樓市火爆時,年輕人夢想著在大城市安家落戶,礙于高房價,部分人會退而求其次選擇購置縣城的房產(chǎn)。一些縣城的房價也因此水漲船高,掏空年輕人的錢包。
而眼下,中國人對房子的信仰正在經(jīng)受全方位的考驗。房地產(chǎn)市場遇冷,縣城的房子首先成了雞肋,年輕人回去住不了,也賣不掉。
(資料圖)
賣房
縣城房子越來越燙手了。把房子掛出去的一年多,張寧的信心全無。
張寧定居在天津。賣掉老家濟寧泗水縣城房子的想法,出現(xiàn)在 2020年底 。房子當(dāng)時還有租客,為趕上春節(jié)賣房的高峰期,張寧提前收回了房子,并做了深度清潔?!翱h城里很多外地打工的人,過年才有空回家看房?!睆垖幷f。
2021年春節(jié)剛過,縣城街上的商鋪恢復(fù)營業(yè)的第一天,張寧就挨個 向中介公司打電話,熱情介紹自己的房子。 張寧的房子位于二樓,是個小兩居、坐南朝北。房子購于縣城樓市火爆的2017年,全款33萬,裝修花了11萬。
這次賣房,張寧的定價是54萬,“加上這些年的物業(yè)費、通貨膨脹等因素,這個價位很合理”。
信心滿滿的張寧很快遭遇現(xiàn)實潑下的冷水。電話那頭,多家中介公司的答復(fù)出奇地一致:“這房子不好賣”。起初,張寧以為是中介公司的套路,不以為意。直到房子掛出三四個月后,只有零零星星一兩個人看房,她開始慌了張。
等到五一假期,一對在外地工作的小夫妻專程趕回泗水縣城看房,并對張寧的房子表現(xiàn)出極大的興趣。可兩天后,男方父母的不滿,扼殺了這筆即將交易的訂單,老人表示:“起碼要有個客臥,將來我們帶孩子或是有客人來也方便?!?/p>
房子掛出后16個月里,相繼有十幾撥人來看房。每個人都能找出不滿意的地方,不是面積太小,就是采光不好。這讓張寧很犯愁,“這屆買方好挑剔”。從2021年7月至今,幾乎每月她都要在社交媒體上發(fā)一條動態(tài)許愿:“求順利賣房!”
等到國慶假期間,縣城迎來了又一個看房高峰期,有中介主動聯(lián)系張寧,建議她降價賣房。電話那頭說出的數(shù)字讓張寧倒吸一口涼氣——44萬。這幾乎是4年前她投入在房子上的價格。 “現(xiàn)在的44萬和2017年的44萬,能一樣嗎? ”她問中介說,“2017年房子三千多一平,現(xiàn)在都漲到五千一平了。 ”
“現(xiàn)在的房子和2017年的房子能一樣嗎?”中介反問。張寧沉默了半晌。
張寧不甘心讓步,想再探探底。然而,回應(yīng)她的只有市場的冷清。整個假期,只有一個人來看房,詬病完房子的采光后,便再無下文。
與現(xiàn)實硬碰硬后,張寧只好服軟。今年春節(jié),她和丈夫商議,將房子定價調(diào)整為47萬,“如果有人要買,可以讓2萬”。半年過去了,房子并沒有因為降價變得搶手。
2021年,全國房價過萬的縣城有103個,占全國縣城的5%,縣城房價普遍都在每平3000元到8000元這個區(qū)間。不算低的房價,對于縣城原本的人口吸引力有限,但對于在大城市打拼的年輕人來說,無疑具有無敵的吸引力:拿一二線城市工資,付縣城房貸。返鄉(xiāng)置業(yè)的熱潮背后,房價上去了,建成的房子卻空下了。年輕人掏空了腰包,卻住不了縣城的新房。
遠在廣州的羅平,為賣掉湖南邵東縣的房子也奔波了大半年。 羅平的房子位于邦盛鳳凰城,曾是當(dāng)?shù)責(zé)徜N的樓盤之一。 今年年初為了賣房,羅平咨詢了當(dāng)?shù)匾患抑薪楣荆瑢Ψ介_出的價格是3800元/㎡,遠低于該縣平均房價。 羅平無法接受中介提出的價格,便不再繼續(xù)溝通。
圖 | 羅平購房所在小區(qū)
一直等到今年6月,羅平重新求助中介,這次他換了一家公司,對方給出的價格比上一次更低——3580元/㎡,這與羅平2018年購入房子的價格相差無幾。他的房子足足有168平方米,目前還是毛坯房。他仔細算過一筆賬,房子按照目前的預(yù)估價賣出去“至少要虧13萬”,事實上,“也可能根本賣不出去”。
羅平索性跳過中介把房子掛到網(wǎng)上直售,但始終無人問津。偶爾有電話打來,羅平興奮地接起,發(fā)現(xiàn)都是中介公司。中介表示愿意代理出售,可給出的價格都讓羅平失望。
