作者：陳澤旋

多處上海資產(chǎn)接連被強(qiáng)制拍賣后，富商汪世忠暫時(shí)保住了他在重慶的黃金寶地。

阿里司法拍賣平臺(tái)顯示，重慶市高級(jí)人民法院裁定當(dāng)事人異議成立，暫緩了一場(chǎng)應(yīng)在近日舉行的拍賣，而所要拍賣的標(biāo)的物正是汪世忠實(shí)控的上市公司中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)地產(chǎn)”）的土地。

(相關(guān)資料圖)

這原本會(huì)是一場(chǎng)轟動(dòng)山城的拍賣，一方面因?yàn)闇?zhǔn)備拍賣的土地起拍價(jià)高達(dá)49億元，創(chuàng)下重慶法拍最貴紀(jì)錄，另一方面因?yàn)榘凑找?guī)劃，這塊土地會(huì)修建2棟“全球最高摩天雙子塔”（下稱“重慶雙子塔地塊”），但在長(zhǎng)達(dá)14年的等待中，拔地而起的并非摩天大樓，而是玉米植株。

重慶雙子塔地塊

對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)而言，14年的開(kāi)發(fā)周期并不漫長(zhǎng)。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，在陷入債務(wù)糾紛導(dǎo)致相關(guān)資產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣之前，中國(guó)地產(chǎn)在上海和重慶一共擁有5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，個(gè)個(gè)身處黃金地段。不過(guò)，至今無(wú)一完成開(kāi)發(fā)，其中，位于上海市靜安區(qū)南京西路的協(xié)和城項(xiàng)目，從拿下第一宗地的時(shí)間算起，至今已有30年。

30年來(lái)，地價(jià)飛漲令中國(guó)地產(chǎn)獲得巨額的資產(chǎn)增值。然而，時(shí)間帶來(lái)的紅利卻因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的一再拖延而無(wú)法變成真正的利潤(rùn)。2018年之后，中國(guó)地產(chǎn)的債務(wù)危機(jī)更是愈演愈烈，導(dǎo)致多宗土地陸續(xù)被強(qiáng)制拍賣，最終它連“紙面富貴”也留不住了。

多宗資產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣

根據(jù)阿里司法拍賣平臺(tái)，被暫緩拍賣的重慶雙子塔地塊位于重慶主城區(qū)南岸區(qū)，由三宗地塊組成，總土地面積將近14.96萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積為不大于140萬(wàn)平方米，包括70萬(wàn)平方米的居住面積、20萬(wàn)平方米的商業(yè)和辦公面積、50萬(wàn)平方米的酒店及酒店式公寓面積。

該項(xiàng)目最初的土地面積僅約9.42萬(wàn)平方米，由中國(guó)地產(chǎn)全資附屬公司重慶江灣房地產(chǎn)有限公司（下稱“重慶江灣”）在2008年6月份獲得，后因規(guī)劃調(diào)整擴(kuò)容，新增面積的獲取時(shí)間分別為2010年和2017年，在2010年擴(kuò)容之時(shí)計(jì)容建面由52萬(wàn)平方米同步調(diào)整至140萬(wàn)平方米，自此保持不變。

值得一提的是，重慶市規(guī)劃和自然資源局在2021年9月份出具的《關(guān)于江灣國(guó)際項(xiàng)目有關(guān)情況的復(fù)函》中稱，2009年9月，汪世忠向重慶市人民政府提出3個(gè)概念方案，申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)目的建筑規(guī)模由52萬(wàn)平方米增加至140萬(wàn)平方米，其核心要點(diǎn)是修建全球最高摩天雙子塔和高空商業(yè)街。按照方案，雙子塔有2棟，每棟塔樓的建筑面積30萬(wàn)平方米，而高空商業(yè)街的面積為10萬(wàn)平方米。

阿里司法拍賣平臺(tái)顯示，重慶雙子塔地塊的評(píng)估價(jià)高達(dá)70.07億元，但起拍價(jià)僅為評(píng)估價(jià)的70%，即約49.05億元。而此前的拿地階段，重慶江灣僅用了13.41億元的價(jià)格便拿下了全部土地。

不過(guò)， 2020年3月，經(jīng)重慶市規(guī)劃委員會(huì)第五次會(huì)議審議并通過(guò)，該項(xiàng)目規(guī)劃總計(jì)容建筑面積將調(diào)減為不超過(guò)76萬(wàn)平方米，其中，居住計(jì)容建筑面積不超過(guò)53.2萬(wàn)平方米，競(jìng)得人有義務(wù)配合重慶市政府實(shí)施下一步的規(guī)劃調(diào)整，并按今后批準(zhǔn)的規(guī)劃方案實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)。

