高溫、臺(tái)風(fēng)，天氣復(fù)雜多變的7月向來(lái)是房地產(chǎn)銷售的淡季，因此，剛過去這個(gè)7月，樓市創(chuàng)下了近年來(lái)單月業(yè)績(jī)規(guī)模的新低。

7月31日，第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，7月單月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，環(huán)比下降33.5%，同比亦大降33.1%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

受此影響，百?gòu)?qiáng)房企前7個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，同比降低4.7%。2023年以來(lái)市場(chǎng)修復(fù)的進(jìn)程再現(xiàn)反復(fù)。

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圖片攝影：任玉明

不過，房企排位座次已基本保持穩(wěn)定。以全口徑銷售額計(jì)，今年前7個(gè)月，保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)占據(jù)行業(yè)前三甲。其中，保利發(fā)展、萬(wàn)科銷售額分別為2678億元、2244億元；中海的銷售規(guī)模尚不足2000億元。TOP6-10中則聚集了目前前十強(qiáng)中僅有的三家民營(yíng)房企，即碧桂園、龍湖、濱江，分列第六、七、十位。

具體到房企銷售的層面上來(lái)看，據(jù)億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月單月，TOP50房企中，僅有約10家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，包括建發(fā)、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、國(guó)貿(mào)、大華等，漲幅從10%-90%不等。

大多數(shù)房企銷售表現(xiàn)十分不理想，TOP50中有約6成企業(yè)同比降幅超過30%，其中亦包括萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)置地、碧桂園、龍湖等頭部房企；部分出險(xiǎn)房企的同比跌幅仍保持在50%及以上的高位。

7月市場(chǎng)的冷清是房企普遍的感受。某TOP20房企市場(chǎng)負(fù)責(zé)人將7月的市場(chǎng)表現(xiàn)形容為“斷崖式下降”。 一家全國(guó)性房企內(nèi)部人士也表示，總體上來(lái)看，當(dāng)前的市場(chǎng)恢復(fù)遠(yuǎn)低于年初預(yù)期，而7月份市場(chǎng)以來(lái)“極差”。

記者從某華東房企處了解到，7月市場(chǎng)回落明顯，長(zhǎng)沙、武漢、鄭州市場(chǎng)整體來(lái)訪環(huán)比下降近20%，認(rèn)購(gòu)環(huán)降近50%。此前流傳的一份房企會(huì)議紀(jì)要顯示，7月至今，該企業(yè)項(xiàng)目的來(lái)訪環(huán)比下降約4成，核心城市也出現(xiàn)了萎縮跡象。

房企以價(jià)換量的情況目前仍廣泛存在。上述華東房企人士告訴記者，從合肥、南昌等城市的反饋來(lái)看，在目前的市場(chǎng)情況下，其手中的項(xiàng)目也多是降價(jià)后才能銷售，“跑量換現(xiàn)金流”；在一線城市廣州，也有部分房企加速以價(jià)換量，借此搶奪客戶的情況，只有核心區(qū)整體熱度平緩，主力成交集中在核心板塊紅盤項(xiàng)目，外圍板塊來(lái)訪進(jìn)一步下滑。

另有某新一線城市的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，7月份當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的成交堪稱“疫情以來(lái)最差”，成交面積甚至低于2023年1月，“能賣出去的基本都是好區(qū)位的項(xiàng)目，所以成交均價(jià)反而有保持在比較高的位置上”。

7月末，監(jiān)管層對(duì)已下行約2年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行定調(diào)，稱“供求關(guān)系發(fā)生了重大變化”，此后住建部發(fā)聲，表示了對(duì)降低房貸利率、落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸等的支持等，市場(chǎng)對(duì)樓市政策預(yù)期大大提高。

7月31日，上海市住建委、市房管局對(duì)外表示，將因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。至此，北上廣深四大一線城市齊發(fā)聲，均表達(dá)了對(duì)剛需和改善性需求的支持。

但目前來(lái)看，這些尚未有效傳導(dǎo)至市場(chǎng)層面。上述華東房企人士告訴記者，從中央到各個(gè)一線城市，7月末監(jiān)管層多次發(fā)聲，但包括存量房貸款利率下調(diào)、契稅減免、認(rèn)房不認(rèn)貸等尚無(wú)細(xì)則落地，市場(chǎng)和客戶處于觀望狀態(tài)，項(xiàng)目來(lái)訪并未因此而有所改善。

蘇州一較邊緣板塊的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，目前政策發(fā)酵時(shí)間尚短，現(xiàn)階段并未被政策輻射到，反而由于板塊內(nèi)庫(kù)存較高，開發(fā)商仍在用采用降價(jià)、提高折扣的激勵(lì)政策，剛需客戶據(jù)此認(rèn)為市場(chǎng)還未觸底，仍處于觀望情緒中。

盡管當(dāng)前市場(chǎng)無(wú)明顯反饋，但業(yè)內(nèi)仍對(duì)落地后的政策有所期待。上海一大型中介內(nèi)部人士指出，現(xiàn)在沒有具體政策出臺(tái)，也不知道力度能有多大，如果利好政策力度足夠大，市場(chǎng)會(huì)有所反應(yīng)的。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)劉水預(yù)計(jì)，在監(jiān)管層密集發(fā)聲后，各地政策出臺(tái)節(jié)奏將進(jìn)一步加快。預(yù)計(jì)后續(xù)核心一二線城市在長(zhǎng)期過熱階段出臺(tái)的政策有望逐步優(yōu)化，房地產(chǎn)將迎來(lái)政策底，若支持政策能夠盡快落地，向市場(chǎng)傳遞信心，核心一二線城市市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

克而瑞則指出，接下來(lái)政策松綁及刺激或?qū)⒓哟a，城中村改造有望提速。未來(lái)若核心一二線能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但基于當(dāng)前購(gòu)買力乏力的事實(shí)，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的“V型”反轉(zhuǎn)行情。