鄭州某停工樓盤(pán)。

對(duì)停工逾期問(wèn)題樓盤(pán)原有預(yù)售資金使用情況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)，審計(jì)、稅務(wù)等部門(mén)要積極將問(wèn)題線(xiàn)索移送公安機(jī)關(guān)。

【資料圖】

高拯坤/發(fā)自北京

鄭州打響了“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)。

9月6日，鄭州市印發(fā)《“大干30天，確保全市停工樓盤(pán)全面復(fù)工”保交樓專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“方案”），要求壓實(shí)各方責(zé)任，堅(jiān)持法制化、市場(chǎng)化原則。依規(guī)依法嚴(yán)肅查處各類(lèi)違法違規(guī)行為，推動(dòng)處置房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，確保全市所有停工問(wèn)題樓盤(pán)在10月6日前全面持復(fù)工。

方案強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁出現(xiàn)弄虛作假、進(jìn)行表演式復(fù)工或階段式象征性復(fù)工；出險(xiǎn)房企方面，要?dú)w還挪用資金；政府方面要加強(qiáng)資金監(jiān)管；本著應(yīng)破盡破的原則，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快向法院申請(qǐng)破產(chǎn)；對(duì)停工逾期問(wèn)題樓盤(pán)原有預(yù)售資金使用情況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)，審計(jì)、稅務(wù)等部門(mén)要積極將問(wèn)題線(xiàn)索移送公安機(jī)關(guān)。

此外，文件還明確，各區(qū)、縣（市）黨政主要領(lǐng)導(dǎo)要親自帶頭，親自分包1~2個(gè)重大停工問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目；對(duì)于其他較為復(fù)雜的停工樓盤(pán)，明確分包領(lǐng)導(dǎo)后，屬地黨委政府主要領(lǐng)導(dǎo)要履行兜底責(zé)任。

最新消息顯示，方案下發(fā)后，9月8日下午鄭州市有關(guān)部門(mén)就出現(xiàn)項(xiàng)目逾期交付和已售停工的開(kāi)發(fā)商召開(kāi)了“保交樓”吹風(fēng)會(huì)。

“鄭州停工樓盤(pán)數(shù)量在全國(guó)排名較靠前，且對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)度較高。因此，這次保交樓‘30日會(huì)戰(zhàn)’意義非同一般，除了保交樓與化解可能存在的群體性事件及穩(wěn)定外，更重要的是可為其他城市提供借鑒與參考。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜評(píng)價(jià)。

記者注意到，此次方案由鄭州市市長(zhǎng)何雄簽發(fā)。何雄此前曾在河南省內(nèi)多個(gè)城市任職，并擔(dān)任過(guò)省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)，省發(fā)改委黨組書(shū)記、主任。今年1月何雄開(kāi)始擔(dān)任鄭州市代理市長(zhǎng)，隨后轉(zhuǎn)正。當(dāng)?shù)孛襟w人士評(píng)價(jià)說(shuō)，“市長(zhǎng)懂房地產(chǎn)，對(duì)樓市問(wèn)題有著自己的方式方法，目前效果顯著”。

何雄主政后，鄭州市樓市治理工作明顯加碼提速，采取了大量鐵腕、雷霆手段，涉及為企業(yè)紓困、問(wèn)題樓盤(pán)攻堅(jiān)等方方面面。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前鄭州市存在問(wèn)題樓盤(pán)350余個(gè)，其中有70%樓盤(pán)化解工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。在問(wèn)題樓盤(pán)化解方面，鄭州已形成包括“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購(gòu)、項(xiàng)目并購(gòu)、破產(chǎn)重組及設(shè)立地產(chǎn)紓困基金”的“4+1”模式。

“鄭州市目前化解問(wèn)題樓盤(pán)的思路非常清晰，就是要用最短的時(shí)間解決掉最難啃的硬骨頭，然后再慢慢消化。近期下發(fā)的方案可以視作沖鋒號(hào)角?！币晃唤咏嵵菔姓钠髽I(yè)界人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

壓實(shí)各方責(zé)任

“這是全國(guó)首個(gè)系統(tǒng)、務(wù)實(shí)的復(fù)工文件?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

為了確保在10月6日前鄭州市所有停工問(wèn)題樓盤(pán)復(fù)工，在總體要求中，方案明確提出要以“等不得、拖不得、慢不得”的緊迫感和危機(jī)感推進(jìn)這項(xiàng)工作。