重慶雙子塔地塊之所以被擺上貨架，是因?yàn)橹貞c江灣被列為被執(zhí)行人，而拍賣所得款項(xiàng)將用于還債，阿里司法拍賣平臺(tái)并未指明標(biāo)的金額，執(zhí)行法院則是重慶市第五中級(jí)人民法院。根據(jù)天眼查信息，重慶江灣由該法院負(fù)責(zé)的執(zhí)行案件有兩宗，案件金額均為5億元。

與重慶江灣同被列為被執(zhí)行人的公司包括上海閔行協(xié)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司（下稱“上海閔行”）和上海靜安協(xié)和房地產(chǎn)有限公司（下稱“上海靜安”）。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，這兩家公司均是中國(guó)地產(chǎn)全資附屬公司，而上海靜安擁有上海市靜安區(qū)南京西路的協(xié)和城項(xiàng)目。

時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，重慶雙子塔地塊是中國(guó)地產(chǎn)發(fā)生債務(wù)危機(jī)之后的第四場(chǎng)拍賣，此前已成功賣出的資產(chǎn)包括上海市靜安區(qū)南京西路的協(xié)和城項(xiàng)目二期4號(hào)地塊、3號(hào)及5號(hào)地塊、文物保護(hù)點(diǎn)華山飯店（樂(lè)義飯店舊址），成交總價(jià)達(dá)到41.03億元。

無(wú)力支付560萬(wàn)工程款

不過(guò)，從結(jié)果來(lái)看，上海資產(chǎn)換來(lái)的41.03億元的資金并不足以堵住中國(guó)地產(chǎn)債務(wù)的窟窿，中國(guó)地產(chǎn)究竟欠了多少錢？時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理中國(guó)地產(chǎn)過(guò)往公告及相關(guān)判決文書后了解到，引起風(fēng)暴的源頭或是2015年8月的一筆委托貸款。

2015年8月28日，上海靜安和上海閔行作為借款方，與平安大華匯通財(cái)富管理有限公司（下稱“平安大華”）訂立了委托貸款合同，獲得委托貸款合計(jì)13億元，按照計(jì)劃，這筆貸款應(yīng)在2018年8月31日或之前償還，但口頭延期至2018年10月15日。

中國(guó)地產(chǎn)在一份公告中稱，“自此，以上訂約方商討新的償還方案。在未有向上海靜安及上海閔行作出通知的情況下，平安大華于2018年12月底單方面向公證處申請(qǐng)了執(zhí)行證書，并向上海市高級(jí)法院提起了執(zhí)行申請(qǐng)”。另?yè)?jù)判決文書網(wǎng)，上海靜安需要償還的本金、利息和違約金接近9.73億元。

上述公告還提到，重慶江灣作為借款人，分別在2016年1月和2017年11月與平安大華兩家同系附屬公司訂立委托貸款協(xié)議，一共獲得10億元的委托貸款，委托貸款以上海靜安及上海閔行各自提供的擔(dān)保作抵押。

這兩筆貸款分別在2020年1月和2020年2月償還，但卻在2018年發(fā)生了平安大華13億元委托貸款逾期的事情，而平安大華兩家同系附屬公司則在2019年4月就相關(guān)委托貸款項(xiàng)下的本金、利息及法律費(fèi)用，獲得重慶市第五中級(jí)人民法院向重慶江灣、上海靜安及上海閔行發(fā)出的強(qiáng)制執(zhí)行令。

此外，根據(jù)判決文書網(wǎng)，上海靜安分別在2016年11月9日、2019年9月27日，分別與陸家嘴國(guó)際信托有限公司（下稱“陸家嘴信托”）、中建投信托股份有限公司（下稱“中建投信托”）簽訂信托貸款合同，本金合計(jì)25億元，貸款未到期之時(shí)，卻因平安大華13億元委托貸款逾期而觸發(fā)了提前還款的條件，需要償還的本金、利息和違約金合計(jì)超過(guò)26億元。

粗略計(jì)算可知，中國(guó)地產(chǎn)附屬公司合計(jì)需要償還的款項(xiàng)或已超過(guò)44億元，因此，上述附屬公司在多宗案件中被列為了被執(zhí)行人。

2021年6月至8月期間，上海市靜安區(qū)南京西路的協(xié)和城項(xiàng)目二期4號(hào)地塊、3號(hào)及5號(hào)地塊、文物保護(hù)點(diǎn)華山飯店（樂(lè)義飯店舊址）三宗資產(chǎn)被擺上了貨架，盡管成交金額多達(dá)41.03億元，但仍舊不足以償還舊債。

