近期深圳首個(gè)住宅盤推出了“0首付”購(gòu)三房的營(yíng)銷活動(dòng)，但隨即被房管部門叫停。

上述所謂的“0首付”，實(shí)際就是首付分期。

據(jù)悉，樓盤“0”首付的具體操作方式是：

(資料圖片僅供參考)

首先由購(gòu)房者先交定金10萬(wàn)元給開發(fā)商，然后第三方借給購(gòu)房者最高100萬(wàn)元作為首付款。

客戶收到款需要先還10萬(wàn)元，購(gòu)房者再通過(guò)五年分期把“首付”還清。相當(dāng)于首期款只需要付20萬(wàn)。

深房中協(xié)發(fā)布鄭重提示！

8月12日晚，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布關(guān)于《關(guān)于警惕“零首付”購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的鄭重提示》。提示中寫道，“零首付”不僅不能從根本上解決購(gòu)房者資金短缺問(wèn)題，還須借助于首付款高息墊付、虛高評(píng)估價(jià)騙貸等非常規(guī)操作實(shí)現(xiàn)，從而大大增加消費(fèi)者貸款利息及按揭月供款的負(fù)擔(dān)。

“零首付”涉及的部分違規(guī)操作，無(wú)法在合同中明確約定（即使約定，其有效性也難被法律認(rèn)可），一旦房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法兌現(xiàn)承諾，或給消費(fèi)者造成經(jīng)濟(jì)損失，消費(fèi)者將難以依法追責(zé)索賠、

“零首付”和低首付還有被銀行拒貸和違約風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)，不僅要面臨官司，拿不到房，還要耗費(fèi)很大的精力。

虛假的“0首付”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，上述涉事樓盤為信城縉悅城，位于深圳龍崗區(qū)龍崗街道。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)為深圳市深潤(rùn)川實(shí)業(yè)有限公司（下稱深潤(rùn)川），物業(yè)管理公司為深圳市信城物業(yè)管理有限公司。今年3月29日和7月21日，信城縉悅城4棟樓兩次獲批預(yù)售許可證，將推出建面78-96平方米全南向三房，備案均價(jià)約39500元/平方米，總價(jià)約288萬(wàn)元/套起。

有中介人士向記者透露稱，此次“0首付”活動(dòng)僅限信城縉悅城4棟樓，活動(dòng)時(shí)間是8月11日至8月14日，所謂的“0首付”實(shí)際就是首付分期付款。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，從本質(zhì)上說(shuō)，此類操作是屬于房企提供的首付分期優(yōu)惠政策，其和傳統(tǒng)的首付紀(jì)律明顯不相符合。“首付分期卷土重來(lái)，也是因?yàn)榉科髲捻?xiàng)目營(yíng)銷的角度為購(gòu)房者增加首付的支付能力。但是從當(dāng)前各地情況看，無(wú)論是零首付還是低首付，基本上都會(huì)被叫停?！?/p>

記者注意到，深圳住建局平臺(tái)顯示，目前上述樓盤的房源均已被“分局鎖定”，而這意味著房屋處于限制狀態(tài)或開發(fā)商存在違規(guī)行為，導(dǎo)致售房系統(tǒng)被區(qū)局鎖定。

“‘0首付’的宣傳涉嫌虛假宣傳，可能違反了《廣告法》的規(guī)定?！?德恒律師事務(wù)所律師王帥向記者表示，宣傳的“0首付”實(shí)際上并不是真的0首付，而是購(gòu)房人首付款資金來(lái)源可以不來(lái)自于自有資金，該首付款是由第三方為購(gòu)房人提供的借貸資金。“2016年住建部等部門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。國(guó)家是不允許中介機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供首付融資、首付分期和變相首付墊資的違法行為。”

