作者：林心林

李嘉誠家族囤地二十年的豪宅還在持續(xù)銷售。

(資料圖片)

10月底，位于北京朝陽姚家園的"御翠園"項目開放售樓處，稱將于11月中下旬取證開盤，吹風價在10萬元/平方米起。

據(jù)時代財經(jīng)了解，御翠園已于11月2日開啟驗資，根據(jù)意向購買的房源類型平層或聯(lián)排別墅，購房人須在自身賬戶存有50萬元或100萬元，同時還須提供購房人名下200萬元或800萬元的首付資金（含存款、理財、股票）證明。

御翠園是李嘉誠旗下內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務運作平臺和記黃埔所開發(fā)項目。項目所在的姚家園地塊由和記黃埔于2001年拿下，至今開發(fā)周期已長達21年，此次入市將是姚家園地塊的最后一期。根據(jù)項目銷售人員介紹，這也是和記黃埔在北京的最后一個項目。

不止御翠園，如今在北京、上海、廣州，李嘉誠家族仍有囤地時間十余年的樓盤在售，持續(xù)而緩慢地處理著內(nèi)地的存貨。而距離李嘉誠家族上一次（2012年）在內(nèi)地拿地，已經(jīng)過了十年。

囤地21年，北京豪宅房價暴漲10倍

和記黃埔姚家園項目位于北京朝陽區(qū)姚家園路和青年路交匯處，屬于如今北京中央商務區(qū)東擴地帶，距離望京、國貿(mào)開車都僅需要二十分鐘，因此"有著CBD后花園"之稱。樓市板塊上則處于近年來日益崛起的朝青板塊，整體二手房交易量活躍。

不過，在21年前，位于北京東四環(huán)的姚家園還是一派冷清景象，少有買房者問津。李嘉誠卻看上這里。2001年，和記黃埔與北京市政府簽訂協(xié)議出讓協(xié)議，以7億元摘下總建筑面積達40萬平方米的姚家園地塊，樓面價約1750元/平方米。

根據(jù)彼時和記黃埔北京公司的相關(guān)高層對外宣稱，整個姚家園項目預計總投資30億元，分3至4期發(fā)展，將興建超過3000個住宅單位。不過，在拿地后的幾年內(nèi)，項目一直遲遲沒有動工。

直到在2004年國土資源部"831土地大限"最后一日，和記黃埔才與北京相關(guān)部門簽訂姚家園地塊開工合同。

拿地4年后的2005年11月，項目一期項目逸翠園終于開盤，均價在9000元/平方米，相比樓面地價已溢價不少。彼時項目周邊的國美第一城、星河灣等樓盤早已入市，姚家園地塊所在的泛CBD、朝青板塊樓市正處于催熟狀態(tài)。

首期開盤獲利之后，李嘉誠繼續(xù)維持著慢開發(fā)的節(jié)奏。六年后，姚家園項目二期御翠尚府在2011年11月推出，成交均價漲至2.9萬元/平方米；彼時周邊姚家園以東的一宗住宅混合公建用地土拍樓面價為7648元/平米，約為和黃拿地價的4倍。

此后，整個姚家園項目歸為沉寂。

目前擬入市的御翠園是整個姚家園項目唯一未開發(fā)地塊，為逸翠園系列二期。最早于2014年，逸翠園二期進行過工程環(huán)評公示，并在2019年正式定名為"御翠園"，以純新盤短暫亮相過，但后續(xù)并沒有推進入市銷售。

近兩年，御翠園還一度陷入轉(zhuǎn)手的傳言。2020年，消息稱長江實業(yè)擬出售位于北京、上海的兩處物業(yè)，對應價值達500億元，分別為北京市朝陽區(qū)逸翠園二期項目以及上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域綜合體項目；此后，有市場傳言稱融創(chuàng)將接盤御翠園，不過未有后續(xù)。

如今，和記黃埔終于把御翠園推出市場，房源類型包括平層住宅、聯(lián)排別墅，均是毛坯房，共計1024套房源，吹風價在10萬元/平方米左右。根據(jù)面積段，平層總價預計在1350萬元-1900萬元左右，聯(lián)排總價則預計在3500萬元-4800萬元。

對比逸翠園一期9.5萬元/平方米的二手掛牌價，御翠園的吹風價略高一些。一名北京朝青板塊的中介告訴時代財經(jīng)，事實上2021年和記黃埔曾給住建委報出12萬元/平方米的均價，但由于價格比較高沒有被批準，今年重新申報預計單價在10萬元-11萬元/平方米。

該中介表示，近期售樓處已有不少客戶去詢盤。"這個項目可能會搶走一部分新盤中建宸園的客戶，中建宸園在五環(huán)外、御翠園在五環(huán)內(nèi)，配套成熟而且是準現(xiàn)房，對于兩三千萬預算的買家來說有一定吸引力。"

