您的位置:首頁 >綜合 > 財經(jīng)要聞 >

天天看熱訊:銀行為何不想讓你提前還貸?

提前還房貸熱議還未消散,房貸償還年限延長至80歲沖上熱搜,甚至近日“百歲貸”也重出江湖。

面對近期關(guān)于房貸的各種關(guān)注熱點,《中國新聞周刊》專訪了上海新金融研究院副院長、浙商銀行原行長劉曉春。


(資料圖片)

他表示,要從市場競爭的角度來看待這些現(xiàn)象,不能直接定義利益訴求是否合理,銀行和客戶是市場上平等的交易對手,要放在博弈角度中理解。

針對業(yè)內(nèi)呼吁降低存量貸款利率,劉曉春認(rèn)為,目前新增房貸利率低,是為穩(wěn)住房地產(chǎn)而采取的臨時性刺激政策。不要去搞全國一刀切的做法,更不能讓行政命令替代市場調(diào)節(jié),要讓市場自身發(fā)揮作用。如果通過行政命令,永久性降低存量貸款利率,這對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇更為不利。

人為增加困難,一些銀行確實做得不好

中國新聞周刊:從2022年下半年開始,提前還房貸的群體逐漸增多,你認(rèn)為原因有哪些?

劉曉春:這是一種基于經(jīng)濟(jì)利益考量的市場行為。一些購房者對房價未來走勢信心不足,認(rèn)為房價漲幅不能彌補(bǔ)房貸利息成本,因此想要提前結(jié)清,減少壓力。

另一重要原因是,近段時間投資理財收益下降,與房貸利率之間的差異在擴(kuò)大,在理財市場掙到的錢不夠償還房貸利息,很多購房者就把股票、基金和理財?shù)馁Y金拿出來提前還房貸。此外,由于針對房地產(chǎn)利好措施不斷增多,新增房貸利率低于存量房貸利率,也導(dǎo)致一些購房者提前還貸。

中國新聞周刊:最近有很多人反映提前還貸難,造成長時間排隊和需求大量積壓。為什么會出現(xiàn)這種局面?

劉曉春:短時間內(nèi),想要提前還貸的借款人大量增多,加上還款也要辦理手續(xù),有一套流程需要處理。如果銀行人手不夠,就會造成排隊現(xiàn)象。

此外,從銀行利益角度看,它有自己的經(jīng)濟(jì)效益需要計算。針對房貸,購房者的貸款審批通過,意味著銀行已經(jīng)在這筆資金上做出了長時間(例如20年-30年)的安排。借款人突然決定提前還貸,銀行需要重新找新的項目把資金投出去。

在這期間,銀行損失了原本的貸款利息收入。所以,銀行會控制提前還貸節(jié)奏。從國外經(jīng)驗來看,對于大額的長期貸款提前還款都會有要求,比如對還貸時間限制,最低還款額限制等。

中國新聞周刊:針對提前還房貸,銀行進(jìn)行額度控制是否合理?

劉曉春:之前由于提前還款的人相對較少,有些房貸合同約定比較粗獷。可能會有“允許提前還貸”等相關(guān)表述,但也是原則性的,比較含糊,沒有說清楚約束條件、在什么情況下允許提前還貸、要辦理什么手續(xù)、提前多長時間通知等規(guī)定。

這就帶來一個問題:合同對于“提前還房貸”不明確,導(dǎo)致存在可解釋和操作空間。借款人可以沒有約束地提前還款,銀行也可以解釋說允許提前還款,但必須要排隊——誰說都有理。

所以,在沒有特別明確約束條件的情況下,要遵循市場原則、法治原則,不能簡單以強(qiáng)弱勢方推斷訴求合不合理。因為,隨著資金供求變化,強(qiáng)弱方也是在變化的。要考慮“提前還房貸”對于雙方是否合理,不能脫離合同講對錯。如果合同作出明確規(guī)定,借款人也按照要求申請了“提前還貸”,那銀行就不能因為額度不夠等原因搪塞客戶。反過來也一樣。

這種局面也給銀行帶來一些教訓(xùn)和啟示。往后要完善房貸合同中有關(guān)“提前還貸”的約定,而且不能只是原則性的,需要具體細(xì)則,提高可操作性。

中國新聞周刊:目前,部分銀行為了限制提前還款,關(guān)閉了線上申請、還款渠道,人為增加困難,銀行這種做法是否合理?

劉曉春:關(guān)閉渠道,人為增加困難,一些銀行確實做得不是很好。然而,部分還款門檻是銀行和客戶之間的約定,是一種市場行為,雙方都在博弈,需要理性看待。

在當(dāng)下,與其互相指責(zé)誰對誰錯,更應(yīng)該互相溝通妥善處理這個問題,比如能否協(xié)商,更改合同還款門檻等。

中國新聞周刊:近期,針對提前還房貸難等問題,監(jiān)管部門召開座談會,要求商業(yè)銀行保障客戶合法權(quán)益。這傳達(dá)了什么信號?

劉曉春:傳遞的信號很明確,不會行政干預(yù)。在法律允許范圍內(nèi)維護(hù)合法權(quán)益,這并不是要滿足客戶提出的所有要求,而是合法權(quán)益,所以要尊重法治,在法治的前提下,大家通過市場化手段協(xié)商。

降低存量貸款利率可能嗎?

