經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者陳月芹 從8月7日兩筆美元債票息到期未付開始，10天時間里，碧桂園公布了“16碧園05”私募債展期方案。

碧桂園擬定的“16碧園05”展期方案為：本金展期三年，分七期兌付，首付6%（到期后的第一二三個月分別支付2%的本金）、第12個月兌付10%的本金、第24個月兌付15%的本金、第30個月兌付25%本金、第36個月兌付44%的本金。

(資料圖)

碧桂園還為展期提供了增信措施，拿出福建龍巖、海陽、江蘇沭陽、淮安、興化的等項目公司股權(quán)質(zhì)押。

除了償債壓力，碧桂園面臨更大的挑戰(zhàn)是保交樓。這是地方政府、業(yè)主、供應(yīng)商等關(guān)心的話題。尤其是出險后，銷售端會進一步萎縮，公司賬面上可動用資金、監(jiān)管賬戶資金是否能覆蓋交付資金？

8月20日，一位碧桂園內(nèi)部人士向經(jīng)濟觀察網(wǎng)透露，今年下半年要交付40多萬套房，明年還有約40萬套待交付，“目前，賬戶上的資金剛好能基本保障交樓，而前期結(jié)算款的支付可能還要靠后市銷售?！?/p>

從近兩年保交樓經(jīng)驗來看，出險房企保交樓的首要前提是，企業(yè)維持正常經(jīng)營，有序、公平地動用資金。

“資金有限，不能隨意兌付，比如部分債權(quán)人、供應(yīng)商謀求個別優(yōu)先清償，那會損害其他方的利益，很可能導致房子走向爛尾。”該碧桂園內(nèi)部人士強調(diào)，想保交樓，公司資金管理不能亂。

現(xiàn)在，保交樓成為碧桂園各部門、各層級的第一要務(wù)，尤其是集團和區(qū)域高管、財務(wù)資金部門。

從7月底開始，碧桂園內(nèi)部的保障就“四?！薄＝粯恰⒈ＹY產(chǎn)、保安全、保信用，變成了“三?！?，刪除了“保信用”字眼?！按饲?，公司內(nèi)部存在分歧，認為信用也要繼續(xù)保，但是現(xiàn)在管理層已經(jīng)統(tǒng)一了意見，保交樓的地位更加凸顯”。

自8月初傳出票息兌付困難后，碧桂園各區(qū)域需要應(yīng)付來自金融機構(gòu)、供應(yīng)商等債權(quán)人的還債要求，“我們得反復(fù)強調(diào)，所有的錢必須優(yōu)先保證交樓，每一筆支出需管理層審核是否跟保交樓有關(guān)?！币晃槐坦饒@人士介紹。

據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解，碧桂園對有限的資金用于償付各類款項有明確順序，依次是：保交樓資金、工程結(jié)算款、項目層面負債、集團層面公開債等。還需和各方談好支付節(jié)點和比例，確保公平公正。

具體而言，碧桂園項目層面現(xiàn)金基本采用封閉管理，資金在扣除工程款等成本后，需優(yōu)先償還項目層面金融負債。而未來兩年出于保交樓需要，大部分資金處于項目監(jiān)管戶，賬面現(xiàn)金中可自由動用的比例極低。只有隨著項目建設(shè)交付、監(jiān)管戶資金逐步釋放，方能有可動用的剩余資金上流至集團，以償還公開市場債務(wù)。

“我們每天必須面對銀行、稅務(wù)、供應(yīng)商、承建商，壓力太大了。但公司給了明確任務(wù)，一條原則撐到底——一定優(yōu)先保交樓。”一位碧桂園區(qū)域財務(wù)人士說。