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根據(jù)抵押貸款技術(shù)和數(shù)據(jù)供應(yīng)商Black Knight的數(shù)據(jù)，超過40%的美國(guó)抵押貸款是在2020年或2021年發(fā)放的，當(dāng)時(shí)，新冠疫情將借貸成本推至歷史低點(diǎn)，并引發(fā)了再融資熱潮。

這對(duì)所有鎖定低息貸款的房主來說是個(gè)好消息，但對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)來說可能不是什么好事，因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)正試圖通過提高利率來為經(jīng)濟(jì)降溫。

數(shù)據(jù)顯示，在所有抵押貸款中，幾乎有四分之一是2021年發(fā)放的。那一年，30年期固定利率抵押貸款的平均利率觸及2.8%的低點(diǎn)。另有18%的抵押貸款是2020年發(fā)放的，也就是新冠疫情暴發(fā)的那一年。

這些數(shù)字說明了美聯(lián)儲(chǔ)正面臨的一個(gè)障礙，而美聯(lián)儲(chǔ)正在以幾十年來最快的速度加息以控制通脹。

緊縮的貨幣政策發(fā)揮作用的一種方式是抑制消費(fèi)需求，因?yàn)樾刨J變得更加昂貴。這對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了影響，因?yàn)樾沦?gòu)房者面對(duì)的抵押貸款利率為7%或更高。但大多數(shù)美國(guó)房主都有固定抵押貸款，其中，大多抵押貸款利率比如今的利率低得多。那些在新冠疫情期間再融資的人已經(jīng)鎖定了未來幾十年的額外購(gòu)買力。

當(dāng)更多的美國(guó)人擁有浮動(dòng)利率抵押貸款時(shí)，情況就會(huì)不同了。在本周發(fā)布的一份報(bào)告中，瑞銀經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)，浮動(dòng)利率抵押貸款在美國(guó)抵押貸款中的份額已從2006年約40%的峰值縮減至約5%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們寫道，這是“家庭信貸對(duì)更高利率的響應(yīng)度走低”的一個(gè)原因。

盡管如此，即使美國(guó)人轉(zhuǎn)向固定利率抵押貸款會(huì)使美聯(lián)儲(chǔ)的抗通脹運(yùn)動(dòng)變得有點(diǎn)困難，其中也存在一個(gè)明顯的好處。

美聯(lián)儲(chǔ)上一次將利率提高到與如今相當(dāng)?shù)乃绞窃?000年代中期，當(dāng)時(shí)，使用浮動(dòng)利率抵押貸款是很普遍的。但其結(jié)果是，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰了，不久之后，世界經(jīng)濟(jì)也崩潰了。