不過，該中介也提到，由于項目開發(fā)周期較久，產(chǎn)權(quán)使用權(quán)可能縮短，加上是毛坯交房、戶型有一定滯后性，有些買家可能也會有所顧慮。

對于和記黃埔來說，"囤地"21年，該項目最新吹風價達到10萬元/平方米，已經(jīng)比當年1750元/平方米的拿地價格增長了超50倍；同時，銷售均價也比2005年首期推出9000元/平方米漲了10倍。

內(nèi)地6個項目在售，近十年未拿地

最早一批進入?yún)^(qū)域開發(fā)、最后一個開盤，等待房價上漲周期到來再將項目推向市場，從而坐享土地升值溢價，這樣的開發(fā)節(jié)奏讓李嘉誠家族賺得盆滿缽滿，也引來了不少爭議。

在2012年，北京和黃姚家園項目便被指出變相囤地，而當年業(yè)績會上，李嘉誠就外界對公司在內(nèi)地"囤地"的指責做出回應，表示集團并無在內(nèi)地囤地，"沒有一個項目不是希望能加快開工。"

但縱觀李嘉誠在內(nèi)地的三四十個項目中，基本上開發(fā)周期都很漫長，少則三五年，多則二十年有余。在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金周期中，這種囤地捂盤模式屢試不爽。

除了北京姚家園項目，如今長實系在廣州、上海等一線城市仍有一些開發(fā)周期長達二十年的項目在緩慢推售。

以上海真如"高·尚領(lǐng)域"項目為例，項目于2006年由長江實業(yè)以22億元底價摘得，折合樓面價3027元/平方米，是長實在內(nèi)地投資最大的綜合體項目。

直到5年后，項目仍處于打樁階段，按項目周邊地塊價計算，彼時項目溢價率已達300%。囤地7年后，高·尚領(lǐng)域最終在2013年首次開盤推出行政公館；2019年才正式首推住宅項目領(lǐng)寓，均價在8.5萬元-9.5萬元/平方米。

目前，高·尚領(lǐng)域仍有住宅房源在售。據(jù)高·尚領(lǐng)域一名銷售人員稱，如今在售房源為底復即一樓帶地下室房源，單價11萬元-16萬元/平方米；住宅二手房的掛牌均價為12萬元-13萬元/平方米左右。

歷時16年的開發(fā)漫途，隨著上海土地價格上漲，真如板塊如今的樓面價已較長實項目拿地之初增長十余倍；而項目一手售價則較13年前拿地價格增長了超40倍。

如今仍在售的廣州逸翠莊園項目同樣如此，項目由和記黃埔開發(fā)，最早于2005年與廣州增城國土局簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，平均樓面地價僅157元/平方米。

擱置六年后，項目才真正開始動工，直到2013年項目才入市開售，開盤價大約在8500元/平方米。截至2022年，規(guī)劃有12期之多的逸翠莊園只開發(fā)銷售到第3期，由于位處城郊，項目近兩年的價格漲幅并不大，目前在1.7萬元-2.7萬元/平方米；但若對比當年拿地成本，溢價則近百倍。

據(jù)長江實業(yè)半年報顯示，2022年長實系內(nèi)地在售項目仍有6個，除了上海、廣州項目，還包括重慶御峰、東莞海逸豪庭、惠州瀧珀花園以及武漢觀湖園，可售樓面面積約578.25萬平方呎，折合約64萬平方米。上半年，長實累計已完成內(nèi)地物業(yè)銷售74.36億元，同比去年降幅超五成。

長實在內(nèi)地的土儲也處于"有出無進"的狀態(tài)，存貨持續(xù)減少。截至2022年半年報，長實集團擁有可開發(fā)土地儲備約7600萬平方呎，其中6700萬平方呎位于內(nèi)地，占比88%。

而長實系上一次在內(nèi)地公開市場拿地，已經(jīng)是2012年12月和記黃埔以2320萬元獲得武漢蔡甸區(qū)地塊。在經(jīng)歷2010-2012年間最后一輪在內(nèi)地擴張之后，長實幾乎已停止了內(nèi)地拿地的步伐。

自2013年以來，長實系開始拋售內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括廣州西城都薈廣場、北京三里屯地標盈科中心、上海陸家嘴"世紀匯"綜合體、大連西崗項目、成都南城都匯等等。

2022年5月，廣州首輪集中供地中，和記黃埔曾報名參與廣州市白云區(qū)空港大道的地塊，引來市場猜測李嘉誠將重回內(nèi)地。但根據(jù)出價記錄，在華潤、龍湖、中海、保利等多家房企參與情況下，和記黃埔報價為底價23.6億元，此后再未出價。