2月20日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管措施，以支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

同日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面進(jìn)行規(guī)范。

此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是對(duì)“第三支箭”的貫徹落實(shí)。去年11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”，其中指出開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。

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諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，此次試點(diǎn)是對(duì)房企股權(quán)融資渠道的重要補(bǔ)充，對(duì)于緩解房企債務(wù)壓力，盤活存量，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，提升行業(yè)流動(dòng)性有著重要意義，有利于進(jìn)一步解決房企資金難題，滿足房地產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

資產(chǎn)業(yè)態(tài)覆蓋面廣

進(jìn)一步紓困市場(chǎng)

上述《指引》明確，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

其中，存量商品住宅指已取得“五證”、已實(shí)現(xiàn)銷售或主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等；保障性住房包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等；市場(chǎng)化租賃住房指尚未“納?！钡淖赓U住房；商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房包括寫字樓、商場(chǎng)、酒店等；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括高速鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)物流工程等。

“本次試點(diǎn)將大部分不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)一次性納入，充分體現(xiàn)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)盤活存量資產(chǎn)、滿足合理融資需求的態(tài)度?！敝行抛C券指出。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水強(qiáng)調(diào)，此前不動(dòng)產(chǎn)投資基金在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域已陸續(xù)落地，現(xiàn)在正式明確擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將為商業(yè)地產(chǎn)的投資者及所有者提供更好的投融資工具，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

“房企有大量的寫字樓、商場(chǎng)、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，也有開發(fā)在售項(xiàng)目，特別是部分出險(xiǎn)房企的存量項(xiàng)目。引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤活，加快回款，增強(qiáng)現(xiàn)金流能力，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困。”劉水進(jìn)一步分析道。

此外，私募投資基金屬于股權(quán)融資，上述新規(guī)有助于房企改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，有利于長(zhǎng)期健康發(fā)展。

不過(guò)，中信證券認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)仍需要時(shí)間，當(dāng)前也具備一定的門檻，需要循序漸進(jìn)，短期不宜高估其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源的影響。

盤活優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)

利好多方

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)將迎來(lái)發(fā)展新機(jī)，具備優(yōu)秀的不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)的投資機(jī)構(gòu)、普通投資人將擁有更多的投資選擇。同時(shí)，具備核心資產(chǎn)的企業(yè)將持續(xù)受益。

“雖樓宇自身的區(qū)位和格局很重要，但更重要的是運(yùn)營(yíng)。這個(gè)政策的發(fā)布意味著存量時(shí)代大浪淘沙，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值由運(yùn)營(yíng)決定，不動(dòng)產(chǎn)基金是重要的角色?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

在他看來(lái)，傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)投資和運(yùn)營(yíng)主體主要是開發(fā)商，但開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)在于開發(fā)而非運(yùn)營(yíng)。目前房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)過(guò)剩，迫切需要有運(yùn)營(yíng)能力的機(jī)構(gòu)讓不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)造出可持續(xù)的現(xiàn)金流，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。

同時(shí)，不同資金主體對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的判斷、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不同，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式及由運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造的現(xiàn)金流判斷等邏輯也完全不同，因此需要開拓更多的資金渠道，給各類社會(huì)資金以投資機(jī)會(huì)，助力其發(fā)現(xiàn)價(jià)值、挖掘運(yùn)營(yíng)潛力。

于普通投資人而言，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別意味著更多元的投資選擇。李宇嘉認(rèn)為，以前大家盲目買房都可以實(shí)現(xiàn)收益上漲，以后買基金份額就是投資不動(dòng)產(chǎn)，未來(lái)只有運(yùn)營(yíng)好、維護(hù)好的房子才能實(shí)現(xiàn)保值增值，住宅亦如此，物業(yè)運(yùn)營(yíng)好、物業(yè)維修基金足額、用得好的房子和社區(qū)，才能保值增值。

目前，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類，“在境外市場(chǎng)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向。境內(nèi)新設(shè)此品類能為高凈值人群提供新的投資渠道，將有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機(jī)活動(dòng)。”劉水分析道。

此外，部分企業(yè)自身具備良好的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作后，企業(yè)也有望得到更大的發(fā)展空間。

“企業(yè)一旦持有具備穩(wěn)定現(xiàn)金流入的不動(dòng)產(chǎn)，其存量資源可能會(huì)被加快盤活。具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力的企業(yè)，將受益于這一持續(xù)的改革?！敝行抛C券評(píng)價(jià)道，房地產(chǎn)業(yè)不止于房地產(chǎn)開發(fā)，是指不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)建、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)和相關(guān)交易的一系列內(nèi)容。

投資準(zhǔn)入門檻高、監(jiān)管嚴(yán)

在積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)擴(kuò)圍的同時(shí)，相關(guān)部門態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎，設(shè)置了嚴(yán)格的投資條件。

前述《指引》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募基金的投資人作出嚴(yán)格規(guī)定，要求參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，且最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

此外，考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金規(guī)模較大、期限較長(zhǎng)等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。上述《指引》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資設(shè)置了較高的門檻，要求試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。同時(shí)鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

《指引》還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金為被投企業(yè)提供借款或擔(dān)保作出嚴(yán)格規(guī)定，要求不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，試點(diǎn)備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離。

“也就是說(shuō)雖然沒有規(guī)定底層資產(chǎn)必須出表，但是卻不得借助和依賴原始權(quán)益人的主體信用來(lái)進(jìn)行增信。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜。

另外，本次試點(diǎn)對(duì)基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。

柏文喜認(rèn)為，“為穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)而采取了提高投資者準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格監(jiān)管、加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)等審慎措施，可見證監(jiān)會(huì)在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)擴(kuò)大至特定居住用房過(guò)程中，積極推進(jìn)與謹(jǐn)慎為之、嚴(yán)格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度。”