隨著首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募順利上市，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展又朝前邁了一步。

(資料圖)

6月16日，包括博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT（180101）、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT（180301）、華安張江光大REIT（508000）、中金普洛斯 REIT（508056）在內(nèi)的4單REITs擴(kuò)募項(xiàng)目分別在滬深交易所正式上市交易，成為我國(guó)首批擴(kuò)募成功的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

截至收盤，上述四只REITs均上漲，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT漲2.62%，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT漲1.93%，華安張江光大REIT漲2.22%，中金普洛斯REIT漲1.3%。

具體來(lái)看，蛇口產(chǎn)園REIT本次選取的擴(kuò)募項(xiàng)目底層資產(chǎn)為深圳市招商局光明科技園內(nèi)的“科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目”（下稱“光明項(xiàng)目”），募集金額為12.44億元，擴(kuò)募之后的底層資產(chǎn)將增至兩項(xiàng)。擴(kuò)募招募說(shuō)明書顯示，光明項(xiàng)目包括研發(fā)辦公和研發(fā)廠房，于2012年至2016年竣工并陸續(xù)正式運(yùn)營(yíng)，2020年~2022年，光明項(xiàng)目的平均出租率分別為91% 、97%、 97%；2020年~2022年，光明項(xiàng)目的年度凈利潤(rùn)分別為2470.32萬(wàn)元、3619.69萬(wàn)元、 2287.02萬(wàn)元。

招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募成功上市，將助力招商蛇口在產(chǎn)業(yè)園賽道加速發(fā)展，本次擴(kuò)募后，蛇口產(chǎn)園REIT打通了公募REITs的擴(kuò)募通道，后續(xù)招商蛇口持有的園區(qū)資產(chǎn)有望陸續(xù)裝入。

紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴(kuò)募募集資金總額為4.15億元，擬購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與該基金首發(fā)時(shí)購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目同在一個(gè)區(qū)域，即深圳市鹽田區(qū)鹽田港綜合保稅區(qū)，鄰近鹽田港碼頭，名為“世紀(jì)物流園”。世紀(jì)物流園包括1 座倉(cāng)庫(kù)（含配套辦公及地下車庫(kù)），收入來(lái)源主要為租金和服務(wù)費(fèi)。截至 2022年12月31日，世紀(jì)物流園項(xiàng)目的出租率為 100%，租賃主體為單一租戶——深圳市通捷利物流有限公司（下稱“通捷利物流”），通捷利物流由深圳市國(guó)資委間接持股55%。目前，通捷利物流已與世紀(jì)物流園簽訂租約，租至2027年到期。2021年、2022年，世紀(jì)物流園項(xiàng)目的凈利潤(rùn)分別為1904.6萬(wàn)元、837.9萬(wàn)元

普洛斯REIT本次擴(kuò)募募集資金總額為 18.53億元，擬購(gòu)入3個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，分別為普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園、普洛斯江門鶴山物流園、普洛斯（重慶）城市配送物流中心。擴(kuò)募之后，普洛斯REIT擁有的底層資產(chǎn)將達(dá)到10個(gè)。上述三個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目的估值共15.72億元，主要租戶包括頭部第三方物流、跨境供應(yīng)鏈及零售行業(yè)公司，截至 2022年12月31日，擬購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)平均出租率約87.46%。

不過(guò)，2020年~2022年普洛斯REIT上述3個(gè)擬購(gòu)入項(xiàng)目公司存在虧損，合并口徑凈利潤(rùn)分別為-2280.84 萬(wàn)元、-1936.41 萬(wàn)元和-788.45 萬(wàn)元，對(duì)此，擴(kuò)募招募說(shuō)明書顯示，虧損主要由于部分項(xiàng)目在過(guò)去三年中存在分期建設(shè)的新完工部分，同時(shí)三年按成本法記投資性房地產(chǎn)，因而存在較大的折舊攤銷。

張江REIT本次定向發(fā)售募集資金總額為15.53億元，將購(gòu)入位于上海市浦東新區(qū)的張潤(rùn)大廈。擴(kuò)募招募書顯示，張潤(rùn)大廈建筑面積6.05萬(wàn)平方米，土地用途為研發(fā)總部，評(píng)估價(jià)值14.76億元。2018年6月，張潤(rùn)大廈建成并投入使用，2020年開始，其出租率一直維持在95%以上。張潤(rùn)大廈的租戶主要為集成電路、先進(jìn)制造、信息技術(shù)三大行業(yè)的企業(yè)，租賃合同期限以中長(zhǎng)期為主，截至2022年12月31日，其租戶數(shù)量有16個(gè)。今年5月，OPPO旗下的芯片公司哲庫(kù)宣布解散，隨后退租了其位于張潤(rùn)大廈的辦公室，對(duì)于該退租事件導(dǎo)致的損失，此前張江REIT已發(fā)布公告稱，租金損失差額將由原始權(quán)益人承擔(dān)。2020年~2022年，張潤(rùn)大廈的凈利潤(rùn)分別為2620.08萬(wàn)元、2695.92萬(wàn)元、2251.89萬(wàn)元。

2020年啟動(dòng)REITs試點(diǎn)以來(lái)，我國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展迅速，截至目前，已上市的27只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs募集資金超900億元。近期，國(guó)家發(fā)改委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)分別發(fā)布通知，進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化項(xiàng)目收益與規(guī)模準(zhǔn)入要求，并明確提出加快推動(dòng)首批擴(kuò)募REITs項(xiàng)目落地。

擴(kuò)募是國(guó)際成熟REITs市場(chǎng)非常重要的融資方式。以美國(guó)為例，2015年至2022年，美國(guó)REITs市場(chǎng)擴(kuò)募單數(shù)為首發(fā)的20.72倍、擴(kuò)募規(guī)模是首發(fā)規(guī)模的20.46倍。參考海外市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)容擴(kuò)募前景廣闊，在政策規(guī)范和市場(chǎng)機(jī)制助推下，未來(lái)也將有更多數(shù)量、更多資產(chǎn)類型的基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過(guò)首發(fā)或擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活和投融資良性循環(huán)。

“當(dāng)REITS上市后，擴(kuò)募是其發(fā)展擴(kuò)張的首要選擇?！贝饲埃谝粋€(gè)關(guān)于REITs的論壇中，第一太平戴維斯深圳估值及專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)高級(jí)助理董事林勁松表示，對(duì)于一個(gè)優(yōu)秀的管理人而言，要主動(dòng)管理吸納優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從而提高其投資組合的多樣性和整體質(zhì)量，分散投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和投資者回報(bào)，才能走出一條差異化的發(fā)展之道。林勁松也提及，我國(guó)REITs市場(chǎng)也正迎來(lái)首發(fā)與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局。