中國新聞周刊:最近,業(yè)內(nèi)有聲音呼吁降低存量貸款利率,你如何看待這種觀點?是否有可操作性?

劉曉春:銀行作出任何決策都要符合整體的資產(chǎn)負(fù)債管理要求。住房貸款期限很長,因此利率比其他貸款品種也相對較高?,F(xiàn)在新增的房貸利率低,是因為在特殊情況下要穩(wěn)住房地產(chǎn)市場而采取的新措施,是一種非市場因素干預(yù)造成的暫時現(xiàn)象。

在如今低利率環(huán)境下,如果把存量房貸利率一下子降下來,等后續(xù)市場整體利率回升,是不是也可以單方面提高房貸利率?如果銀行可以隨時改變合同執(zhí)行利率,會引起很多糾紛。

在最初簽訂房貸協(xié)議的時候,無論是銀行還是客戶都在承擔(dān)以后幾十年利率變化的不確定性。可能約定好的房貸利率會高于今后某一段時間的市場利率,只能說盡可能追求往后二三十年的平均利率,總體而言,這是市場雙方博弈的結(jié)果,雙方都要承擔(dān)利率確定帶來的后果。應(yīng)該說,銀行和借款人是平等的市場參與者,都應(yīng)該承擔(dān)自己的決策結(jié)果,不能因為市場變化對自己不利而質(zhì)問對方是否合理,并單方面要求改變合同約定。

如果真的要降低存量貸款利率,首先,不應(yīng)該出臺統(tǒng)一的規(guī)定。要允許各家銀行根據(jù)自身的市場戰(zhàn)略和客戶結(jié)構(gòu)來決定是否要降低存量貸款利率。例如,有的銀行住房按揭貸款原本就不多,資產(chǎn)占比不大,對客戶流失不敏感,可能就不愿意降低利率;另外也有銀行想趁這個機(jī)會,愿意減少收入,吸引新的貸款客戶。這是一種市場競爭,應(yīng)該允許銀行和客戶進(jìn)行協(xié)商,自主決定,而不是由“看得見的手”干預(yù)。

此外,在銀行內(nèi)部也不能“一刀切”。全國各地房地產(chǎn)市場不一樣,也需要根據(jù)樓市情況,與客戶協(xié)商解決。合同也需要完善,與客戶充分協(xié)商后,增加一些補(bǔ)充條款。比如,在遇到什么情況下,可以階段性調(diào)整房貸利率等。

至于怎么降、降多少、降多長時間,這些都應(yīng)該由銀行和客戶雙方協(xié)商決定。而且降低存量貸款利率應(yīng)該是暫時性的調(diào)整,不能無限期延長,除非雙方都同意。

可以明確的是,如果通過行政命令,永久性降低存量貸款利率,這對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇更為不利。因為,如果未來市場利率整體上升,會對銀行經(jīng)營造成影響,為了減少未來風(fēng)險的不確定性,銀行可能就不愿意發(fā)放長期的住房貸款了,會對當(dāng)下房屋銷售產(chǎn)生消極影響。

接力貸重點在于風(fēng)控和法律保障

中國新聞周刊:近期,市場傳出有銀行將房貸的還款期限延長至80歲。甚至有的銀行推出“接力貸”,父母跟子女共同接力,房貸年限可以達(dá)到100歲,銀行出臺此類舉措的考量是什么?是否突破了監(jiān)管規(guī)定?

劉曉春:這些舉措可以看作是比較創(chuàng)新的貸款工具,突破了對按揭貸款原來的慣例。之前“年齡+貸款時間”控制在70歲,更多是出于風(fēng)險的合理性來考慮。

銀行推出上述舉措,客戶能獲得的額度變大,或者還款壓力減少,這些都可能有助于穩(wěn)住銀行住房貸款,緩解信貸投放壓力。

此前一些地方也有過接力貸,但很快被叫停??赡苁且驗榛镜臏?zhǔn)入門檻太低了,造成了很大風(fēng)險。此外,接力貸合同在法律保障上能否環(huán)環(huán)相扣,法律能否保障執(zhí)行?目前在這方面還有些欠缺。所以,需要慎重對待,認(rèn)真研究。

中國新聞周刊:隨著各地出臺政策提升個人住房消費(fèi),未來銀行是否會推出更多的創(chuàng)新房貸產(chǎn)品?

劉曉春:隨著住房消費(fèi)趨勢變化,社會人口、年齡結(jié)構(gòu)變化,大概率是會有新產(chǎn)品出現(xiàn)。至于接力貸能否流行,還要看運(yùn)行狀況如何,風(fēng)險能否有效控制,是否得到市場和監(jiān)管認(rèn)可。如果效果好,其他銀行也肯定會跟進(jìn)的。在這過程中,對于銀行的風(fēng)險評估也提出了更高要求。

最新動態(tài)
相關(guān)文章
天天看熱訊:銀行為何不想讓你提前還貸?
銀行股機(jī)會來了?機(jī)構(gòu):未來業(yè)績或進(jìn)一...
環(huán)球觀速訊丨美國空氣不再香甜?報告發(fā)...
每日動態(tài)!溫氏股份股權(quán)激勵計劃:2023年...
上交所:優(yōu)化完善部分監(jiān)控指標(biāo) 提升監(jiān)...
全球微速訊:重磅!全面注冊制相關(guān)制度...