9月21日，洛陽(yáng)市住房公積金管理中心發(fā)布《洛陽(yáng)市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），表明目的是為了“進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金保障職能作用，減輕繳存職工家庭購(gòu)買自住住房貸款利息支出和生活壓力”，還規(guī)定“商轉(zhuǎn)公貸款采取先還后貸的方式予以辦理?！?/p>

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相關(guān)專家表示：“此次政策進(jìn)一步說(shuō)明，商轉(zhuǎn)公操作是近期各地降低房貸壓力的一種重要渠道。”

先還后貸

《辦法》中稱：商貸轉(zhuǎn)公積金貸款是指符合公積金貸款條件的職工，向洛陽(yáng)市住房公積金管理中心申請(qǐng)將尚未結(jié)清且已辦妥房屋所有權(quán)證的商業(yè)性個(gè)人住房貸款（商貸）轉(zhuǎn)為住房公積金個(gè)人住房貸款（公積金貸款）。商貸是指具有完全民事行為能力的自然人購(gòu)買自住住房時(shí)，以其所購(gòu)住房為抵押而向銀行申請(qǐng)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款（不包含住房公積金和商業(yè)組合貸款、住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款）。

辦法明確，商貸轉(zhuǎn)公積金貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關(guān)手續(xù)后，中心再發(fā)放商貸轉(zhuǎn)公積金貸款。

商貸轉(zhuǎn)公積金貸款額度按洛陽(yáng)市現(xiàn)行公積金貸款額度計(jì)算方式計(jì)算，且申請(qǐng)額度不得超出商貸剩余本金（取千元以上整數(shù)）。且商貸已還款期限與商貸轉(zhuǎn)公積金貸款期限之和，商品房不得超過(guò)30年，二手房不得超過(guò)20年。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此規(guī)定說(shuō)明“商轉(zhuǎn)公的基本前提是，商轉(zhuǎn)公貸款采取先還后貸的方式予以辦理。換句話說(shuō)，購(gòu)房者需要先把商業(yè)銀行的貸款還清，然后再去申請(qǐng)更低利率的公積金貸款”。

申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公積金貸款應(yīng)符合洛陽(yáng)市現(xiàn)行的公積金貸款有關(guān)規(guī)定，同時(shí)還須滿足以下條件：

（一）借款申請(qǐng)人須為商貸的借款人或配偶（配偶應(yīng)為本套住房共有產(chǎn)權(quán)人）。

（二）借款申請(qǐng)人的商貸尚未還清。

（三）所購(gòu)住房已辦妥《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》或《房屋所有權(quán)證書》、《土地使用權(quán)證書》。

（四）所購(gòu)住房?jī)H為原商貸銀行設(shè)定抵押權(quán)登記且未設(shè)定其他抵押事項(xiàng)。

商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行額度管理的原則予以開展。具體額度為：每年年初根據(jù)年度資金使用計(jì)劃的30%份額均分至每月，按月進(jìn)行業(yè)務(wù)受理，當(dāng)月額度使用完畢后，輪候至下月受理；當(dāng)月額度節(jié)余資金，自動(dòng)順延至下月累計(jì)使用。

此外，《辦法》第六條規(guī)定：“當(dāng)我市公積金貸款個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月低于85%（含）時(shí)，開展商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)，個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月高于95%（含）時(shí)，暫停商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。當(dāng)上級(jí)公積金政策發(fā)生調(diào)整或我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，中心可在市住房公積金管理委員會(huì)的決策指導(dǎo)和授權(quán)下，適時(shí)開展和暫停商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“這說(shuō)明，此類業(yè)務(wù)是否開展，和個(gè)貸率或公積金資金池的充裕度有關(guān)。這也要求購(gòu)房者密切了解公積金貸款資金池狀況，以積極獲得政策支持。”

能省多少利息？

今年5月1日，洛陽(yáng)市提高公積金貸款額度，個(gè)人最高貸款金額調(diào)整為55萬(wàn)元，夫妻雙方、青年人才最高貸款金額調(diào)整為65萬(wàn)元。加大對(duì)第二套使用公積金貸款購(gòu)買改善性住房的支持力度。二手房公積金貸款最低首付比例不再設(shè)置房齡年限范圍，統(tǒng)一按照20%執(zhí)行。

對(duì)貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為20%；對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，執(zhí)行首套貸款政策；對(duì)擁有一套住房且未結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，最低首付比例為30%。

9月20日，新一期LPR（市場(chǎng)貸款報(bào)價(jià)利率）出爐。中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

因?yàn)榉抠J利率定價(jià)參照5年期LPR報(bào)價(jià)，而此前，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)5月15日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》提出，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

也就是說(shuō)，若一位洛陽(yáng)市民買第一套房，按照55萬(wàn)元商貸，利率4.1%，等額本息，還款期限20年來(lái)算，利息總額為25.7萬(wàn)元，每月月供需要3361.94元。

而轉(zhuǎn)成公積金貸款后，由于利率變?yōu)?.25%，相應(yīng)的利息總額變?yōu)?9.8萬(wàn)元，每月還款3119.58元。相比較商貸， 可以少還約6萬(wàn)元利息，月供可減少200多元。

多地施行

近期多地都推出了商轉(zhuǎn)公政策。

就在洛陽(yáng)公布《辦法》的同天，廣西防城港市住房公積金管理中心也發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款免自籌業(yè)務(wù)的通知》（征求公眾意見(jiàn)稿），規(guī)定“商轉(zhuǎn)公免自籌貸款的額度最高不得超過(guò)原商貸余額（即在商業(yè)銀行的貸款總額減去借款人已歸還的本金金額），且不超過(guò)規(guī)定的商轉(zhuǎn)公貸款限額40萬(wàn)元。商轉(zhuǎn)公免自籌貸款測(cè)算按照住房公積金貸款額度測(cè)算的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。”

長(zhǎng)春也頒布了商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款管理辦法（試行），自2022年9月15日起施行。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“實(shí)際上商轉(zhuǎn)公政策并非新鮮政策，各地都有類似操作。但鑒于此類政策在購(gòu)房者中的關(guān)注度不高，所以恰是需要積極推廣和宣傳的。若能夠利用好商轉(zhuǎn)公貸款政策，其實(shí)提前還貸后，也可以獲得低利率公積金貸款，這是購(gòu)房者需要注意的。此類工作做得好，則可以主動(dòng)降低月供成本?！?/p>

“此類政策也是有階段性的，和公積金池是否充裕有關(guān)。購(gòu)房者要密切關(guān)注公積金的資金狀況。尤其是從洛陽(yáng)此類操作看，每個(gè)月的此類業(yè)務(wù)是有名額和額度的，所以若是要申請(qǐng)，還是要趁早。主動(dòng)申請(qǐng)此類公積金，對(duì)于降低月供成本等有積極的作用?！?/p>

“鑒于此類政策在購(gòu)房者中的關(guān)注度不高，所以建議各地公積金中心要積極做宣傳，讓購(gòu)房者主動(dòng)了解一些省錢的住房金融政策，其對(duì)于釋放政策效應(yīng)、落實(shí)減負(fù)功能等有積極的作用?！?/p>