地產行業(yè)政策暖風頻吹。

(資料圖片僅供參考)

2月27日晚間，深交所官網發(fā)文稱已召開房地產行業(yè)市場主體座談會，深入調研了解房地產支持政策的落地成效和房企生產經營、資本運作情況及面臨的挑戰(zhàn)，聽取相關房企及中介機構對進一步做好政策落實等意見建議。

深交所表示將支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展作為一項重要工作，制定專項工作舉措，更好發(fā)揮資本市場直接融資功能，有力支持合理融資需求，促進改善優(yōu)質房企資產負債表。

2月28日，房地產指數(shù)飄紅，上漲0.76%，藍光發(fā)展、萬通發(fā)展、華發(fā)股份、新華聯(lián)等上市房企紛紛大漲。

光大證券地產行業(yè)分析師何緬南指出，“當前從中央到地方的各級政府對房地產行業(yè)的政策支持力度均較強，尤其2022年末以來‘三箭連珠’等支持政策陸續(xù)落地，有效促進了房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，切實增強了市場信心。深交所深入調研了解市場一線政策落地成效，有利于更好發(fā)揮好其市場組織和平臺樞紐作用，多措并舉支持優(yōu)質房企健康發(fā)展?！?/p>

深交所鼓勵房企用好融資并購工具

根據(jù)深交所介紹，股權融資方面，自2022年11月股權融資五項措施發(fā)布以來，深市共計9家上市房企和4家涉房上市公司披露再融資預案及并購重組方案，擬合計募集資金434.40億元。

債券融資方面，2022年以來，深市累計支持房企發(fā)行公司債券773.30億元，發(fā)行資產支持證券982.86億元，保障房企增量融資與接續(xù)融資需求，有序拓寬優(yōu)質房企募集資金用途；落地房企“央地合作”增信新模式，累計達成相關信用保護合約或憑證8筆，名義本金合計12.40億元，撬動房企融資30余億元。

基礎設施REITs方面，發(fā)布保障性租賃住房REITs指引，落地市場首單相關產品，積極服務構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度。

風險化解方面，多措并舉支持優(yōu)質房企紓困出險房企，大力推動債務風險化解處置，2022年以來多家房企通過債券展期、回售撤銷、回售轉售等市場化方式緩解債務壓力。

與會房企及中介機構負責人表示，房地產相關支持政策陸續(xù)落地，對行業(yè)健康發(fā)展起到了積極促進作用，切實增強了市場信心。

在座談會上，參會市場主體還圍繞股權融資、債券融資、公司經營、風險化解等進行了經驗交流，并就進一步優(yōu)化再融資并購重組制度、提升審核效率，健全房企債券融資機制、提升投資者參與積極性，推進基礎設施REITs市場建設等提出建設性的意見建議。

深交所相關負責人表示，“推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展是一項系統(tǒng)工程。深交所將和地方政府、行業(yè)主管部門、國資監(jiān)管部門、市場主體、中介機構等市場各方一道，密切關注房地產行業(yè)發(fā)展動態(tài)，切實發(fā)揮好市場組織和平臺樞紐作用，干實事，謀實招，求實效，鼓勵房企用好融資并購工具，支持房企拓寬債券募集資金用途，以及發(fā)行以資產信用為支持的CMBS、不動產持有型ABS、綠色債券等固收產品，助力房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好服務穩(wěn)定宏觀經濟大盤?！?/p>

“在穩(wěn)妥處置某些房企風險的同時，資質良好企業(yè)的合理融資需求得到有力支持，經營情況重回正軌。從數(shù)據(jù)來看，隨著相關支持政策的落地，市場信心逐漸恢復，民營房企融資環(huán)境得到一定程度改善，在2022年年末少數(shù)標桿民營主體‘第二支箭’加速推進后，2023年1月中駿集團控股等民企陸續(xù)獲益得以破冰發(fā)債，同時部分民企在流動性得到補充后逐步恢復拿地能力?！焙尉捘媳硎?。