王帥進(jìn)一步表示，如果購(gòu)房人的首付款來(lái)自于借貸融資，從側(cè)面也說(shuō)明房?jī)r(jià)超過(guò)了購(gòu)房人的能力承擔(dān)范圍之內(nèi)，易造成購(gòu)房人后續(xù)還款的逾期，不僅對(duì)購(gòu)房人的個(gè)人信用造成不良影響，購(gòu)房人可能既沒(méi)了房子又要承擔(dān)后續(xù)購(gòu)房款的償還，而且這種影響也將傳導(dǎo)至資金出借人，造成其放貸資金的不良?！百?gòu)房人在面對(duì)‘零首付’購(gòu)房的誘惑時(shí)應(yīng)保持冷靜，購(gòu)房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行?！?/p>

值得一提的是，8月11日，信城縉悅城在其官微發(fā)布聲明稱，近期收到客戶及同行反饋市場(chǎng)上通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等渠道發(fā)布關(guān)于項(xiàng)目首付分期等不實(shí)信息誤導(dǎo)購(gòu)房者?！拔覀円恢北泄礁?jìng)爭(zhēng)、健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)為己任，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定銷售項(xiàng)目產(chǎn)品，銷售過(guò)程中不會(huì)有關(guān)于首付分期等不實(shí)行為?！?/p>

不過(guò)， 這并非信城縉悅城首次卷入低首付、墊資買房等負(fù)面輿論中。此前6月23日，該項(xiàng)目也發(fā)布一則聲明稱，針對(duì)近期某些中介為吸引客戶出現(xiàn)的低首付、墊資買房等虛假不實(shí)宣傳，我項(xiàng)目鄭重聲明：對(duì)虛假宣傳行為絕不姑息，請(qǐng)各行家規(guī)范宣傳，切勿為吸引市場(chǎng)關(guān)注做出虛假宣傳，影響項(xiàng)目工作秩序。

“0首付”陷阱

盡管信城縉悅城發(fā)布“嚴(yán)正聲明”予以回應(yīng)，但業(yè)內(nèi)人士指出，類似“0首付”的操作在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不罕見(jiàn)。

根據(jù)媒體報(bào)道，此前杭州臨安區(qū)很多樓盤均推出首付貸，而在首付貸之下，可以做到1成首付，乃至零首付，有些樓盤要求首付貸五年內(nèi)還清即可。今年7月，鄭州管南片區(qū)某樓盤也曾打出“‘零首付’網(wǎng)簽，剩下首付款交房前付清便可”的宣傳。此外，郴州、惠州等樓市也曾現(xiàn)“零首付”情況。具體的操作如，簽約時(shí)將購(gòu)房的合同價(jià)格提高，未能一次性付清的首付款即可按照按揭貸款的流程一同貸款。

王帥提醒，“0首付”購(gòu)房也易產(chǎn)生糾紛，開發(fā)商和購(gòu)房人在出現(xiàn)這樣的糾紛時(shí)均有可能有責(zé)任。0首付、開發(fā)商墊資不僅違規(guī)，還涉嫌欺騙銀行貸款。而購(gòu)房者在知曉零首付違規(guī)的情況下，繼續(xù)簽訂購(gòu)房合同，因而被拒貸，也需要付一定的責(zé)任?！叭珉p方都有過(guò)錯(cuò)，但購(gòu)房者的損失是實(shí)實(shí)在在的。不僅要面臨官司，拿不到房，還要耗費(fèi)很大的精力。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，低首付、墊首付等市場(chǎng)行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)出現(xiàn)斷供和其他金融風(fēng)險(xiǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，市場(chǎng)上之所以頻現(xiàn)低首付、墊首付等違規(guī)現(xiàn)象，主要是因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)情緒比較低迷，銷售不振，導(dǎo)致樓市營(yíng)銷行為走“偏門”。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份新房市場(chǎng)共網(wǎng)簽4337套商品房，環(huán)比下降19.7%；住宅網(wǎng)簽3317套，環(huán)比上升10.3%；豪宅網(wǎng)簽361套，環(huán)比下降29.8%；商辦及其它網(wǎng)簽615套，環(huán)比下降71.1%。

需要指出的是，今年以來(lái)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)，相關(guān)部門出臺(tái)了一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策舉措，其中金融系統(tǒng)在紓困房地產(chǎn)方面發(fā)力尤甚。

8月10日，央行發(fā)布《2022年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，要牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