為摸清市場,羅平瀏覽了同小區(qū)待售的二手房,情況很不樂觀。小區(qū)里很多和他家條件相當(dāng)?shù)姆孔樱瑑r格定得比羅平更低,依然賣不出去。就連同等面積的精裝房,價格也沒有比羅平的房子高出多少??粗粗?,羅平的心一截截涼下去,“現(xiàn)在這個行情,能回本就不錯了”。
圖 | 羅平的房子目前仍是毛坯房
在經(jīng)歷了長達十余年的野蠻生長后,縣城房的流動性開始變?nèi)酢Q垡娍h城的樓市日益蕭條下去,新房庫存積壓,二手房有價無市,妥協(xié)的只能是房主。很多房主為了轉(zhuǎn)手,不得不“割肉”離場。
長沙的楊林也在為賣縣城房而發(fā)愁,他的房子買在湖南益陽赫山遠郊的會龍山下,是一套140平米的“山景房”。該樓盤開盤后均價穩(wěn)在5500元一平, 2019年楊林購入房子的價格為77萬,裝修花費40多萬,粗略估算共投入120萬。買完才發(fā)現(xiàn)“山景房真的在山里”,離城區(qū)有十幾公里,開車需要20多分鐘。
圖 | 小區(qū)緊挨著會龍山
2021年2月賣房之初,楊林將價格定在92萬,“能賣掉就好,虧點就虧點”。一個月過去后,沒人咨詢過。他有些慌張,主動聯(lián)系了中介公司,多家公司給出了一致的方案——降價。猶豫幾天之后,他把價格降到88萬,“這一次應(yīng)該問題不大吧”。然而,房子扔進市場仍沒濺起一點水花。
兩個月之后,恰逢五一假期,中介建議楊林把房子降到82萬。他不死心,“這也降太多了”,經(jīng)過幾輪拉扯,最終定價為83.3萬?!斑@是最后一次降價了,還賣不出去就算了”,他對中介表示。接下來的半年,楊林沒有接到任何關(guān)于買房的電話,“我都快要忘記有套房在賣了”,他自嘲道。
市場如此冷清,楊林只好親手打破自己定的規(guī)矩,再次降價到79萬?!艾F(xiàn)在已經(jīng)是倒貼了”,楊林說,這幾乎是當(dāng)初購買毛坯房的價格。
退路
曾幾何時,縣城房是幾億農(nóng)村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進城的跳板,在土地財政對樓市的刺激下,縣轄區(qū)內(nèi)居民“買房進城”的熱情撐起縣城樓市的繁榮光景。工作在北上廣,買房在小縣城,是許多小鎮(zhèn)青年的夢。
楊林買縣城房就是為了和女友安一個家。 2019年, 楊林 年近三十,結(jié)婚在即的他迫切需要一個穩(wěn)定住所。 他找到轉(zhuǎn)行做了房產(chǎn)中介的前同事,對方極力向他推薦山下的樓盤, “ 說資江一橋即將搬遷至小區(qū)附近,樓盤到時候會升值好幾倍。 ”
站在房市火爆的當(dāng)口,楊林不曾懷疑前同事的話,更何況,他已經(jīng)等不及擁有一個自己的家。 看房當(dāng)天,楊林和女友通視頻電話,向她展示房子的細節(jié),房子得到女友認可之后,他便迅速拿下。
房子單價為5488元一平,首付為20萬,買下后需每月背負3000多元房貸。當(dāng)時楊林在赫山的生計是做貸款業(yè)務(wù),收入足以支撐買房后的生活。手頭寬裕時,他開始投資超市、炒股,日子過得越來越有奔頭。與女友感情確定后,除了赫山,他不曾想過去別的城市。
過去20多年里,中國城鎮(zhèn)化率快速躍升到63.89%。城鎮(zhèn)人口激增之下,全國縣城樓市也普遍存在過度開發(fā)的情形,就連二手房的掛牌價格也水漲船高。人們對縣城的未來一片看好,前赴后繼地奔入樓市。
在廣州一家汽配廠工作的羅平,當(dāng)初回到縣城買房是基于更現(xiàn)實的考量。2018年,羅平的大女兒出生,買房成了必須執(zhí)行的計劃。起初,羅平在廣州勘察了一圈,手握16萬的存款,他發(fā)現(xiàn)自己只夠付一套 “老破小”的首付,但這實在無法滿足他對家的期待。
對未來的憂慮,進一步牽制住羅平的“野心”。那幾年,他看到不少工廠倒閉或搬遷到東南亞,開始擔(dān)心自己的工廠也會發(fā)生變動?!皬V州的房貸可容不得我失業(yè)”,羅平思前想后,覺得縣城的容錯率顯然更高。
