今年以來(lái)股市反復(fù)震蕩，與股債市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度較低的公募REITs產(chǎn)品持續(xù)受到資金追捧，最近剛剛發(fā)行的華泰江蘇交控REIT認(rèn)購(gòu)金額突破900億元。

【資料圖】

11月2日，華泰江蘇交控REIT的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果出爐，包括戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者在內(nèi)，比例配售前認(rèn)購(gòu)總金額達(dá)到920.62億元。

華泰江蘇交控REIT面向公眾投資者發(fā)行階段同樣受到熱捧，公眾投資者的有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為0.83%，這也意味著，公眾投資者用1萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)該產(chǎn)品，獲配金額只有83.42元。

實(shí)際上，在2022年A股市場(chǎng)震蕩的大背景下，REITs成為市場(chǎng)最受寵的熱門(mén)，每一次發(fā)行都引發(fā)了市場(chǎng)熱潮。今年以來(lái)已公開(kāi)發(fā)售的10只REITs的產(chǎn)品差不多吸引了近9000億的資金追捧，未來(lái)隨著更多新發(fā)的公募REITs面市和存量產(chǎn)品的擴(kuò)募，公募REITs的發(fā)行可能會(huì)逐漸回歸常態(tài)化。

華泰江蘇交控REIT熱賣(mài)920.62億元

公眾投資者配售比例0.83%

作為基金市場(chǎng)“最火”的一類(lèi)品種，公募REITs再度展現(xiàn)出強(qiáng)大的“吸金”效應(yīng)，又一只公募REITs受到近千億資金追捧。

11月2日，上交所官網(wǎng)發(fā)布華泰江蘇交控REIT的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果公告。公告顯示，截至 2022 年 10 月 28 日，公眾投資者的有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為 35.96 億份，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為0.83420900%。

據(jù)悉，華泰江蘇交控REIT基金份額總額為4億份，本次發(fā)售采用向戰(zhàn)略投資者定向配售、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢(xún)價(jià)配售、向公眾投資者公開(kāi)發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行。

根據(jù)《發(fā)售公告》，本次初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為3億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為75%；

本次網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為7000萬(wàn)份，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的70%；本次公眾投資者發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為3000萬(wàn)份，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的30%。

截至2022年10月31日，《發(fā)售公告》中披露的36家戰(zhàn)略投資者皆已根據(jù)戰(zhàn)略配售協(xié)議，按照網(wǎng)下詢(xún)價(jià)確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格認(rèn)購(gòu)其承諾的基金份額并全額繳納認(rèn)購(gòu)款，對(duì)應(yīng)的有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為3億份，占基金發(fā)售份額總數(shù)的比例為75%。

按照7.64元/份的發(fā)行價(jià)格測(cè)算，戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)總金額為22.92億元。

華泰江蘇交控REIT的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)同樣受到市場(chǎng)歡迎，截至 2022 年 10 月 31 日， 67 家網(wǎng)下投資者管理的205個(gè)有 效報(bào)價(jià)配售對(duì)象已全部按照《發(fā)售公告》的要求進(jìn)行了網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)并全額繳納認(rèn)購(gòu)款，對(duì)應(yīng)的有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為81.54億份，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.85845331%。

10月28日，華泰江蘇交控REIT啟動(dòng)公眾投資者發(fā)行，當(dāng)日一日售罄，據(jù)最新公告，公眾投資者的有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為35.96億份。如上有效認(rèn)購(gòu)的公眾投資者已繳付全額認(rèn)購(gòu)資金，對(duì)比本次公眾投資者發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為3000萬(wàn)份，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為0.83420900%。

按照基金發(fā)行價(jià)格測(cè)算，網(wǎng)下投資者及公眾投資者認(rèn)購(gòu)金額分別達(dá)到622.97億元、274.73億元，加上戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)部分，華泰江蘇交控REIT此次IPO合計(jì)“吸金”920.62億元。

REITs成為2022年市場(chǎng)的寵兒

在2022年A股市場(chǎng)震蕩的大背景下，REITs成為市場(chǎng)最受寵的熱門(mén)，每一次發(fā)行都引發(fā)了市場(chǎng)熱潮。今年以來(lái)已公開(kāi)發(fā)售的10只REITs的產(chǎn)品差不多吸引了近9000億的資金追捧。

今年最引人注意的是2022年4月13日成立的華夏中國(guó)交建高速REIT，根據(jù)華夏基金相關(guān)公告顯示，該產(chǎn)品公眾發(fā)售部分配售比例為0.84%，網(wǎng)下發(fā)售部分配售比例為2.69%，按照9.399元/份的發(fā)售價(jià)格計(jì)算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規(guī)模約為842.33億元，網(wǎng)下發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模約為611.3億元，再加上戰(zhàn)略投資者70.49億元的認(rèn)購(gòu)規(guī)模，華夏中國(guó)交建REIT發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模高達(dá)1524.12億元。

這是今年以來(lái)最受到追捧的一只REITs基金，其戰(zhàn)略投資者數(shù)量、網(wǎng)下詢(xún)價(jià)投資者數(shù)量和意向認(rèn)購(gòu)金額均位居已發(fā)行公募REITs首位。