債務(wù)危機(jī)亦使工程方受到了牽連。2022年7月8日，上海市靜安區(qū)人民法院發(fā)布的民事判決書顯示，因拖欠工程款，上海靜安被南通萬(wàn)豪建設(shè)有限公司（下稱“南通萬(wàn)豪”）告上法庭，南通萬(wàn)豪要求上海靜安支付工程款558.29萬(wàn)元，和以工程款為基數(shù)、18%為年利率支付違約。

上海靜安在庭審過(guò)程中表示，對(duì)南通萬(wàn)豪主張的違約金無(wú)異議，“對(duì)欠付的工程款予以確認(rèn)，但公司無(wú)力支付”。

多年來(lái)背負(fù)“囤地”質(zhì)疑

這令外界感到意外，在陷入債務(wù)糾紛導(dǎo)致相關(guān)資產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣之前，中國(guó)地產(chǎn)在上海和重慶一共擁有5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，最早的項(xiàng)目拿地至今已30年，雖無(wú)一完成開(kāi)發(fā)，但個(gè)個(gè)身處黃金地段，地價(jià)飛漲令中國(guó)地產(chǎn)獲得巨額的資產(chǎn)增值，開(kāi)發(fā)后入市銷售更是可以獲得豐厚的利潤(rùn)。

以重慶雙子塔地塊為例，此前的拿地階段，重慶江灣僅用了13.41億元的價(jià)格便拿下了全部土地，而阿里司法拍賣平臺(tái)顯示該地塊的評(píng)估價(jià)高達(dá)70.07億元。

不過(guò)，由于久久未能完成開(kāi)發(fā)，多年來(lái)中國(guó)地產(chǎn)在市場(chǎng)上深陷囤地的責(zé)難。

在2021年，上海市靜安區(qū)南京西路的協(xié)和城項(xiàng)目二期4號(hào)地塊的拍賣公告提到，上海市靜安區(qū)規(guī)劃和自然資源局在2018年7月5日作出《閑置土地認(rèn)定書》，認(rèn)定是次拍賣標(biāo)的為閑置土地。

值得一提的是，同在南京西路還矗立著一座待改建的歷史建筑華山飯店，中國(guó)地產(chǎn)2007年上市的招股書透露，華山飯店計(jì)劃于2008年修復(fù)完成，而2020年年報(bào)稱改建的預(yù)期竣工時(shí)間為2021年至2022年。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，直至2021年華山飯店被強(qiáng)制拍賣時(shí)，依然未完成改建。

不過(guò)，中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的緩慢并不全歸結(jié)于企業(yè)自身的囤地行為。

重慶市渝中區(qū)人民政府網(wǎng)站顯示，2018年曾有市民就中國(guó)地產(chǎn)旗下重慶協(xié)和城項(xiàng)目發(fā)表公開(kāi)信件，該信件提到“協(xié)和城從拿地到現(xiàn)在（2018年）過(guò)去10年了，（是）明顯的囤地行為”，向當(dāng)?shù)卣儐?wèn)政府是否有權(quán)利無(wú)償收回。

彼時(shí)，重慶市渝中區(qū)國(guó)土分局回應(yīng)稱該地塊自開(kāi)工以來(lái)“遇到了多個(gè)非企業(yè)主觀原因?qū)е碌淖璧K建設(shè)問(wèn)題”，不符合“無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)的要求”，而實(shí)際上，“開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于該地塊的開(kāi)發(fā)意愿較為強(qiáng)烈，2010年交地后，企業(yè)立即進(jìn)場(chǎng)施工，由于該項(xiàng)目超過(guò)半數(shù)地下體量緊鄰軌道一號(hào)線，必須在軌道保護(hù)論證通過(guò)后才能繼續(xù)開(kāi)挖，在完成部分土石方施工后，因無(wú)法取得工程規(guī)劃許可證被軌道管理方叫?！薄?/p>

中國(guó)地產(chǎn)2008年年報(bào)顯示，該項(xiàng)目原本計(jì)劃竣工時(shí)間為2010年至2011年，但在2020年年報(bào)中已推遲至2021年至2025年。

不過(guò)，還未能來(lái)得及向內(nèi)地市場(chǎng)呈現(xiàn)一個(gè)完整的作品，中國(guó)地產(chǎn)卻深陷債務(wù)問(wèn)題，2022年3月，債權(quán)人之一的中建投信托向香港特別行政區(qū)高等法院提交了清盤呈請(qǐng)。