9月21日，洛陽市住房公積金管理中心發(fā)布《洛陽市商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），表明目的是為了“進一步發(fā)揮住房公積金保障職能作用，減輕繳存職工家庭購買自住住房貸款利息支出和生活壓力”，還規(guī)定“商轉(zhuǎn)公貸款采取先還后貸的方式予以辦理。”

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相關(guān)專家表示：“此次政策進一步說明，商轉(zhuǎn)公操作是近期各地降低房貸壓力的一種重要渠道。”

先還后貸

《辦法》中稱：商貸轉(zhuǎn)公積金貸款是指符合公積金貸款條件的職工，向洛陽市住房公積金管理中心申請將尚未結(jié)清且已辦妥房屋所有權(quán)證的商業(yè)性個人住房貸款（商貸）轉(zhuǎn)為住房公積金個人住房貸款（公積金貸款）。商貸是指具有完全民事行為能力的自然人購買自住住房時，以其所購住房為抵押而向銀行申請的商業(yè)性個人住房貸款（不包含住房公積金和商業(yè)組合貸款、住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款）。

辦法明確，商貸轉(zhuǎn)公積金貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請商貸轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關(guān)手續(xù)后，中心再發(fā)放商貸轉(zhuǎn)公積金貸款。

商貸轉(zhuǎn)公積金貸款額度按洛陽市現(xiàn)行公積金貸款額度計算方式計算，且申請額度不得超出商貸剩余本金（取千元以上整數(shù)）。且商貸已還款期限與商貸轉(zhuǎn)公積金貸款期限之和，商品房不得超過30年，二手房不得超過20年。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進嚴躍進認為，此規(guī)定說明“商轉(zhuǎn)公的基本前提是，商轉(zhuǎn)公貸款采取先還后貸的方式予以辦理。換句話說，購房者需要先把商業(yè)銀行的貸款還清，然后再去申請更低利率的公積金貸款”。

申請商貸轉(zhuǎn)公積金貸款應(yīng)符合洛陽市現(xiàn)行的公積金貸款有關(guān)規(guī)定，同時還須滿足以下條件：

（一）借款申請人須為商貸的借款人或配偶（配偶應(yīng)為本套住房共有產(chǎn)權(quán)人）。

（二）借款申請人的商貸尚未還清。

（三）所購住房已辦妥《不動產(chǎn)權(quán)證書》或《房屋所有權(quán)證書》、《土地使用權(quán)證書》。

（四）所購住房僅為原商貸銀行設(shè)定抵押權(quán)登記且未設(shè)定其他抵押事項。

商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當實行額度管理的原則予以開展。具體額度為：每年年初根據(jù)年度資金使用計劃的30%份額均分至每月，按月進行業(yè)務(wù)受理，當月額度使用完畢后，輪候至下月受理；當月額度節(jié)余資金，自動順延至下月累計使用。

此外，《辦法》第六條規(guī)定：“當我市公積金貸款個貸率連續(xù)3個月低于85%（含）時，開展商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)，個貸率連續(xù)3個月高于95%（含）時，暫停商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。當上級公積金政策發(fā)生調(diào)整或我市房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生變化，中心可在市住房公積金管理委員會的決策指導和授權(quán)下，適時開展和暫停商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)?！?/p>

嚴躍進認為：“這說明，此類業(yè)務(wù)是否開展，和個貸率或公積金資金池的充裕度有關(guān)。這也要求購房者密切了解公積金貸款資金池狀況，以積極獲得政策支持?！?/p>

能省多少利息？

今年5月1日，洛陽市提高公積金貸款額度，個人最高貸款金額調(diào)整為55萬元，夫妻雙方、青年人才最高貸款金額調(diào)整為65萬元。加大對第二套使用公積金貸款購買改善性住房的支持力度。二手房公積金貸款最低首付比例不再設(shè)置房齡年限范圍，統(tǒng)一按照20%執(zhí)行。

對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為20%；對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首套貸款政策；對擁有一套住房且未結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，最低首付比例為30%。

9月20日，新一期LPR（市場貸款報價利率）出爐。中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

因為房貸利率定價參照5年期LPR報價，而此前，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會5月15日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》提出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

也就是說，若一位洛陽市民買第一套房，按照55萬元商貸，利率4.1%，等額本息，還款期限20年來算，利息總額為25.7萬元，每月月供需要3361.94元。

而轉(zhuǎn)成公積金貸款后，由于利率變?yōu)?.25%，相應(yīng)的利息總額變?yōu)?9.8萬元，每月還款3119.58元。相比較商貸， 可以少還約6萬元利息，月供可減少200多元。

多地施行

近期多地都推出了商轉(zhuǎn)公政策。

就在洛陽公布《辦法》的同天，廣西防城港市住房公積金管理中心也發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款免自籌業(yè)務(wù)的通知》（征求公眾意見稿），規(guī)定“商轉(zhuǎn)公免自籌貸款的額度最高不得超過原商貸余額（即在商業(yè)銀行的貸款總額減去借款人已歸還的本金金額），且不超過規(guī)定的商轉(zhuǎn)公貸款限額40萬元。商轉(zhuǎn)公免自籌貸款測算按照住房公積金貸款額度測算的相關(guān)規(guī)定進行。”

長春也頒布了商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)個人住房公積金貸款管理辦法（試行），自2022年9月15日起施行。

嚴躍進表示：“實際上商轉(zhuǎn)公政策并非新鮮政策，各地都有類似操作。但鑒于此類政策在購房者中的關(guān)注度不高，所以恰是需要積極推廣和宣傳的。若能夠利用好商轉(zhuǎn)公貸款政策，其實提前還貸后，也可以獲得低利率公積金貸款，這是購房者需要注意的。此類工作做得好，則可以主動降低月供成本?！?/p>

“此類政策也是有階段性的，和公積金池是否充裕有關(guān)。購房者要密切關(guān)注公積金的資金狀況。尤其是從洛陽此類操作看，每個月的此類業(yè)務(wù)是有名額和額度的，所以若是要申請，還是要趁早。主動申請此類公積金，對于降低月供成本等有積極的作用?！?/p>

“鑒于此類政策在購房者中的關(guān)注度不高，所以建議各地公積金中心要積極做宣傳，讓購房者主動了解一些省錢的住房金融政策，其對于釋放政策效應(yīng)、落實減負功能等有積極的作用?！?/p>