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大會之后，小會不斷。

【資料圖】

促消費20條、民營經(jīng)濟28條……各種政策紛紛出臺，多到你走在路上就有可能被文件砸到。

8月第一天，央行也開了下半年工作會議。

綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕；

保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定；

統(tǒng)籌協(xié)調(diào)金融支持地方債務風險化解工作；

進一步便利境外投資者增持人民幣資產(chǎn)，有序推進人民幣國際化。

每一項都是大事。

而其中最重要的，還是對房地產(chǎn)的政策支持：

支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。

因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

可以肯定的是，下半年的首付比例和房貸利率還會下調(diào)。

目前大多數(shù)城市的首套首付比例，都是30%，少數(shù)二三線城市最低20%。

下半年，更多的二三線城市或許會把首套首付比例降到20%，二套首付比例降到30%-40%。

但一線城市的下調(diào)幅度不會太大，二套首付比例在滿足一定要求的前提下，或許能降到50%。

刺激需求側(cè)的政策潮，還在繼續(xù)。

而人們最為關(guān)注的，依舊是存量房貸利率的下調(diào)。

7月中旬，央行貨幣政策司司長鄒瀾就已經(jīng)表態(tài)：

支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

而到了這次會議，用詞和態(tài)度都有了轉(zhuǎn)變：

指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

你可以細品其中的微妙之處。

央媽的態(tài)度很明確： 存量房貸利率下調(diào)這件事，下半年必須辦了！

市場呼吁三年之久的舉措，終于落了地。

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2016年，房價暴漲之后，嚴控周期再次開啟。房貸利率也不斷上行。

盡管從2019年以來，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)了7次，但存量房貸利率的平均水平依舊在4.7%的高位。大量城市的個人房貸利率都在5%以上，甚至超過6%。

而2023年上半年，全國新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低了107BP。

今年以來超過40個城市更是把首套房貸利率下限降到了4%以下，幾乎是歷史最低水平了。

如果以一套100萬總值的房子，首付30%、商貸30年，等額本息還款方式計算：

5%利率，每月房貸3758元；

4%利率，每月房貸3342元。

每個月就能節(jié)省400元，需要支付的利息總額就少了15萬元。

面對這種差額，那些利率高位站崗的買房人，誰看了都會心口一緊。

加上口罩突襲對收入的影響，銀行理財?shù)绕渌顿Y渠道收益率下行，提前還貸就成了多數(shù)人的選擇。

研究機構(gòu)測算，2022年的提前還貸規(guī)模超過3萬億，預計今年的提前還貸規(guī)模會超過4萬億。

一場居民自發(fā)的去杠桿、修復資產(chǎn)負債表的浪潮，早就上演。

存量房貸利率的下調(diào)，對這部分人群來講，是遲來的利好。

省下不少利息和月供，提前還貸規(guī)模也會相應下降，人們手上也會有更多現(xiàn)金用來消費，也有助于消費的起色。

一舉兩得，何樂而不為。

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唯一的壓力，給到了銀行。

之前央行的表態(tài)中，給出了兩種方式：

1）商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定；

2）新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

第一種方式就是直接降，把原來的合同作廢再簽新合同，銀行的主動意愿有多高？

第二種方式是間接降，新貸款置換舊貸款，操作起來更麻煩，時間周期也更長。

目前各個銀行也還在商討，都還沒有成形的方案落地。

當然，也不乏試水者。

前些天就有傳言， 興業(yè)銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。

如有客戶預約提前還款，銀行可向客戶提供最高1年期70BP（基點）利率優(yōu)惠券，并疊加提供一款專屬理財產(chǎn)品，通過該方案挽留提前還貸的客戶。

或者，1年期的利率優(yōu)惠券只針對存量房貸按揭客戶的，第一年優(yōu)惠，后面繼續(xù)執(zhí)行原利率。

盡管這種方式只在部分支行試點，但發(fā)放利率優(yōu)惠券的方式，之后也可能推廣開來。

一個根本問題是，從貸款高利率直接降低，這中間的成本怎么彌補？

2022年，有40家上市銀行的個人房貸余額超過100億元。

其中，四大國有行更是碾壓級別的存在，建設銀行、工商銀行都超過了6萬億，農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行都在5萬億上下。

郵儲銀行、建設銀行、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行的個人房貸占比，超過了25%。城商行、農(nóng)商行的占比，大都在20%以下。

因此，存量房貸利率的下調(diào)，對大行的影響更為明顯。

銀行為了彌補損失，勢必會增加很多限制條件，比如貸款到期前不能提前還貸，比如再下調(diào)存款利率。

能不能顧全大局讓出部分利益，就成為觀察存量利率降低效果的關(guān)鍵。

到了考驗銀行的時候了。

現(xiàn)在高層對房地產(chǎn)的托舉態(tài)度十分明確，因為之前在多個場合中也再次重申了房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的倒塌更可能引起系統(tǒng)性金融風險。于是，四大一線城市齊齊表態(tài)，準備下一步動作。