（圖片來自海洛）

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央行、銀保監(jiān)會、財政部、稅務總局集體發(fā)力。

樓市利好接踵而至，2天時間，便有4條利好消息公布。

1. 9月29日晚，央行宣布部分城市可以自主決定下調或取消首套住房貸款利率下限。

2. 9月30日，央行發(fā)布通知，首套房公積金貸款利率下調。

3. 9月30日，財政部、稅務總局共同發(fā)文，出售住房1年內(nèi)再購房有退稅優(yōu)惠。

4. 媒體報道稱，監(jiān)管鼓勵加大房地產(chǎn)領域信貸投放。

分析人士認為，目前樓市最大的挑戰(zhàn)是如何改變市場預期，這包括：

1.對樓市的預期——買了房之后，房價會如何？

2.對收入的預期——這涉及經(jīng)濟增長和收入穩(wěn)定。

而目前多個部門暖風頻吹，就是向市場傳遞維穩(wěn)信號。

業(yè)內(nèi)認為，目前需求端疲弱，供給端過剩。除了限購、限售，最核心的是限貸放松，這是真正的大招，不排除接下來，部分城市限貸相關政策進一步松動。

隨著多個部門相繼推出利好，政策將會形成疊加效應，部分經(jīng)濟基礎較好的城市，很可能在今年四季度或明年春節(jié)之后出現(xiàn)住房需求釋放。

// 出售住房1年內(nèi)購房有退稅優(yōu)惠 //

9月30日，財政部、稅務總局發(fā)布的《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

值得注意的是，《公告》所稱現(xiàn)住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。

新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉(xiāng)建設部門網(wǎng)簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

《公告》明確，享受《公告》規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：

一是納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內(nèi)。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區(qū)、州、盟）所轄全部行政區(qū)劃范圍。

二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產(chǎn)權人或產(chǎn)權人之一。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，對于二手房買賣市場來講，一般賣家是不管稅，只管實收的，所以此舉有利于減輕買房人負擔，而且，在刺激二手市場的同時，有利于拉動整個市場的活躍度。

// 首套房公積金貸款利率下調 //

9月30日，同一天，人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

據(jù)中國證券報報道，多位專家對此表示，這是繼階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限后又一重磅利好。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次公積金貸款利率下調主要針對剛需購房需求，也體現(xiàn)了進一步降低剛需購房者購房成本的導向。

// 23城首套房貸利率可破4.1% //

9月29日晚，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

通知明確，對2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這是央行、銀保監(jiān)會今年第二次調整住房信貸政策。

今年5月，央行、銀保監(jiān)會對于居民家庭貸款購買普通自住房，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

證券時報分析稱，最新一期5年期以上LPR為4.3%，這也意味著，此次文件發(fā)布后，個人住房貸利率可以突破4.1%的下限要求。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個城市符合此次央行、銀保監(jiān)會的新政要求。

這其中，二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。

三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

此類城市普遍屬于當前房地產(chǎn)交易疲軟、房價跌幅過大或持續(xù)時間過長的城市。

// 監(jiān)管鼓勵加大房地產(chǎn)領域信貸投放 //

券商中國從多個信源獲悉，監(jiān)管部門近日鼓勵銀行進一步加大對制造業(yè)中長期貸款、房地產(chǎn)等領域的信貸投放。

其中，在制造業(yè)中長期貸款方面，要求21家全國性銀行在1-7月新增1.7萬億元左右的制造業(yè)中長期貸款的基礎上，8-12月鼓勵再新增1萬億-1.5萬億元，各家銀行制造業(yè)中長期貸款增速原則上不低于30%。

有銀行人士透露，其內(nèi)部會每日向管理層上報當天全行系統(tǒng)的制造業(yè)中長期貸款投放數(shù)據(jù)；另有銀行人士反映，相關部委會每周統(tǒng)計、通報各家銀行制造業(yè)中長期貸款投放情況。