上市房企積極啟動融資并購工具

值得一提的是，這只是當前監(jiān)管層支持房地產行業(yè)發(fā)展的一角。從 2022年下半年以來，行業(yè)政策暖風頻吹，A股上市房企融資效率顯著提升。

2022年11月11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業(yè)風險處置、加大住房租賃金融支持力度等方面發(fā)布16項舉措，全力支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后，2022年12月21日，證監(jiān)會官網再發(fā)文強調“大力支持房地產市場平穩(wěn)發(fā)展”，指出將全面落實改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，繼續(xù)實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發(fā)債。落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業(yè)上市公司實施涉房重組。此外，證監(jiān)會還提出加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊。

根據(jù)21世紀經濟報道記者統(tǒng)計，2022年12月以來（截至今年2月28日，下同），合計有16家上市房企發(fā)布了增發(fā)預案，合計擬募資超過747億元，另有6家上市房企作為競買方發(fā)布重大重組方案。

其中，萬科A、保利發(fā)展定增融資規(guī)模分別達到150億元和125億元，是定增規(guī)模破百億的企業(yè)。

招商蛇口則擬以89.28億元的交易價格購買深投控持有的南油集團24%股權，和招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89%股權，同時，招商蛇口還擬向包括招商局投資發(fā)展在內的不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票募集配套資金，募集資金金額不超過85億元，其中42億元用于補充流動資金及償還債務，43億元用于存量項目的建設使用，是目前已公開的交易規(guī)模最大的房企重組案。

債券融資渠道同樣火爆。根據(jù)記者統(tǒng)計，2022年12月至今，合計有54家次上市房企啟動債券融資，發(fā)行規(guī)模合計達639.82億元，包括20單短期融資券、13單公司債、13單中期票據(jù)和8單資產支持證券，發(fā)行規(guī)模分別為160.6億元、165.9億元、195.5億元和117.82 億元。

“2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號，明確房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉，房地產平穩(wěn)健康發(fā)展事關金融市場穩(wěn)定和宏觀經濟發(fā)展全局。從供給側來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權‘三箭連珠’綜合協(xié)同，有力提振行業(yè)信心；從需求側來看，5年期LPR連續(xù)下調，地方政府‘因城施策’引導合理住房需求，包括優(yōu)化“認房認貸”標準，下調首付比例等。政策利好頻發(fā)，供給側信用風險出清，促需求實質性升溫?！焙尉捘现赋觥?/p>

2月樓市回溫明顯

銷售人員：去洗手間都沒空

2月份，樓市成交量明顯復蘇。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2月各線城市成交環(huán)比均呈現(xiàn)上升，16個主要城市整體成交量環(huán)比大幅上漲31.9%。

“2月中旬，項目開盤原本準備邀約600人，實際到場1000多人，也是超過了我們預期。”一些新房銷售在21世紀經濟報道記者的走訪中普遍透露市場熱度明顯提升。“市場熱起來了，最忙的一天，我接待了15組客戶，別說吃飯了，那天真是去洗手間都沒空?！?/strong>廣東省江門市龍湖一項目的銷售人員說。

提及成交上漲的原因，多位銷售均認為，此前被壓抑的購房需求密集釋放是主要因素，經濟大環(huán)境改善帶來的信心恢復，也推動了購房者入市。

各線城市成交環(huán)比均上升

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份一線城市成交面積環(huán)比上漲明顯，其中廣州漲幅最大，環(huán)比漲幅為79%，深圳次之，環(huán)比漲幅57%，北京成交環(huán)比上漲28%。

二線代表城市環(huán)比漲43.9%，同比亦有恢復。

重點城市中，北京的改善性需求復蘇明顯。一家全國知名房企北京銷售條線相關人士透露，目前北京新房市場以改善型客戶為主，地段較好、產品力領先且符合改善需求的房源相對稀缺，銷售較為火爆?！翱蛻粜判奶嵘?，購房需求高漲，看到適合的房源，也會當機立斷、迅速出手。”該人士表示。

