過往三十余年，房企憑借“拿地、蓋樓、賣樓”的模式賺取了時代發(fā)展的一波又一波紅利。發(fā)展至今，這一重資產(chǎn)模式遇到挑戰(zhàn)，輕資產(chǎn)模式的代建業(yè)務(wù)成為企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向之一。

唇亡齒寒，在住宅房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)萎縮的背景下，“產(chǎn)品”一樣的代建業(yè)務(wù)自然不能獨(dú)善其身。

“（代建）最大的挑戰(zhàn)在于重資產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)在是收縮的，代建作為輕資產(chǎn)能夠依附的重資產(chǎn)的基數(shù)在變小?！苯鸬丶瘓F(tuán)開發(fā)管理公司（以下簡稱“金地管理”）總經(jīng)理蔡戈鳴在8月8日的2023博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動表示。

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同時他也認(rèn)為，代建模式是行業(yè)成熟后不斷專業(yè)化細(xì)分的產(chǎn)物，有其存在的價值，能夠降低開發(fā)與交易環(huán)節(jié)的成本，促進(jìn)整個行業(yè)效率的提升。

行業(yè)一損俱損 代建業(yè)務(wù)存風(fēng)險

“據(jù)我們統(tǒng)計，過往的百強(qiáng)地產(chǎn)公司涉足代建的有60多家，這些同行在不斷教育市場代建模式的存在，原來代建的滲透率的百分點(diǎn)只有個位數(shù)，現(xiàn)在逐漸提升?！辈谈犋Q說道。

與過往三十年已形成固定發(fā)展模式與思維的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而言，一重一輕，代建業(yè)務(wù)對于行業(yè)更像是“熟悉的陌生人”，兩者的思維模式并不一樣。

在蔡戈鳴看來，地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注所有項(xiàng)目的平均開發(fā)效率，但每個代建項(xiàng)目背后都是不同的投資主體，代建單位有責(zé)任幫助每個委托方實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化，因此經(jīng)營刻度要更細(xì)化，“如何做好項(xiàng)目經(jīng)營工作，核心理念是從重資產(chǎn)項(xiàng)目的大運(yùn)營思維轉(zhuǎn)變成代建業(yè)務(wù)的小運(yùn)營思維?！?/p>

他舉例稱，不同的委托方可能分別關(guān)注資金安全、項(xiàng)目質(zhì)量口碑、快周轉(zhuǎn)等，代建方不但要對委托方的共性有所把握，同時也要對其個性有所了解，需要代建方識別并提供定制化服務(wù)。

“要滿足每一個委托方的需求，一要做好項(xiàng)目經(jīng)營，二要創(chuàng)造好的服務(wù)體驗(yàn)，前者是代建業(yè)務(wù)價值的本質(zhì)體現(xiàn)，只有把項(xiàng)目經(jīng)營好才是最核心的；后者有利于建立委托方和代建方的信任關(guān)系?！辈谈犋Q表示。

入局者紛至沓來，代建市場的需求端也出現(xiàn)更迭變化，城投公司近兩年在土地市場扮演了一股不容忽視的力量，成為了代建業(yè)務(wù)的重要“甲方”之一。

據(jù)金地管理統(tǒng)計，城投公司近兩年拿的地開工率并不高，2021年的開工率約為百分之二三十，2022年則約為10%，這意味著接下來3—5年里來自城投公司的代建業(yè)務(wù)需求將持續(xù)釋放。

但由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素，市場對城投公司的財務(wù)安全關(guān)注度較高，出于回款安全考慮，行業(yè)內(nèi)對來自城投的代建項(xiàng)目也較為謹(jǐn)慎。

蔡戈鳴透露，近兩年金地管理來自城投公司的住宅代建業(yè)務(wù)占比并不小，公司在風(fēng)險把控方面做了一系列工作，在篩選代建訂單時，會對項(xiàng)目所在城市和區(qū)域進(jìn)行識別，目前金地管理承接的住宅代建項(xiàng)目近90%來自一二線城市；公司還對所有潛在合作方財務(wù)狀況、過往信用進(jìn)行調(diào)研，以確保代建業(yè)務(wù)的安全性。

核心價值在于降成本

雖代建業(yè)務(wù)總量整體在縮小，市場上涌現(xiàn)的機(jī)會也參差不齊，蔡戈鳴仍看好代建的發(fā)展空間，“整個房地產(chǎn)行業(yè)的大蛋糕在縮小，但隨著更多的企業(yè)涉足這部分業(yè)務(wù)，不斷教育市場代建模式的存在，代建的滲透率從個位數(shù)不斷提升，在整個大蛋糕的占比是持續(xù)變大的?！?/p>

他指出，代建實(shí)際上是房地產(chǎn)投資與開發(fā)的分離，這是行業(yè)成熟之后專業(yè)細(xì)分的趨勢，必然有專業(yè)分工的存在；另一方面，過往房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，習(xí)慣了賺大錢、快錢，但在項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的管理相對粗放，代建企業(yè)若能將管理的顆粒度做細(xì)，從管理要效益，未來的提升空間很大。

“代建模式最核心的價值在于幫助非房地產(chǎn)專業(yè)性的委托方或中小房企降低不動產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理成本，同時降低不動產(chǎn)項(xiàng)目的交易成本?！辈谈犋Q指出。

于企業(yè)而言，人工是最直接的開發(fā)成本，小型房企或非房企業(yè)委托方組建項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊的難度不小，涉及建筑、結(jié)構(gòu)、景觀、水暖通等各方面，配齊這些人才的成本非常高，采購一個成熟的房企團(tuán)隊做代建則只需要前臺一定的人工費(fèi)用，代建公司在后臺運(yùn)作，直接降低人工成本。

成熟房企完備的供應(yīng)商資源則能夠幫助委托方降低建安成本及信息化系統(tǒng)建設(shè)成本，助力項(xiàng)目快速開發(fā)與回籠現(xiàn)金，進(jìn)而降低項(xiàng)目財務(wù)成本。

于交易端而言，品牌層面進(jìn)行了合作的代建項(xiàng)目能夠直接導(dǎo)入代建方的品牌、品控體系、風(fēng)控體系，降低消費(fèi)者的交易成本。