今年7月11日，銀保監(jiān)會發(fā)布的《關于進一步推動金融服務制造業(yè)高質量發(fā)展的通知》明確，銀行機構要擴大制造業(yè)中長期貸款、信用貸款規(guī)模，重點支持高技術制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，推進先進制造業(yè)集群發(fā)展，提高制造業(yè)企業(yè)自主創(chuàng)新能力。國有大型銀行要優(yōu)化經(jīng)濟資本分配，向制造業(yè)企業(yè)傾斜，推動制造業(yè)中長期貸款繼續(xù)保持較快增長。政策性銀行要結合職能定位，更好發(fā)揮政策性金融對制造業(yè)的支持作用。

// 四季度住房需求或釋放 //

證券時報援引廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，政策對房地產(chǎn)市場的拉動效應或將在今年四季度得到比較好的效果。

李宇嘉表示，跟9月29日出臺的“因城調整首套房貸利率“優(yōu)惠政策一樣的，30日這個政策從直接的目的上來講，就是希望在四季度，住房需求能夠有所釋放，為樓市、經(jīng)濟的穩(wěn)定提供一些支持。

他認為，需要注意的是，這個政策以前從未有過，它的優(yōu)惠是有前提的。首先你得賣掉手上的房子，一年內(nèi)你要再去買個房子，才能享受這個優(yōu)惠。這說明，現(xiàn)在購房需求中，換房需求是一個很重要的組成部分。此前，二手房換房需求的交易環(huán)節(jié)比較長，交易成本也比較高，再加上房價下跌，換房需求的實現(xiàn)，阻礙很多，這也是房地產(chǎn)不能良性循環(huán)的重要原因。這個政策目的就是指向這個方面。與昨天央行出臺的政策不同，今天這個政策是對所有城市都通用，它的利好性更強，可以對市場預期有明顯的好轉效應。

他還認為，這個政策我們不能單獨地看，單單這一個政策并不一定能夠促進市場回升，但是如果把它與昨天的房貸利率政策，以及近期降低二套房的首付比例等政策聯(lián)系起來看，我們知道它的效果還是可觀的。此外，我們還可以看到一個效果：就是賣掉手上一套存量的二手房，其實可以滿足新市民的購房需求。目前，很多新房基本上是大戶型豪宅化，不利于新市民的經(jīng)濟實力。但是，二手房總價總的來講是可控的，可選范圍很廣，且小戶型的二手房很多，老破小也很多，這類房子對于新市民上車，進入城市，安家落業(yè)，是有很大的幫助的。

李宇嘉最后表示，政策到明年底到期，彰顯了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場循環(huán)不暢，影響到了剛需置業(yè)和換房需求，其中很大一部分是換房后買新房的交易。存量房交易成本高、鏈條環(huán)節(jié)多，冗長的狀況必須要改變，特別是在房價前景預期不好的情況下。

// 還有哪些政策值得期待？ //

業(yè)內(nèi)人士指出，除了限購、限售，最核心的是限貸，由于因城實策，不排除接下來部分城市限貸相關政策進一步松動，而這將是真正的大招。

經(jīng)濟觀察報援引華東某房企營銷負責人看來，從購房端看，降低房貸利率只是一個導向。對改善及投資的購房需求來說，缺少的是看到房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的勢頭，沒有購買預期。而剛需同樣會因擔心房價繼續(xù)下跌，選擇觀望。

上述人士認為，要根本地解決問題，需要從上至下進行系統(tǒng)性打通。

首先解決開發(fā)商資金問題，加大復工復產(chǎn)和全面供貨的能力。在當前銷售端不暢的情況下，如果不打開融資端口，復工復產(chǎn)就慢，供貨就會出問題，加上一些企業(yè)由于資金緊張，會選擇降價、打折，消費者認為房價可能會進一步下探，更加不敢購買。

其次，需要打開消費端，解決老百姓錢的問題。

他表示，從目前的政策看，需要在節(jié)流的基礎上增加一些開源的政策。購房者擔心的是自己的償債能力，要讓大家覺得未來的收入是可預期的。