繼杭州、成都后，熱點城市西安也對樓市調(diào)控政策進行了“松綁”。

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11月19日，西安發(fā)布樓市新政，對限購政策進行了調(diào)整，包括放松購買首套二手房的條件，降低人才購房門檻，增加二孩及以上家庭購房套數(shù)，縮小限購區(qū)域范圍等。

業(yè)內(nèi)人士認為，西安新政著力點在二手房，有利于促進新市民住房需求實現(xiàn)，還能通過“賣一買一”帶動住房消費升級。杭州、成都、西安等城市集聚的人口多，對全國樓市穩(wěn)定的信號意義很強。

西安樓市調(diào)控“松綁”

11月19日，西安市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布了《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求有關(guān)問題的通知》。

具體內(nèi)容為：

一、從市外遷入本市且在住房限購區(qū)域無住房的居民家庭，落戶西安市后即可在住房限購區(qū)域購買首套二手住房。

二、在住房限購區(qū)域無住房的非本市戶籍居民家庭，持有本市《居住證》，且在購房之日前6個月在本市連續(xù)繳納社保或個稅的，可購買1套二手住房。

三、經(jīng)批準引進的各類人才，在西安市住房限購區(qū)域購買住房時無須提供社會保險或個人所得稅相關(guān)證明材料。

四、符合西安市購房資格的二孩及以上家庭，在住房限購區(qū)域內(nèi)限購套數(shù)的基礎(chǔ)上可新購1套住房。二孩及以上家庭購買的第3套住房為新建商品住房時，應(yīng)列為“普通家庭”類別。

五、臨潼區(qū)，西咸新區(qū)灃東新城上林街道，灃西新城高橋街道、馬王街道，高新區(qū)托管的非限購區(qū)域不再列入我市住房限購限售范圍。

政策“松綁”四大變化

根據(jù)西安住建局對新政的解讀，新政主要有四方面變化：

一是對購買首套二手住房的條件進行了“松綁”，即從市外遷入西安市戶籍，且在限購區(qū)域無住房的居民家庭，購買首套二手住房時取消“須在購房前落戶滿1年”的要求。同時，在限購區(qū)域無住房的非西安市戶籍居民家庭，購買首套二手住房的條件由“持有西安市《居住證》，且在購房之日前2年在西安市連續(xù)繳納社?；騻€稅”調(diào)整為“持有西安市《居住證》，且在購房之日前6個月在西安市連續(xù)繳納社?；騻€稅”。

二是對人才購房條件進行“松綁”，經(jīng)批準引進的各類人才購房，由于社保、個稅已在人才認定過程中進行審查，在購房前不再要求提交社?；騻€稅相關(guān)證明材料。

三是對二孩及以上居民家庭購房條件“松綁”，西安市戶籍的二孩及以上居民家庭，住房限購套數(shù)由２套增加至3套，購買第3套住房時，須落戶滿3年；非西安市戶籍的二孩及以上居民家庭，住房限購套數(shù)由１套增加為2套，購買第2套住房時，需持有西安市《居住證》，且在購房之日前2年在西安市連續(xù)繳納社?；騻€稅；二孩及以上家庭在住房限購區(qū)域參加新建商品住房購房登記時，第１套、第2套以“剛需家庭”類別登記，第３套以“普通家庭”類別登記。

四是對住房限購范圍進行了“松綁”，調(diào)整后的限購區(qū)域包括：新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、長安區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城（不含上林街道）、高新區(qū)（不含托管的非限購區(qū)域）、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)。

政策著力點在二手房

此次西安新政著力點在二手房方面，包括落戶即可買一套二手房，或非戶籍持居住證+半年社保可買一套二手房。

對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，西安政策著力在二手房，一方面是因為目前二手房交易價格連續(xù)下行、且跌幅較大，交易周期長，導(dǎo)致?lián)Q房需求受阻，新房交易受到影響；另一方面是因為二手房價格下跌，削弱了新房交易。

李宇嘉認為，目前，類似西安等熱點城市，換房需求占很大比重，換房需求能否順暢，是市場是否良性循環(huán)的標志。一套二手房交易能帶動2-3套連環(huán)單的交易，不僅能釋放中小戶型、中低價位為主的二手房供需，促進新市民住房需求實現(xiàn)，還能通過賣一買一帶動住房消費升級，這是住房消費健康發(fā)展的標志。

另外，對于西安此次放寬人才購房門檻，李宇嘉認為，通過降低非戶籍落戶后購房或直接購房的門檻，有助于這些人群扎根西安，提高西安的城市中心地位。

此外，對于西安此次調(diào)整限購區(qū)域，李宇嘉認為，這是近期熱點城市限購政策適當(dāng)調(diào)整的一種方式，對于樓市降溫快的區(qū)域，適當(dāng)調(diào)整限購是一種較有效的模式，既不違背“房住不炒”，也釋放紓困市場、穩(wěn)定預(yù)期的信號。

李宇嘉進一步指出，杭州、成都、西安等城市集聚的人口多，對全國樓市穩(wěn)定的信號意義很強，同時，考慮到穩(wěn)樓市與“房住不炒”、“不以地產(chǎn)刺激經(jīng)濟”等頂層設(shè)計的結(jié)合，政策需要“有所為有所不為”，將二者有效結(jié)合，未來，政策將繼續(xù)堅持“小步快跑”的模式，頻率較高但每次政策力度不會太大。