按照方案，鄭州將橫向壓實(shí)開(kāi)發(fā)商、銀行、住建等單位的責(zé)任；縱向壓實(shí)各區(qū)、各層級(jí)責(zé)任人的責(zé)任。例如，房企需要承擔(dān)主體責(zé)任，歸還挪用資金，處置資產(chǎn)或股權(quán)，多渠道籌集資金；開(kāi)展嚴(yán)肅的追責(zé)，審計(jì)、財(cái)政、住建等部門(mén)要對(duì)原預(yù)售資金使用進(jìn)行審計(jì)，能追回的追回，不能追回的，開(kāi)發(fā)商、預(yù)售監(jiān)管部門(mén)、商業(yè)銀行各負(fù)各的責(zé)任，并移送公安機(jī)關(guān)。

在組織領(lǐng)導(dǎo)方面，則采取領(lǐng)導(dǎo)分包、主要領(lǐng)導(dǎo)要履行兜底責(zé)任方式，各級(jí)黨政領(lǐng)導(dǎo)都要負(fù)責(zé)1~2個(gè)重大停工問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目。在聚合各方資源方面，明確了專(zhuān)項(xiàng)借款的申請(qǐng)和使用、平臺(tái)公司、本地紓困基金，需在市場(chǎng)化和法制化原則下推動(dòng)資源投入項(xiàng)目，推進(jìn)復(fù)工和保交樓進(jìn)程。

“比如，專(zhuān)項(xiàng)借款投入以后，積極引導(dǎo)紓困資金、并購(gòu)貸款及其他社會(huì)資金進(jìn)入，讓專(zhuān)項(xiàng)資金起到四兩撥千斤效果?！?廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，此前，由于主體責(zé)任未落實(shí)、未細(xì)化，各方觀望、期待政府救市，誰(shuí)也不想承擔(dān)責(zé)任或損失，最終出現(xiàn)了假?gòu)?fù)工或保交樓遲遲無(wú)進(jìn)展?fàn)顩r，這一次鄭州方案在主體責(zé)任落實(shí)方面非常詳細(xì)、到位，不會(huì)再出現(xiàn)假?gòu)?fù)工、拖延、躺平甚至擺爛情況，10月6日復(fù)工以及后續(xù)的交樓都會(huì)如期實(shí)現(xiàn)。

李宇嘉繼續(xù)稱(chēng)，這一系列舉措彰顯出鄭州市最終目的是保交樓而不是救市，希望在保民生的同時(shí)肅清房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，在投資主體、資金、信心、責(zé)任等方面創(chuàng)造出保交樓所需要的良好環(huán)境。

在壓實(shí)主體責(zé)任外，鄭州提出的分類(lèi)處理原則同樣受到外界關(guān)注。

按照方案，專(zhuān)項(xiàng)借款的項(xiàng)目必須要重視資金的平衡、回流、安全性；由地方城投平臺(tái)對(duì)接的，項(xiàng)目抵押轉(zhuǎn)到平臺(tái)公司，確保專(zhuān)項(xiàng)借款安全。

資產(chǎn)大于負(fù)債、暫時(shí)困難的項(xiàng)目，通過(guò)紓困基金、并購(gòu)貸等形式，由政府平臺(tái)公司果斷接手，采取“新老劃斷”辦法，先復(fù)工再清算；資產(chǎn)小于負(fù)債的，先由代建公司啟動(dòng)復(fù)工、完成保交樓，再由審計(jì)部門(mén)介入，追查抽逃資金；資不抵債的，則鼓勵(lì)盡快破產(chǎn)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員、內(nèi)蒙古銀行研究發(fā)展部總經(jīng)理?xiàng)詈Ｆ奖硎荆嵵荼＝粯切袆?dòng)，將中央有關(guān)政策和當(dāng)?shù)卣饔^能動(dòng)性結(jié)合起來(lái)，以平臺(tái)公司為操盤(pán)手，采取先復(fù)工后處置方式進(jìn)行，具有示范作用。

柏文喜則提醒到，鄭州問(wèn)題樓盤(pán)中有不少是房企跨區(qū)域布局項(xiàng)目，項(xiàng)目資金已經(jīng)被集團(tuán)層面跨項(xiàng)目抽調(diào)，即便是壓實(shí)房企主體責(zé)任，這部分資金也很難追回到鄭州項(xiàng)目上。在這一背景下，由政府注入紓困資金對(duì)于其他企業(yè)而言又有失公平。這一問(wèn)題應(yīng)重點(diǎn)防范，避免因工作不當(dāng)而加大跨區(qū)域布局出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而造成更多項(xiàng)目停工停建。

