圖源：圖蟲創(chuàng)意

8月18日，藍(lán)鯨財經(jīng)于接近市場人士處獲悉，碧桂園將于8月23日9時至8月25日22時召開“16碧園05”（債券代碼：135797）持有人2023年第一次會議，審議債券展期等相關(guān)議案。

(資料圖片)

該債券發(fā)行于2016年9月1日，面值為100元，發(fā)行規(guī)模合計58.3億元，期限為7年，當(dāng)前余額39.04億元，當(dāng)期票面利率5.65%，附第5年末發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。

根據(jù)《募集說明書》，碧桂園本應(yīng)于今年9月2日償付前一年的本息。不過，已“官宣”流動性承壓的碧桂園難以按期償付。

債券持有人會議的重要內(nèi)容是審議前述債券展期方案，另一個議案則是“要求發(fā)行人按期全額兌付債券本息”，兩個議案互斥，持有人只能選擇同意其中一項(xiàng)。

據(jù)碧桂園給出的展期方案，2022年9月1日至2023年9月1日的本金兌付時間將調(diào)整為自2023年9月2日（基準(zhǔn)日）起至2026年9月2日，即展期三年、分7期兌付。

基準(zhǔn)日后的新增利息，在兌付日調(diào)整期間，維持本期債券原有票面利率不變，不計復(fù)利。每期應(yīng)支付的本金截至對應(yīng)兌付日的應(yīng)計未付利息隨該期本金同時支付，利隨本清。

碧桂園還設(shè)置了“小額兌付安排”，在今年10月2日向本次會議債權(quán)登記日（8月22日）登記在冊的每個持有本期債券的證券賬戶合計兌付不超過1000張(含)債券本息：若證券賬戶在債券登記日持有的債券張數(shù)不足1000張（含），則于10月2日全額兌付；若超過1000張（不含），則兌付1000張；若在兌付日持有的張數(shù)小于債券登記日的張數(shù)，按實(shí)際持有的張數(shù)兌付。

在上述“小額兌付日”，發(fā)行人應(yīng)支付的本金、截至小額兌付日的應(yīng)計未付利息隨本金同時支付，利隨本清。

上述“小額兌付安排”意味著，在展期的基礎(chǔ)上，碧桂園今年10月2日將對每個賬戶提前償付10萬元，實(shí)際上這并非債務(wù)展期的必選項(xiàng)，在其他房企的債務(wù)展期方案中也鮮見。

有知情人士表示，這或許是出于對中小投資者的保護(hù)，若個人投資者當(dāng)時本金僅有10萬，這個償付動作意味著讓投資人一次性回本了。

此外，“16碧園05”屬于私募信用債，在清算情形下，信用債的償債順序較為劣后，僅優(yōu)先于境外美元債。

在給出的展期方案中，碧桂園為這筆純信用債提供了額外償債保障。

具體增信保障措施為，將旗下龍巖津湖源著項(xiàng)目所屬項(xiàng)目公司穿透后94.45%的股權(quán)收益權(quán)、沭陽云樾東方項(xiàng)目所屬項(xiàng)目公司穿透后85%的股權(quán)收益權(quán)、海陽十里金灘項(xiàng)目所屬項(xiàng)目公司穿透后90%的股權(quán)收益權(quán)、淮安楚州印項(xiàng)目所屬項(xiàng)目公司穿透后100%的股權(quán)收益權(quán)、興化星河宸院項(xiàng)目所屬項(xiàng)目公司穿透后100%的股權(quán)收益權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。

據(jù)了解，上述資產(chǎn)對應(yīng)項(xiàng)目開盤時間多在2021、2022年，最早的是海陽十里金灘項(xiàng)目，獲取預(yù)售許可證的時間在2014年。

據(jù)增信方案，上述增信資產(chǎn)對應(yīng)的項(xiàng)目若正常開發(fā)銷售或運(yùn)營，項(xiàng)目產(chǎn)生的資金可在各新增增信資產(chǎn)的項(xiàng)目之間流轉(zhuǎn)。

碧桂園表示，在兌付日調(diào)整期間，上述新增增信資產(chǎn)對應(yīng)項(xiàng)目產(chǎn)生的資金，在扣除經(jīng)第三方審計機(jī)構(gòu)認(rèn)可的必要支出(包括但不限于因項(xiàng)目開發(fā)及資產(chǎn)運(yùn)營發(fā)生的正常支出、償還項(xiàng)目對應(yīng)的項(xiàng)目資產(chǎn)、項(xiàng)目公司涉及的融資貸款本息及相關(guān)費(fèi)用、增信資產(chǎn)項(xiàng)目間流轉(zhuǎn)以及根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政府主管部門要求而發(fā)生的其他支出)后，剩余資金將用于兌付本期債券，包括償付本息、發(fā)起債券回購、提前償付本息三種方式。

被業(yè)內(nèi)稱為“宇宙房企”的碧桂園保交付任務(wù)重大。

截至去年末，碧桂園的合同負(fù)債余額（即已售未交付的金額）超6600億元，今年初的未交付房源約為107萬套，上半年已交付27.8萬套，疊加今年銷售的部分，碧桂園目前未交付房源預(yù)計在80-90萬套。

今年下半年，碧桂園的交付目標(biāo)為40多萬套，剩余的40-50萬套房源預(yù)計在未來兩年左右完成交付。

龐大的交付數(shù)字背后是碧桂園的交付壓力，在未來兩年的保交付關(guān)鍵期，流動資金緊張的碧桂園“保交樓”、“按期償債”難以兼得，選擇了與債券持有人協(xié)商展期。

以時間換空間，若后期項(xiàng)目逐步交付，碧桂園的監(jiān)管資金逐步解凍釋放，資源錯配的情況有望得到緩解。