山東省青島市一位市民購買了110平方米的房子,到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米;購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積,收房時卻變成了46%……
8月16日,法制日報發(fā)布的一篇報道使得備受爭議的公攤面積再次引發(fā)網(wǎng)友熱議,在“公攤”、“公攤系數(shù)”、“公攤率”、“套內(nèi)建筑面積”等專業(yè)術(shù)語堆砌下,收房變成開盲盒,“取消公攤面積”的呼聲再起。
【資料圖】
什么是套內(nèi)建筑面積?
提到公攤需要先搞清楚什么是建筑面積,什么叫套內(nèi)建筑面積。
通俗來說,房屋的建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分攤的建筑面積,套內(nèi)建筑面積是業(yè)主專有的部分,也就是說,關(guān)上家門就是套內(nèi)建筑面積。
根據(jù)法制日報報道,2018年4月,李黎(化名)全款購入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。購房合同內(nèi)容顯示:總價值120余萬元的110.25平方米的套三房屋,套內(nèi)建筑面積為75.24平方米,公用分攤建筑面積為35.01平方米,公攤面積占房屋總面積約31.8%。
然而2021年9月,準備收房的李黎傻眼了,推開房門,映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗房師測量后發(fā)現(xiàn),實際套內(nèi)僅有61平方米左右。
李黎后續(xù)向售房方詢問得知,從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實際測量的61平方米,差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上,外墻的一半厚度計入套內(nèi)建筑面積。
那么,什么是套內(nèi)建筑面積?套內(nèi)建筑面積,指的是套內(nèi)房屋使用空間的面積,以水平投影面積計算。其是由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。
因此,套內(nèi)建筑面積包含套內(nèi)墻體面積,同時一半的戶型外圍墻體面積也算在套內(nèi)面積當中的。
什么是公攤面積?
報道顯示,李黎依法維權(quán)時,才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%。“這就意味著我們花了上百萬元買到手的房子,實際上將近一半都不是自己住的,如果一開始就知道這個情況,無論如何我都不會購買?!?/p>
公攤面積由于業(yè)主無從測量、無從計算,因此廣受詬病。
那么,什么是公攤建筑面積?通俗來說,公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積,主要包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。
因此,公攤建筑面積通常是指業(yè)主共同所有的,并非專有的部分。
因公攤引起的維權(quán)或法律案件是否多發(fā)?
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示,因公攤引發(fā)的案子不多也不少,其實客觀來講,很多人不懂,所以很多人其實不知道自己的權(quán)益受損。
王玉臣指出,公攤說起來很簡單,但是在現(xiàn)實生活中公攤部分、公共部分(公攤之外,不計入房本分攤面積,但是歸全體業(yè)主所有的部分,比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等)對于業(yè)主而言,往往是不可控的,甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分,廣大業(yè)主花了錢,卻不知道具體在哪里,更不知道有沒有產(chǎn)生收益。而且,這種現(xiàn)象在很多的小區(qū)都是司空見慣的。
購房時如何識別公攤?
王玉臣表示,購買新房的時候,大部分買的都是期房,而且就算是現(xiàn)房,很多人對面積是不敏感的,如果不親自去算,購房人是很難分辨真假的。
王玉臣指出,對于開發(fā)商宣稱的公攤比例,可以通過一個很簡單的辦法初步核實下。開發(fā)商在售樓處是必須公開房屋面積預(yù)測報告或?qū)崪y報告的,可以從這個報告中查出要購買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù),拿建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積再除以建筑面積,就可以算出公攤比例。
取消公攤面積有沒有必要?
“取消公攤面積”的呼聲一直以來未曾停歇。
以今年兩會期間為例,據(jù)《人民日報》報道,全國政協(xié)委員洪洋表示,在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積,公攤多少面積都是一團迷霧,只能由開發(fā)商“信口開河”,業(yè)主毫無申辯權(quán)利。
洪洋提到,從來沒有哪一個專業(yè)機構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機構(gòu)的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積,也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著,而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統(tǒng)一標準。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e,哪些區(qū)域不是,有沒有重復(fù)收費,也只能由開發(fā)商說了算。
為此,洪洋建議國家取消公攤面積,可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費,放心購房,同時也化解業(yè)主與開發(fā)商諸多矛盾糾紛,促進社會和諧。
此前,《半月談》亦曾發(fā)布評論文章指出,對于購房者來說,能夠住上明明白白的房子,不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單很重要。這更關(guān)乎公平。取消公攤面積,尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞,從源頭避免大量矛盾與糾紛,保證市場交易更公平透明。
公攤是否可以取消?