此外，成都、南京、合肥、長沙等熱門城市的成交量有明顯提升，浙江多地也出現(xiàn)了明顯的銷售回溫跡象。

多城二手房周成交創(chuàng)新高

值得注意的是，這種上漲趨勢隨著時間推進愈發(fā)明顯。

2023年第9周（2.20-2.26），諸葛找房研究院監(jiān)測的重點10城二手住宅成交量為21107套，環(huán)比上漲21.12%，有多個城市的二手房成交量達到近兩年來的峰值，諸葛找房方面預計，接下來二手房市場將會繼續(xù)回溫，重點城市樓市小陽春可期。

十強房企位次重列

在小陽春的帶動之下，今年前兩個月房企銷售表現(xiàn)回暖。受此帶動，房企銷售也呈現(xiàn)較好的態(tài)勢。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2023年2月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%。

泛起波瀾

具體到各個梯隊來看，房企的分化依然存在。TOP10房企中，銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元。其中，保利、中海、華潤、招商、建發(fā)等央國企業(yè)績同比表現(xiàn)突出。

在這份銷售榜單中，可以明顯看到企業(yè)之間的分化：其中，保利以635億元的銷售額坐穩(wěn)冠軍之位，是今年前2個月中唯一銷售額超過600億的房企；而萬科繼續(xù)穩(wěn)居亞軍，銷售額為573億元，碧桂園緊隨其后，錄得562億元的銷售額。

在TOP10的榜單中，除了碧桂園、龍湖為民營企業(yè)以外，其他企業(yè)均為具有國資背景的企業(yè)，華發(fā)股份、建發(fā)房產這兩家背靠地方國資的房企表現(xiàn)值得關注。華發(fā)股份以249.8億元的銷售額沖進第8名，而建發(fā)房產則以246億元的銷售額居于第10名。

后市展望

除了TOP10房企表現(xiàn)有明顯的提升，其余梯隊的門檻是在下降的。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為61.4億元和35.9億元，同比降幅較高達28.4%和29.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低32.1%至11.3億元。

此種背景之下，未來房企的業(yè)績表現(xiàn)，是投資者關注的重點。

克而瑞表示，展望后市，金三小陽春可期。一方面當前暫未進入供應高峰期，多數(shù)房企蓄勢待發(fā)，3月預期將迎來一波集中供應，有望拉動成交放量；另一方面，二手房市場從回升程度和市場熱度都略高于新房市場，這也側面論證了居民購房信心逐步修復，為后期新房市場回暖奠定了良好的基礎。

但具體到房企身上，這種熱度能否蔓延并不確定。

據(jù)21世紀經濟報道記者近期對華南多家重點國企、央企及民企的調研，目前多數(shù)房企是抱著“搶收”的心態(tài)迎接小陽春，而對于下一季度的行情，則多數(shù)表示仍在觀望。

一位龍頭房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“小陽春是因為基數(shù)低，而且去年12月之后的成交都在很低的位置，最近的需求就是這么來的，很多剛需或者有換房需求的在年后集體行動，才導致成交量的走高?！?/p>

一位民營房企的人士則對記者表示，市場能否持續(xù)向好目前仍然不明朗。“因為中長期來看，是取決于購房者的需求，但現(xiàn)在的需求是肯定不可能回到以前的高位的?！?/p>

克而瑞在報告中也提醒，百強房企2月業(yè)績的同環(huán)比增長，還有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數(shù)相對較低。3月市場能否延續(xù)穩(wěn)步修復的預期，還取決于企業(yè)整體的供應規(guī)模和居民需求及購買力的恢復情況。

對于后市的表現(xiàn)，也有部分機構持十分積極樂觀的態(tài)度。

中信證券在近期發(fā)布的研報中指出，新房和二手房市場正在明顯快速復蘇，此前不被看好的三四線城市也在復蘇之列，且由于政策可持續(xù)，相信復蘇持續(xù)性也比較強?！拔覀兛春娩N售很可能超預期，此前拿地積極的房地產開發(fā)企業(yè)，以及受益于銷售復蘇的房地產服務商?！?/p>