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存量房貸利率調(diào)整,又有大消息

中國基金報(bào)記者 馬嘉昕

近期,關(guān)于存量房貸利率調(diào)整問題成為市場關(guān)注熱點(diǎn)。據(jù)悉,今日,一張《關(guān)于召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議的通知》的截圖在網(wǎng)上傳播開,更是引起市場廣泛熱議。


(資料圖)

在監(jiān)管多次發(fā)生要調(diào)整存量房貸利率之后,近日,多家上市銀行高管也紛紛在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露表示,對(duì)于存量房貸利率下調(diào)進(jìn)行了業(yè)務(wù)的梳理、分析、測算,已經(jīng)有了預(yù)案。

不過,鑒于下調(diào)存量房貸利率需要統(tǒng)籌兼顧多重因素,這給具體的調(diào)整增加了復(fù)雜性,相關(guān)措施的落地很難“一刀切”。未來將在有關(guān)部門指導(dǎo)下穩(wěn)妥推進(jìn)實(shí)施。

多家銀行:

已做好存量房貸利率下調(diào)預(yù)案

8月29日,市場上一張截圖流傳開來。圖中信息顯示,該銀行擬于8月30日(本周三)下午召開個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議,要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測試中心、個(gè)金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會(huì)。同時(shí),該會(huì)議地址的落款處為交銀大廈,換言之,本次召開會(huì)議的為國有六大行之一的交通銀行。

隨著此信息流傳,不言而喻的是,也反映出市場對(duì)銀行能否對(duì)存量房貸利率下調(diào)的高度關(guān)注。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,涉及多部門參會(huì),說明銀行在對(duì)存量客戶房貸利率的摸底,以制定更精準(zhǔn)的政策。“當(dāng)前各個(gè)銀行都在積極部署這項(xiàng)工作,進(jìn)而使得降低存量房貸利率的工作不再是口頭上的,而進(jìn)入到論證和實(shí)操階段?!?/p>

特別是,近期銀行的年中業(yè)績發(fā)布會(huì)上,多家銀行高管也就存量房貸利率調(diào)降紛紛發(fā)表看法。

招商銀行行長助理彭家文看來,從央行的發(fā)聲來看,“鼓勵(lì)和支持”直接變成了“指導(dǎo)”,判斷存量房貸利率下調(diào)是勢在必行,是大概率事件。目前來看,該行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案,但還沒有最終的方案。主要考慮是現(xiàn)在有很多因素需要兼顧好。

中信銀行副行長謝志斌表示,該行密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場的動(dòng)向,對(duì)行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行及時(shí)梳理和分析,對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整,已做好了預(yù)案。后續(xù)該行將結(jié)合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場變化情況,積極落實(shí)監(jiān)管要求,履行社會(huì)責(zé)任,兼顧好業(yè)務(wù)發(fā)展與客戶經(jīng)營的平衡。

華夏銀行行長關(guān)文杰表示,存量房貸利率調(diào)整確實(shí)會(huì)對(duì)各家銀行產(chǎn)生一定的影響,該行也將在監(jiān)管部門的指導(dǎo)下,密切關(guān)注市場動(dòng)向,有序推進(jìn)后續(xù)相關(guān)工作的開展,履行好社會(huì)責(zé)任。

8月29日,農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布業(yè)績報(bào)告并召開中期業(yè)績發(fā)布會(huì)。農(nóng)業(yè)銀行副行長林立表示,近期央行明確指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率,這有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān),也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力。

在有關(guān)政策方案明確之后,農(nóng)行將抓緊制定具體的操作細(xì)則,盡快完成合同文本的準(zhǔn)備,加緊系統(tǒng)改造等調(diào)整方面的工作,積極做好組織實(shí)施。

尚需統(tǒng)籌兼顧多重因素穩(wěn)妥推進(jìn)

在市場普遍看來,當(dāng)前,銀行盡管已經(jīng)對(duì)下調(diào)存量房貸利率有所預(yù)期和準(zhǔn)備,但在具體實(shí)施上,仍需要統(tǒng)籌兼顧多重因素,并普遍表示將在有關(guān)部門的指導(dǎo)下穩(wěn)妥推進(jìn)給予實(shí)施。

“如何兼顧好因城施策的問題,在因城施策的同時(shí)又怎么考慮好公平性的問題,還有銀行系統(tǒng)能不能支持的問題?!迸砑椅谋硎?,這些都非常復(fù)雜,各個(gè)城市、各個(gè)分行不一樣,很多客戶的情況不一樣,都要考慮到??傮w來看,該行會(huì)在央行的指導(dǎo)下按照市場化、法制化的原則穩(wěn)妥地推進(jìn)實(shí)施。

