近年來，轉(zhuǎn)貸降息的“房貸低息置換”廣告隨處可見，在某些金融公司和貸款中介口中，只要經(jīng)過他們的一番運作，房貸就可以轉(zhuǎn)化為利率更低更“省錢”的貸款，有些人轉(zhuǎn)了、有些人躍躍欲試。面對自己接近6%的高額房貸利率，吾亦心動，但作為一名管理咨詢顧問，也不能盲目從之，必須究其原、探其因、尋其果。于是乎，啟動了自己的“轉(zhuǎn)貸降息”咨詢項目，在經(jīng)過深入調(diào)研、精細測算之后，得出結(jié)論是“該項目于我不可行！”。如果盲目從之，必定會“轉(zhuǎn)了個寂寞”，下面請聽我慢慢道來。

一“轉(zhuǎn)貸降息”究竟是什么

轉(zhuǎn)貸降息，轉(zhuǎn)貸是手段、降息是目的，指的是借款人把自己的原有的銀行貸款通過某種方式，轉(zhuǎn)換成另外一種利息更低的貸款，以達到降低自己貸款利息支出的目的。比較常見的是將個人原先利率較高的住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換為公積金貸款，或者干脆轉(zhuǎn)變成經(jīng)營貸款或其他利率較低的貸款。個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款是常規(guī)業(yè)務(wù)，但受個人公積金貸款額度限制，實際辦理的不多，中介也不會推薦，目前中介主推的是“按揭轉(zhuǎn)按揭”或“按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸”。

(資料圖片僅供參考)

（一）按揭轉(zhuǎn)按揭

是將個人原來的按揭貸款（利率較高）轉(zhuǎn)換成新的按揭貸款（利率較低）。其大致操作流程如下：

1、結(jié)清原來利率較高的個人住房商業(yè)按揭貸款。這個過程中要提前向原貸款銀行提出申請，待申請獲批后進行還款、辦理貸款結(jié)清手續(xù)。

2、以該房產(chǎn)做抵押，重新申請新的利率較低的按揭貸款。在抵押前還需對房產(chǎn)進行評估，以確定能貸款的額度，

3、還款方式一般為等額本息。

在與中介溝通時，其向我推薦了兩種方案，第一種是年限20年，利率3.9%的按揭貸款，還款方式是等額本息；第二種是氣球貸，10年期，到期再簽10年。10年期的氣球貸利率、月供均與第一種方案相同。

（二）按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸

經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸就是把原來的住房按揭貸款結(jié)清，然后再重新抵押到銀行進行貸款，還款方式一般都是先息后本，貸款期限一般是3-5年，貸款期間只需按月支付利息，到期時一次性歸還本金，中途可以隨借隨還，還本后利息隨本金的減少而減少。辦理按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸必須辦理營業(yè)執(zhí)照，以企業(yè)經(jīng)營需要為由、以房產(chǎn)為抵押進行貸款。

中介給我推薦的是5年期的經(jīng)營貸，利率3.5%，先息后本，同時承諾幫忙辦理營業(yè)執(zhí)照等等。

二轉(zhuǎn)貸降息經(jīng)濟性分析

在做經(jīng)濟性分析時，通過兩個案例的方式進行，將原按揭貸款與按揭轉(zhuǎn)按揭、按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸進行對比分析，同時還考慮不提前還貸、提前還貸兩種情景。

案例一：貸款100萬元，期限20年，不提前還款

1、原按揭貸款：貸款額度100萬元，利率5.77%，貸款期限20年，等額本息還款方式。20年累計支付利息款68.77萬元，月供7032.26元。

2、按揭轉(zhuǎn)按揭：貸款額度100萬元，利率3.9%，貸款期限20年，等額本息還款方式。20年累計支付利息款44.17萬元，月供6007.24元。

3、按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸：貸款額度100萬元，利率3.5%，貸款期限5年（到期后滾動，20年還清），先息后本還款方式。每月支付利息2916.67元，5年累計支付利息款17.5萬元，20年總計支付利息款70萬元。

在考慮經(jīng)濟性的時候，還需要考慮轉(zhuǎn)貸成本。轉(zhuǎn)貸成本主要是支付中介的費用（2.5%，需2.5萬元）、結(jié)清原按揭貸款的過橋費用（每天千分之一，以10天計算，需1萬元），如果轉(zhuǎn)經(jīng)營貸還需要辦理營業(yè)執(zhí)照的費用。相關(guān)數(shù)據(jù)見下表。

表1：三種貸款方式經(jīng)濟性數(shù)據(jù)對比（貸滿20年）

以20年期計算，原按揭貸款、按揭轉(zhuǎn)按揭、按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸需要支付的利息款分別為68.77萬元、44.17萬元、70萬元，按揭轉(zhuǎn)按揭將節(jié)約利息21.1萬元（68.77-44.17-2.5-1），按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸支付的利息達到70萬元，比原按揭貸款支付的利息還多，還要賠上手續(xù)費、過橋費、辦理營業(yè)執(zhí)照的費用等。