全國(guó)首個(gè)系統(tǒng)性復(fù)工文件

方案下發(fā)后，得到外界廣泛認(rèn)可。

“通過(guò)這份方案，可見(jiàn)政府全力化解停工樓盤(pán)的決心?！?京衡鄭州企業(yè)重整重組部主任張華欣表示。

“鄭州保交樓專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)舉措實(shí)、思路新、力度大，體現(xiàn)出真抓實(shí)干、敢于擔(dān)當(dāng)?shù)淖黠L(fēng)，在當(dāng)前形勢(shì)下，能夠發(fā)揮一定的帶動(dòng)和引領(lǐng)作用?！?楊海平表示。

“按此方案，原則上可以作到一企一策、一項(xiàng)目一策和一樓一策，具有很強(qiáng)的可操作性與可實(shí)施性，很有亮點(diǎn)?！卑匚南脖硎尽?/p>

北大縱橫管理咨詢(xún)集團(tuán)股東合伙人孫連才博士則認(rèn)為，鄭州提出了具有針對(duì)性的一攬子解決方案，最終能否系統(tǒng)且穩(wěn)妥的處置問(wèn)題樓盤(pán)，考驗(yàn)著地方政府執(zhí)政與部門(mén)協(xié)作能力；更重要的是，這將給其他城市提供“鄭州經(jīng)驗(yàn)”。

孫連才注意到，目前，鄭州交保樓工作已經(jīng)持續(xù)開(kāi)展了一段時(shí)間，也推出了一些有效措施，包括地方國(guó)企和平臺(tái)公司有條件地接受爛尾樓盤(pán)、成立保交樓紓困基金、成立政府一對(duì)一工作專(zhuān)班等，甚至有經(jīng)偵部門(mén)介入追查被違規(guī)挪用資金的去向、控制核心人員等，進(jìn)展積極。

通過(guò)對(duì)近兩年鄭州樓市治理工作梳理可以發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)這項(xiàng)工作的開(kāi)展力度尤其大，目標(biāo)也更加明確。對(duì)于這種變化，外界普遍認(rèn)為與鄭州市政府主要領(lǐng)導(dǎo)工作推進(jìn)有關(guān)，如市長(zhǎng)何雄。

鄭州市市長(zhǎng)何雄有著豐富的地方治理經(jīng)驗(yàn)，熟悉建筑工程、房地產(chǎn)治理、城市發(fā)展等問(wèn)題。正如當(dāng)?shù)孛襟w人評(píng)價(jià)：“市長(zhǎng)懂房地產(chǎn)，有自己的方式方法?！?/p>

“從年初開(kāi)始，市里針對(duì)房地產(chǎn)做了大量調(diào)研。在多次重要會(huì)議上，問(wèn)題樓盤(pán)治理和房地產(chǎn)問(wèn)題都是被重點(diǎn)討論的對(duì)象?！鄙鲜鼋咏钠髽I(yè)界人士表示，民生問(wèn)題擺在眼前，市里決心很大，上上下下也逐步統(tǒng)一思想形成了合力。

在他看來(lái)，政府對(duì)“壞企業(yè)”從嚴(yán)從重處理，對(duì)“好企業(yè)”能幫則幫一把，有助于良心企業(yè)渡過(guò)難關(guān)?！拔覀冺?xiàng)目的資金壓力也很大，但總體風(fēng)險(xiǎn)可控；我們堅(jiān)決按市里要求辦，想盡辦法過(guò)難關(guān)，目前與政府方面聯(lián)系密切?！?/p>

另?yè)?jù)克而瑞河南數(shù)據(jù)顯示，2022年1~8月，鄭州功能改善TOP10項(xiàng)目總成交金額僅73.03億元，不足去年同期6成；品質(zhì)剛需TOP10項(xiàng)目總成交金額僅58.49億元，同比下滑53%，上榜門(mén)檻由8.29億元下降至3.77元，降幅高達(dá)55%。

“8月的鄭州市場(chǎng)高壓依舊，受交房焦慮情緒影響，市場(chǎng)信心難言樂(lè)觀，分銷(xiāo)、降價(jià)、首付分期等常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)手段失速失效?！笨硕鸷幽媳硎?，對(duì)于目前的鄭州房企而言，“保交付”才是提升客戶(hù)信任度、有效推動(dòng)銷(xiāo)售回款、改善流動(dòng)性的核心。