天風宏觀對接下來房地產(chǎn)政策有三個推斷：第一，預(yù)計推進節(jié)奏相對平緩，大幅、快速放松的概率有限。第二，預(yù)計推進方式仍以因城施策為主，出臺全國統(tǒng)一放松政策的概率有限。第三，預(yù)計一線城市政策放松仍會較為謹慎，大幅放松的概率有限。

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7月24日政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)，提出了“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”的新論斷。自此，各地房地產(chǎn)政策開始逐步調(diào)整優(yōu)化。

根據(jù)我們梳理，自724政治局會議以來，中央及地方共有30個會議和政策提及了房地產(chǎn)問題。從政策層級來看，中央部委和一線城市對地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化偏向于表態(tài)和定調(diào)，而省級政府和二三四線城市偏向于出臺具體方案。

例如，住建部倪虹部長召開企業(yè)座談會，對未來房地產(chǎn)政策進行了定調(diào)；發(fā)改委、央行、公安部分別從保障性住房、老舊小區(qū)改造、金融政策、落戶政策等方面給出支持；北上廣深四個一線城市對房地產(chǎn)政策進行了公開表態(tài)；其余22個則是各地出臺的對房地產(chǎn)政策進行調(diào)整優(yōu)化的具體方案。

統(tǒng)計來看，未來可能繼續(xù)出臺的地產(chǎn)放松性政策主要包括降低首付比例、降低房貸利率、稅費減免、認房不認貸、信貸支持、放松落戶等。

其中，住建部強調(diào)“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”；央行強調(diào)“因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行”；

公安部強調(diào)“推動各地全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市落戶條件，完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策”。

具體到城市層面，

一線城市：以表態(tài)為主，對房地產(chǎn)政策的實際調(diào)整仍較為謹慎。在7月28日住建部召開企業(yè)座談會以后，北上廣深先后表態(tài)支持或滿足剛性和改善性住房需求。但截至目前，四個一線城市中，僅深圳出臺了具體的方案，宣布提高住房公積金租房提取額度，政策力度相對較小。

二線城市：地產(chǎn)政策的調(diào)整較為積極。724政治局會議以來，共有六個城市出臺了7項房地產(chǎn)相關(guān)的政策，分別是重慶、鄭州（2項）、南京、合肥、沈陽、西寧，且均涉及具體的方案。其中被提及次數(shù)較多的方案，主要是放松公積金使用條件（4次）、購房補貼（3次）。

三線城市：724政治局會議至今，有3個三線城市（金華、贛州、惠州）出臺了放松性房地產(chǎn)政策，具體方案包括稅費減免、房票或貨幣安置、帶押過戶等，被提及次數(shù)較多。

四線城市：724政治局會議至今，共有6個四線城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)整政策，其中提及放松公積金使用條件、稅費減免較多。

從具體方案來看，放松公積金使用條件、發(fā)放購房補貼、稅費減免是各地主流的選項，而調(diào)降首付比例、取消限售、放松落戶等方案出臺的數(shù)量相對較少。

目前市場關(guān)注度比較高的“認房不認貸”，主要是在江蘇、河南、重慶、鄭州、梧州的文件中被提及，其中重慶也僅僅是針對公積金貸款置換商業(yè)貸款放開了認貸的限制，整體來看“認房不認貸”的推進目前仍較為謹慎。

發(fā)放購房補貼、放松公積金使用條件是目前主要的調(diào)整方案。尤其是購房補貼，比如浙江金華對今年8-9月購房的居民根據(jù)面積不同發(fā)放合同成交金額0.8%-1.2%的補貼，浙江蘭溪對今年8-9月購買新房的居民發(fā)放合同成交金額1%的補貼。不過，除了金華、蘭溪、沈陽、瑞安外，其余地區(qū)尚未明確購房補貼的具體金額，政策效果仍有待進一步觀察。

總結(jié)來看，724政治局會議以后出臺的房地產(chǎn)政策有以下幾個特征：

一是從房地產(chǎn)政策調(diào)整進度來看，一線城市普遍較為謹慎，可能與一線城市財政壓力相對較小、房地產(chǎn)政策對其他城市的虹吸影響較大有關(guān)，二線城市則更加積極，三線、四線及以下次之。

二是二線城市更傾向于通過放松公積金使用條件、發(fā)放購房補貼的方式來進行調(diào)整，三線城市以稅費減免、房票或貨幣安置、帶押過戶為主，四線及以下城市則提及公積金政策、稅費減免較多。

三是降低首付比例、放松落戶、取消限售仍然較少，尤其是取消限售，724政治局會議以后僅鄭州在推進，在居民預(yù)期偏弱的情況下，取消限售導(dǎo)致拋售加劇可能是地方政府最主要的擔憂。

從近期部委、地方所出臺的房地產(chǎn)政策來看，我們對接下來房地產(chǎn)政策有三個推斷：

第一，預(yù)計推進節(jié)奏相對平緩，大幅、快速放松的概率有限。正如724政治局會議所說，我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化，我們認為，在潛在購房需求將呈“L”型回落的情況下，2022.10.22），過去很多調(diào)控政策在新形勢下可能會呈現(xiàn)出與以往不同效果，新的經(jīng)驗規(guī)律需要地方政府在實踐過程中逐漸摸索總結(jié)，因此漸進地推進可能更加合適。

第二，預(yù)計推進方式仍以因城施策為主，出臺全國統(tǒng)一放松政策的概率有限。房地產(chǎn)政策的效果關(guān)鍵在于對人口的吸引力。過去人口持續(xù)增長、城鎮(zhèn)化斜率持續(xù)提升，多數(shù)城市人口凈流入，政策調(diào)控的效果對多數(shù)城市來說基本趨同。當前人口已經(jīng)開始負增長、城鎮(zhèn)化斜率也在放緩，不同城市吸引產(chǎn)業(yè)、人口的稟賦和能力各不相同，城市之間的差異性可能會進一步凸顯。

比如有的城市還在大力發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠持續(xù)吸引人口流入，而有的城市則在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口可能會隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的外遷而流出。想要更好地釋放政策效果，就需要結(jié)合當?shù)刈陨砬闆r進行調(diào)整，因城施策比統(tǒng)一調(diào)整更加合適。

第三，預(yù)計一線城市政策放松仍會較為謹慎，一線城市大幅放松的概率有限。在房地產(chǎn)市場從增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌龅倪^程中，由于一線城市對人口的吸引力仍然較大，在總的潛在需求趨于回落的情況下，我們預(yù)計一線城市對其他城市的影響也將從之前的“帶動”轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂缥薄?/p>

一線城市房地產(chǎn)政策如果在當前的情況下快速、大幅放松，可能并不利于全國房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)，預(yù)計仍會較為謹慎地推進。我們預(yù)計一線城市可能會因區(qū)施策、由邊緣區(qū)域向核心區(qū)域逐漸調(diào)整；從手段上看，有序落實“認房不認貸”、支持真實改善需求的可能性相對更大，放松限購、限售的可能性較小。