短短24小時內(nèi)，房地產(chǎn)市場迎來兩大重磅利好。

針對剛需的“首套房貸利率下限放寬”政策出臺還不到一日，針對改善性購房需求的提振政策也隨即出臺。

財政部、國家稅務(wù)總局9月30日公布支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策。自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

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政策明確，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

誰能省錢？

這一政策對于全國換房人群均為利好。

與此前僅針對部分二三線城市的房貸利率下限放寬政策不同，換房退稅政策是全國性的，覆蓋包括北京、上海、廣州、深圳等一線和熱點二線城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此番新政中所涉及的個稅即為二手房個人所得稅，是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入。

比如，房子的購入原價是100萬元，賣方幾年后以1000萬元的價格賣給別人，則要從這900萬元差價中征收一部分作為個稅稅收。

目前各地的政策各不相同，大部分城市征收房屋成交額的1%-2%作為交易個稅，也有少數(shù)城市如北京，若所賣房屋非“滿五年且家庭唯一住房”則按照房產(chǎn)購入和賣出時差額的20%收取個稅，持有5年以上的家庭唯一住房免征。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，退稅政策會減輕換房群體的稅負成本，同時退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內(nèi)重新購房，這會促使改善性需求加快換房進程，對于促進市場交易有積極作用。

換房能省多少錢？

張大偉表示，對于大部分城市購房者來說，這項政策落地后，交易一套房可以節(jié)省稅費3萬至5萬元，而北京等城市部分房源可能節(jié)省幾十萬元以上，將有利于增加有個稅的房源流動性。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，按照北京的規(guī)定（如果非“滿五唯一”住房）賣房需要繳納的個人所得稅額度等于網(wǎng)簽值與原值差額的20%。

如果出售時網(wǎng)簽值200萬元，購入時原值100萬元，則需要繳納的個人所得稅為20萬元。按照新政策，如果賣方在賣房后一年購買新住房，且新購住房金額大于或等于200萬元，則20萬的個人所得稅全額退還。

新政如何影響樓市？

王小嬙指出，9月29日晚央行階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，主要傾向于支持剛性需求；此次換房退稅則利好改善性住房需求，鼓勵居民改善當前住房條件。兩項政策疊加，真正落實了中央多次強調(diào)的支持剛性和改善性住房需求。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，換房退稅政策主要是針對房地產(chǎn)市場循環(huán)不暢，直指當前樓市的痛點和堵點。打通換房鏈條是暢通樓市循環(huán)的重要組成部分。這與近期多地出臺的支持“帶押過戶”“連環(huán)單”交易等一脈相承，同樣也是為了降低房地產(chǎn)交易成本，暢通循環(huán)。

李宇嘉還指出，這一政策實際上對一二手房市場均有一定帶動。一二手房是相互聯(lián)動的，部分購房者是換房后買新房，因此降低換房成本也會一定程度上利好新房市場流通。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟認為，此次換房退稅政策在時間上更加穩(wěn)健，給了一年多的時間周期，有助于熨平短期扎堆效應(yīng)。

龐溟預(yù)計，未來各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進一步加大，政策維度則向限購、限貸、限售、限價寬松并結(jié)合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多個方向。而且，未來信貸政策、土地政策、稅收政策等將協(xié)同發(fā)力，支持剛性需求和改善性住房需求。

許小樂也表示，換房退稅新政會利好持有住房在五年以內(nèi)或者有多套住房的家庭換房。他認為，當前針對需求端的限購限貸、房貸利率下降疊加最新的減稅政策，需求端的鼓勵支撐政策全面落地，有助于市場預(yù)期修復(fù)。