結(jié)論：如果還款期限準備拖滿20年，必須選擇“按揭轉(zhuǎn)按揭”的方式，確實可以節(jié)省費用，前提是不提前還款。

案例二：貸款100萬元，期限20年，5年還清所有貸款

1、原按揭貸款：貸款100萬元，利率5.77%，期限20年，等額本息還款方式，每年提前還款20萬元，第五年結(jié)束時全部結(jié)清。經(jīng)測算，5年時間還款總額115.78萬元，其中利息款15.78萬元。

2、按揭轉(zhuǎn)按揭：貸款額度100萬元，利率3.9%，期限20年，等額本息還款方式，由于此種抵押貸不能提前部分還款，此處按第5年結(jié)束時一次性結(jié)清全部貸款計算。經(jīng)測算，5年時間還款總額117.81萬元，其中利息款17.81萬元，加上轉(zhuǎn)貸手續(xù)費、過橋費3.5萬元，總支出121.31萬元。

3、按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸：貸款額度100萬元，利率3.5%，貸款期限5年，先息后本，每年提前還款20萬元，第五年結(jié)束時全部結(jié)清。經(jīng)測算，5年時間還款總額110.5萬元，其中利息款10.5萬元，加上轉(zhuǎn)貸手續(xù)費、過橋費3.5萬元，總支出114萬元。相關(guān)數(shù)據(jù)見表2（）。

表2：三種貸款方式經(jīng)濟性數(shù)據(jù)對比（5年還清）

以5年結(jié)清貸款計算，原按揭貸款、按揭轉(zhuǎn)按揭、按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸總支出分別為115.78萬元、121.31萬元、114萬元，按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的總支出最低，較原按揭方式少支出1.78萬元。

結(jié)論：僅從經(jīng)濟性上分析，如果5年內(nèi)結(jié)清貸款，轉(zhuǎn)經(jīng)營貸比原貸款少支出1.78萬元。測算時未考慮轉(zhuǎn)經(jīng)營貸時辦營業(yè)執(zhí)照、房產(chǎn)抵押評估等其他費用，如將這些支出考慮進來，將會與原按揭方式基本持平。

三轉(zhuǎn)貸降息風險分析

盡管中介都聲稱可規(guī)避貸后檢查，但這背后涉及的多種費用和復雜流程，暗藏多重潛在風險。

1、違約違法風險。房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸本身不合法，一旦被銀行發(fā)現(xiàn)，貸款人將承擔違約責任，可能會被要求提前償還貸款，帶來比較大的資金壓力，銀行發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸違規(guī)使用也會影響到個人征信。

2、貸款額度風險。經(jīng)營貸的額度有可能批不下來，這個時候，轉(zhuǎn)貸人就欠一筆資金（提前結(jié)清原貸款的資金），而且利息負擔會比較重，面臨比較大的償還壓力。

3、資金鏈斷裂風險。經(jīng)營貸的期限通常比較短，可能需要在短短幾年內(nèi)就要還清，同樣給轉(zhuǎn)貸人帶來比較大的現(xiàn)金流的壓力，貸款到期后不能及時償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風險，會出現(xiàn)貸款逾期，且影響個人征信。

4、高額成本風險。中介辦理轉(zhuǎn)貸會收取較高點數(shù)的手續(xù)費，墊付“過橋資金”會收取利息、服務(wù)費、手續(xù)費等，考慮這些成本后，優(yōu)惠幅度大打折扣。

5、信息安全風險。貸款人的身份信息、賬戶信息、家庭成員信息、財產(chǎn)信息等相關(guān)重要信息均被中介掌握，存在一定的信息安全風險。

四相關(guān)建議

1慎重選擇，切忌被利率差“一葉障目”

前述案例可以看出，真正能節(jié)省利息支出的只有嚴格按20年期還款的長期貸款，還要注意的是轉(zhuǎn)貸后不支持提前部分還款，要提前還款就必須一次性全部還清。在此提醒想辦理轉(zhuǎn)貸的同學，轉(zhuǎn)貸前需深入評估，仔細對比、謹慎選擇。

2量體裁衣，切忌跟風或被金融中介忽悠

如果家庭收入水平一般，短期內(nèi)無提前償還貸款計劃，建議選擇“按揭轉(zhuǎn)按揭”的方式，可以節(jié)省大筆利息支出；如果家庭收入水平中上，有提前還款計劃的，不論是提前部分還款還是全部結(jié)清，都建議不要盲目轉(zhuǎn)貸。

總之，網(wǎng)上金融中介所謂的“不能幫您掙錢，可以幫您省錢”的宣傳不完全可信，稍不注意就變成“他們掙了手續(xù)費，自己沒落到好處”的結(jié)局，轉(zhuǎn)貸前先要想好自己的需求，然后進行調(diào)查分析、測算對比，最后再考慮這件事情值不值得你去做。

作者：段安樂，北大縱橫合伙人