受到千億資金追捧的產(chǎn)品還有鵬華深圳能源REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT。前者是算上公眾發(fā)售、網(wǎng)下發(fā)售，以及戰(zhàn)略投資者三類(lèi)認(rèn)購(gòu)份額，該只REITs比例配售前的募集規(guī)模達(dá)到1099億元；而9月份成立的華夏合肥高新產(chǎn)園REIT，發(fā)售比例配售前的募集總規(guī)模達(dá)1293.97億元。

其他還受到追捧的有國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT等，這兩只產(chǎn)品發(fā)售比例配售前的募集總規(guī)模均超過(guò)800億。

從公眾投資者認(rèn)購(gòu)的配售比例也非常體現(xiàn)出市場(chǎng)“熱捧”。數(shù)據(jù)顯示，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT的公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)確認(rèn)比例均低于0.5%，不斷刷新市場(chǎng)新低紀(jì)錄，目前最低的是華夏合肥高新產(chǎn)園REIT，僅0.23%。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs產(chǎn)品的相對(duì)稀缺性，獨(dú)立的行情走勢(shì)，長(zhǎng)期穩(wěn)健的收益特征，較低的網(wǎng)下和公眾配售份額，以及前期產(chǎn)品的賺錢(qián)效應(yīng)，都可能會(huì)助推新基金募集持續(xù)火爆。隨著未來(lái)更多新發(fā)的公募REITs面市和存量產(chǎn)品的擴(kuò)募，公募REITs的發(fā)行可能會(huì)逐漸回歸常態(tài)化。

20只公募REITs上市以來(lái)平均漲超27%

不僅這類(lèi)產(chǎn)品發(fā)行過(guò)程中受到追捧，二級(jí)市場(chǎng)引來(lái)的追捧也非常高漲。

今年不少REITs首日上市上演“30CM”的戲碼。如國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT10月份上市就上演漲停戲碼，而今年8月31日，華夏、中金、紅土創(chuàng)新三家基金公司旗下公募REITs上市，首日集體漲停。10月10日，華夏合肥高新REIT上市首日亦收漲30%。

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市場(chǎng)已平穩(wěn)運(yùn)行一年多時(shí)間。截至11月2日，深滬兩市上市的公募REITs共有20只，發(fā)行規(guī)模突破600億元，資產(chǎn)項(xiàng)目從高速公路、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等擴(kuò)容至清潔能源、保障房等領(lǐng)域。

已上市公募REITs也給投資者帶來(lái)了不錯(cuò)的回報(bào)，截至11月2日，已上市的20只公募REITs上市以來(lái)平均漲幅達(dá)到27.74%，其中，華安張江光大園REIT上市以來(lái)大漲49.68%，包括建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)在內(nèi)3只REITs上市以來(lái)也漲超40%。

據(jù)一位REITs負(fù)責(zé)人表示，公募REITs上市火爆背后體現(xiàn)的是市場(chǎng)對(duì)REITs類(lèi)產(chǎn)品的熱捧。

上述人士認(rèn)為，公募REITs產(chǎn)品受歡迎的原因有以下幾方面：從公募REITs的特點(diǎn)看，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、強(qiáng)制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類(lèi)資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合的配置類(lèi)資產(chǎn)。在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求；從市場(chǎng)供求角度看，我國(guó)公募REITs尚處于上市初期的成長(zhǎng)階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過(guò)監(jiān)管?chē)?yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，各類(lèi)資金配置意愿較強(qiáng)。且目前已上市項(xiàng)目存量規(guī)模較小，且流通盤(pán)比例不高，產(chǎn)品供給有限進(jìn)一步加劇了各類(lèi)資金對(duì)公募REITs的追捧。

另一位REIT基金經(jīng)理也指出，目前已上市REITs產(chǎn)品，尤其是產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目在上市當(dāng)天以及今年以來(lái)的二級(jí)表現(xiàn)都非常亮眼，投資人們也在前幾批的公募REITs發(fā)行過(guò)程中獲得了不錯(cuò)的投資收益，因此新上市的REITs產(chǎn)品份額更加受到投資人的追捧。

“目前已發(fā)行的項(xiàng)目中，首日漲停的項(xiàng)目均為產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，都有資質(zhì)好、優(yōu)中選優(yōu)的特點(diǎn)，這也說(shuō)明了從當(dāng)前市場(chǎng)認(rèn)可度來(lái)看，產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目和稀缺資產(chǎn)項(xiàng)目更受到投資人的青睞?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

更有人士表示，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過(guò)了監(jiān)管?chē)?yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良。并且目前公募REITs一二級(jí)市場(chǎng)存在價(jià)差，即發(fā)行定價(jià)對(duì)應(yīng)的分派率仍高于已上市同類(lèi)型項(xiàng)目二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)應(yīng)的分派率，因此上市后通常都有一定的上漲空間。此外，在利率下行、“資產(chǎn)荒”及權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大的大背景下，公募REITs產(chǎn)品供不應(yīng)求，資金涌入收益穩(wěn)健的REITs市場(chǎng)，進(jìn)一步推高了二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，也使得今年公募REITs產(chǎn)品相比其他權(quán)益類(lèi)基金取得較好表現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs業(yè)務(wù)空間廣闊，目前不少基金公司都有相當(dāng)多的儲(chǔ)備之中的REITs產(chǎn)品，未來(lái)將有更多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品陸續(xù)出爐。