就此問題,謝志斌也表示,實(shí)際操作需要考慮對(duì)客政策的一致性,也要考慮各區(qū)域的差異性及利率調(diào)整力度等諸多因素?!氨热缯f,從客戶角度看,各銀行按照相同的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,更有利于提高公平性,也有利于降低客戶輿情,但從區(qū)域情況看,歷史上地產(chǎn)政策是“因城施策”的,各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大,存量利率調(diào)整確實(shí)比較難實(shí)行“一刀切”的管理政策?!?/p>

在建設(shè)銀行的業(yè)績發(fā)布會(huì)上,該行首席財(cái)務(wù)官生柳榮表示,存量按揭貸款利率按市場化原則來進(jìn)行重新商定,確實(shí)對(duì)后續(xù)的銀行凈息差會(huì)產(chǎn)生一定影響。現(xiàn)在監(jiān)管部門的具體細(xì)則還沒出來,各家銀行也在溝通,現(xiàn)在測算還是有一定的難度,凈息差肯定會(huì)有一定的下行壓力。”

不過,彭家文也坦言表示,對(duì)銀行存量房貸利率調(diào)降不能僅看到負(fù)面影響,也有正面的影響:第一,存量房貸利率下調(diào)的背景是因?yàn)樘崆斑€貸的量比較大。隨著存量房貸利率的下調(diào),整個(gè)住房貸款的提前還貸的因素會(huì)有一定程度的消化,反過來會(huì)帶來房貸量的增長;第二,隨著存量房貸利率下調(diào),一定程度上會(huì)增強(qiáng)客戶的黏度,會(huì)對(duì)客戶的經(jīng)營進(jìn)一步加深從而對(duì)零售業(yè)務(wù)的增長有利。

已為存量房貸利率下調(diào)創(chuàng)造空間

在業(yè)內(nèi)人士看來,8月份,央行采取的非對(duì)稱降息也或?yàn)榇媪糠抠J利率的調(diào)整創(chuàng)造了條件。

據(jù)悉,8月21日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為:1年期LPR為3.45%,5年期以上LPR為4.2%。

中銀證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管濤表示,LPR5年期利率沒有降,很重要的原因是考慮凈息差。

“央行也多次提到要保持金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)能力,要維持合理的利潤和凈息差水平?,F(xiàn)在一、二季度境內(nèi)銀行的凈息差水平是1.74%,監(jiān)管部門認(rèn)為合理的水平是1.8%,已經(jīng)是持續(xù)低于合理水平,可能會(huì)影響可持續(xù)性。”管濤表示,此次非對(duì)稱的降息,也意味著為未來個(gè)人住房存量貸款利率調(diào)整創(chuàng)造了條件,因?yàn)榇媪抠J款這個(gè)規(guī)模比較大,LPR5年期不降也意味著可以讓存量先調(diào),然后逐漸和增量的存貸款利率逐步收斂,這樣的話也可以減少利率下行對(duì)銀行凈息差的壓力。

“當(dāng)前,居民投資和資產(chǎn)配置行為發(fā)生改變、新發(fā)放住房貸款利率已實(shí)現(xiàn)大幅下調(diào),但效果較為有限的情況下,存量按揭利率調(diào)降能夠更好地起到穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)信用的作用,且能夠通過降低貸款置換行為,減少空轉(zhuǎn)套利風(fēng)險(xiǎn),規(guī)范市場秩序?!泵裆y行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示,當(dāng)前,新發(fā)放貸款利率已降至歷史低位,各地因城施策空間較大,且銀行息差持續(xù)承壓環(huán)境下,為保持銀行合理利潤水平,5年期以上LPR報(bào)價(jià)維持不變可為存量房貸利率加快落地預(yù)留空間。

嚴(yán)躍進(jìn)建議,在今年和明年各個(gè)銀行可以針對(duì)存量房貸利率客戶進(jìn)行普遍下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。“這樣做的好處是,很多地方增量房貸利率都下調(diào)了至少20個(gè)基點(diǎn),所以存量房貸跟著這個(gè)節(jié)奏,本身也有一定的合理性。同時(shí)也不會(huì)對(duì)銀行的利差等產(chǎn)生過大的影響。且可以規(guī)定此類政策是階段性的,主要在2024年12月前奏效?!?/p>

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