那么,公攤是否可以直接取消?
王玉臣提到,公攤部分是客觀存在的,不存在客觀取消的問題。但是可以在房屋銷售的時候,不以建筑面積對外銷售,以除去公攤面積后的套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積進行銷售,這就可以有效避免相關(guān)的銷售欺詐。而且,不論是銷售的時候,還是交房的時候,如果做到對公攤部分,對公共部分充分公示,充分地公開透明,侵占公攤公共的問題勢必大大減少。
上述《半月談》評論文章則指出,應(yīng)探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計價,將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言,這可以使房地產(chǎn)市場統(tǒng)計更科學(xué),更真實地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件,更敏銳地揭示市場行情變化,為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造更有利的條件,為政府針對房地產(chǎn)市場出臺調(diào)控措施提供更有價值的數(shù)據(jù)參考。
官方是否提及取消公攤?
目前,官方未正面提及取消公攤。
不過,2019年2月18日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設(shè)規(guī)范中,有一份3.1萬字的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》,其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易?!边@是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進行交易。
這份征求意見稿文末附的起草說明中提到,目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易,這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
2019年9月10日,在對反饋意見和修改建議進行認真研究分析和處理后,住建部辦公廳曾第二次發(fā)布關(guān)于征求《住宅項目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范意見的函。不過,第二次發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿中已不見“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”的字樣。
3月15日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布關(guān)于《住宅項目規(guī)范》公開征求意見的通知。通知顯示,根據(jù)住建部工程建設(shè)標準編制工作計劃,《住宅項目規(guī)范》已起草完成,在前期多次征求意見基礎(chǔ)上修改完善并經(jīng)專家審查通過。
澎湃新聞注意到,2022年3月15日發(fā)布的關(guān)于《住宅項目規(guī)范》公開征求意見稿中,未再提及“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”。
取消公攤面積對誰影響最大?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出,是否以套內(nèi)計價對于購房者實際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外,對于購房者而言,物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。
張大偉稱,公攤面積并不是越小越好,不計入面積價格,意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價,另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤,會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào),包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。
對于購房者而言,張大偉稱,套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售,對于現(xiàn)房和二手房,購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看,全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地,的確更有利于購房者,對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。
不計入公攤面積是否會導(dǎo)致房價上漲?
對于大眾而言,取消公攤面積是否會對房價造成影響也是討論的熱點之一。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出,無論是公攤面積計價還是套內(nèi)面積計價,對購房者而言,只是計價方式有所改變,對總房價并不會產(chǎn)生太大影響。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為,公攤對房價的影響實乃無稽之談,公攤對房價無任何影響。因為購買的不動產(chǎn),本身就由專有和共有兩個不可或缺的部分組成,一邊兒輕了,一邊自然就重了。另外,大家買房,購買的不只是室內(nèi)居住,還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。過去的筒子樓得房率(套內(nèi)面積占比)很高,但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差?,F(xiàn)在的高層得房率低(70%-80%),但有高速電梯,有物業(yè)管理,采光通風(fēng)也好。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出,對于取消公攤面積的議題,應(yīng)該說值得關(guān)注,體現(xiàn)了對購房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運作的導(dǎo)向。但羊毛出在羊身上,如果不公攤成本,成本不消化,開發(fā)商也還是可以算到房價上。
嚴躍進認為,若簡單取消掉,公攤面積如何管理還是一個問題。其認為,后期可以建議一些小區(qū)或房企主動申報,未來房企若是資金實力強,那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來承擔,這樣房企可以多考慮增值收益等。類似過程需要和業(yè)主多協(xié)商、多論證,這樣才能形成一個公攤?cè)∩嵋庖姷墓s數(shù)。
不計算公攤面積會不會讓買過房的人資產(chǎn)縮水?
盤古智庫高級研究員江瀚指出,目前,中國的住房自有率其實非常高,雖然大家對房價過高一直詬病不已,但實際上大部分人都是處于有房的狀態(tài)。公攤面積并不會讓已經(jīng)買房的人資產(chǎn)縮水。
江瀚表示,因為無論是公攤面積還是套內(nèi)使用面積,這兩個面積計算只是對房地產(chǎn)的單價產(chǎn)生影響,對房地產(chǎn)的總價并不會有太大的變化。舉例來說,假設(shè)原來100平方米的房子售價在400萬元,每平方米的單價大概是4萬元左右,但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米,那么如果取消計算公攤面積,房子總價值的總價其實變化不大,但是每平方米的單價將會進行一定的變化,也就是折合成每平方米售價約5.7萬元,所以并不會影響大家的實際財富。