律師：開發(fā)商不得違規(guī)提供購(gòu)房首付融資

北京周泰律師事務(wù)所高級(jí)律師王若琳對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，所謂的“0首付”對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)也可以理解為變相融資。這個(gè)操作對(duì)首付款和房?jī)r(jià)都沒(méi)有任何優(yōu)惠，僅僅加入了第三方這個(gè)杠桿，以非法的手段提前套取了銀行貸款。對(duì)購(gòu)房者而言可以早日買房，對(duì)開發(fā)商而言可以早日獲得購(gòu)房款。

但此舉違反了我國(guó)的住房信貸政策，放大了購(gòu)房杠桿，在首付款及房貸的雙重還款壓力下，購(gòu)房者未來(lái)可能出現(xiàn)逾期還款或斷供，增大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

北京市金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人律師戴金花也表示，根據(jù)《規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作》規(guī)定，國(guó)家嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。

案例

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在裁判文書網(wǎng)中還搜到一起房地產(chǎn)開發(fā)商自己借錢給購(gòu)房者付首期，雙方簽訂的借款協(xié)議被判決無(wú)效的案件。

2018年1月24日，袁某因購(gòu)房需求，到某地產(chǎn)公司開發(fā)的一個(gè)國(guó)際城項(xiàng)目看房。袁某對(duì)房屋很滿意，在當(dāng)天就簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》，定了一間建筑面積72平方米，總價(jià)50萬(wàn)元的房子。使用購(gòu)房?jī)?yōu)惠后，總房款為47萬(wàn)元。

值得注意的是，47萬(wàn)的房子，首付款9萬(wàn)多，袁某與房地產(chǎn)公司約定，這筆錢由房地產(chǎn)公司墊付。

2018年1月25日，袁某與房地產(chǎn)公司簽訂《借款協(xié)議》，約定，房屋首付款總金額為99868元，袁某首付款支付3868元，剩余首付款96000元由房地產(chǎn)公司出借給袁某。

還款時(shí)間從2018到2021年間，袁某分四期償還借款。

借款協(xié)議中還約定，袁某如果在約定期限內(nèi)償還全部借款，就不用支付利息；逾期不超過(guò)30天，袁某按欠款支付千分之五的違約金；逾期超過(guò)30天，袁某所購(gòu)房屋歸房地產(chǎn)公司所有。

交付房屋后的兩年間，袁某一直如期償還借款。但在第三年袁某卻拒絕償還貸款。

判決書中顯示袁某拒接還款的直接原因是——房屋的質(zhì)量問(wèn)題。

袁某稱，交付的房屋墻體存在多處墻體嚴(yán)重裂縫，質(zhì)量問(wèn)題從房屋交付后的三年多時(shí)間里一直沒(méi)能解決處理，袁某還表示，如果解決房屋質(zhì)量問(wèn)題，自己就會(huì)還款。

法院認(rèn)為，根據(jù)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》中嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購(gòu)房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款的規(guī)定，雙方簽訂的《借款協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，并判決袁某給付房地產(chǎn)公司剩余購(gòu)房首付借款及違約金。

戴金花表示，我們國(guó)家的房地產(chǎn)政策是“房住不炒，持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”。而“0首付”、為購(gòu)房人墊付首付款等行為容易助長(zhǎng)炒房行為，不利于樓市的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

王若琳強(qiáng)調(diào)，為購(gòu)房人墊付首付款的行為，不僅破壞金融監(jiān)管秩序、增大金融風(fēng)險(xiǎn)，而且因合同瑕疵可能引發(fā)相關(guān)責(zé)任。一方面，第三方與購(gòu)房者簽訂借貸合同，違反了我國(guó)的住房信貸政策，相關(guān)協(xié)議效力存在不確定性。一旦發(fā)生爭(zhēng)議，各方的權(quán)益未必能夠得到足夠保障。

另一方面，購(gòu)房者與銀行簽訂了按揭貸款合同，購(gòu)房者如存在違法獲取按揭貸款的行為，可能需要向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。

部分資料來(lái)自深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)