三方貸款30.29億元，并按年利率11%計(jì)息。除此之外，還有一筆10.20億元對(duì)外貸款，被計(jì)入“其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”項(xiàng)目?jī)?nèi)。

2018年報(bào)披露，這筆款項(xiàng)已出現(xiàn)“信用風(fēng)險(xiǎn)顯著增加”的情況，且存在收回款項(xiàng)的不確定性，主要原因是這名神秘?fù)?dān)保人士因協(xié)助有關(guān)部門(mén)調(diào)查而失去聯(lián)絡(luò)。2018年末，公司對(duì)這筆貸款計(jì)提撥備9.02億元。

在轉(zhuǎn)型路上，陽(yáng)光100也歷經(jīng)坎坷。2015年起，陽(yáng)光100開(kāi)始由傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)向“街區(qū)綜合體”模式轉(zhuǎn)型，并逐漸放緩了拿地和項(xiàng)目擴(kuò)展速度。以支付的土地及收購(gòu)項(xiàng)目款項(xiàng)為例，2013年與2014年支出分別為17.03億元、17.94億元，2017年該數(shù)字降至4.962億元。

轉(zhuǎn)型后的陽(yáng)光100主打三類(lèi)產(chǎn)品，即街區(qū)綜合體、服務(wù)式公寓和特色小鎮(zhèn)。然而這三類(lèi)不同業(yè)態(tài)卻有著共同點(diǎn)，即運(yùn)營(yíng)水平要求高、資金回報(bào)周期長(zhǎng)，并未給公司帶來(lái)較大收入貢獻(xiàn)。在2017財(cái)年業(yè)績(jī)會(huì)上，公司董事局主席兼行政總裁易小迪曾對(duì)此公開(kāi)表達(dá)不滿。

對(duì)于陽(yáng)光100的轉(zhuǎn)型之路，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前很多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)商的道路并不是很順利，尤其是他主攻的街區(qū)綜合體、服務(wù)式公寓和特色小鎮(zhèn)這幾項(xiàng)，前期投入特別大，而且運(yùn)營(yíng)周期很長(zhǎng)，很難做到高周轉(zhuǎn)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)肯定是要等到投入運(yùn)營(yíng)之后才能開(kāi)始獲利，肯定不如拿地蓋房賣(mài)房的傳統(tǒng)路子來(lái)錢(qián)快。