拿著錢,羅平帶妻子一起回邵東老家看房,一路上兩人難掩欣喜,輾轉(zhuǎn)了好幾家中介公司,最終看上一套168平的大房子。房子位于頂層,通風(fēng)和采光效果都很好。更重要的是,小區(qū)位于新縣政府旁邊,周邊有多所學(xué)校,配套設(shè)施都較為完善。考慮到女兒將來可能會回縣城讀初高中,羅平心動了,向親戚借了3萬塊后,湊齊了首付。
圖 | 羅平的購房合同
不同于羅平將所有希望都寄托在縣城,對張寧來說,在縣城買房更像是她的退路。她的房子買于2017年,當(dāng)時,“房價要漲”的信息鋪天蓋地砸來,張寧和丈夫來不及分辨,火速在老家泗水縣買下一套房,房子總價33萬,首付13萬多。就在前一年,他們剛在天津的城郊買下一套三居。兩份房貸總計約4000元,對他們來說是筆不小的負擔(dān)。
在泗水縣,張寧拿下的房子是一套小戶型,對她來說,這套房子的居住功能并不重要,重要的是小區(qū)附近有縣城最好的高中,“要是以后天津的事業(yè)失敗了,還能讓兒子回去讀書”。張寧的計劃做得長遠,當(dāng)時她兒子還在念小學(xué)。
張寧和愛人商量,與其讓房子空著,不如把村里的父母接到城里生活,“老人年齡大了,很容易磕著碰著,住在村里不方便”。考慮到不要讓老人太累,張寧特意選擇了二樓的房子。她還專程從天津回到泗水縣裝修房子,前后耗時三個月,從地板、墻紙到家具選擇,全都親力親為。
房子裝修完半年后,張寧把鑰匙給了父母,叮囑他們“一定要去住”。
空置
縣城房總是免不了被空置的命運。缺乏支柱產(chǎn)業(yè)的縣城,無法提供理想的就業(yè)機會,無論是脫離土地的農(nóng)民,還是追求發(fā)展的年輕人,即使買了房,也很難在這里真正安家置業(yè),縣城人口外流導(dǎo)致的空心化問題日益凸顯。根據(jù)2017年發(fā)布的《中國城鎮(zhèn)住房空置分析》顯示,我國的城鎮(zhèn)住房空置率已達到21.4%,其中,三四線城市的縣城空置率達到30%左右。
張寧沒想到,在村里住了一輩子的父母并不適應(yīng)城里的生活。在老人看來,村里的大平房住著寬敞多了,還有一個大院子,走在路上隨便都能找到人嘮嘮嗑、打打牌。但城里的房子總是太吵,半夜都能聽到街上的聲音,周圍的鄰居也很難搭上話,唯一的娛樂只剩下看電視,但操作起未免太復(fù)雜。
最后,父母竟搬回村里去了。理由是:“地里的菜沒人看可不行,囤的糧食還要晾”。
父母走后,張寧索性將房子出租。房子掛出去四個月后,以每月1100元的價格租出。作為房東,張寧并未如愿躺平,麻煩接踵而來,“三天兩頭說家具壞了,讓我花錢找人維修”,張寧抱怨道,“這房子才剛裝修完一年啊”。
一天,正在上班的張寧接到鄰居電話,“房子漏水了,樓下天花板都在滴水”。張寧打電話給租客,對方稱回老家了,趕不回來,她急忙讓父母前去收拾。父母一進門,就發(fā)現(xiàn)“屋里一團糟,衛(wèi)生間的水龍頭還在嘩嘩地流”。事后,張寧決定收回房子,不再出租。
房子再次閑置,并且,越來越可能一直閑置下去。隨著時間的推移,張寧發(fā)現(xiàn),自己回不去縣城了。老家位于高考大省山東,每次過年回家看到親戚家的孩子密密麻麻的學(xué)習(xí)日程,張寧都暗自慶幸當(dāng)初把孩子帶去了天津。兒子在天津的學(xué)習(xí)相對輕松,學(xué)校更注重全面發(fā)展,張寧越來越覺得,這才是她期望的教育方式。
既然不是為了兒子,縣城的房子就沒必要再留著。
與張寧一樣,羅平為女兒在縣城鋪好的路也開始搖搖欲墜。羅平的大女兒即將升小學(xué),他卻沒有信心申請到公立學(xué)校,“現(xiàn)在入學(xué)和以前不一樣了,名額都是留給高級人才的孩子,我這樣沒學(xué)歷、沒技術(shù)的人,很難為女兒爭取到”。 據(jù)羅平回憶,早些年他們廠區(qū)附近的小學(xué),外來務(wù)工者的孩子都能申請。 這幾年,學(xué)校的申請條件越來越嚴苛,羅平的許多工友不得不把孩子送回老家,實在不忍心的,就送去私立學(xué)校。 羅平選擇了后者,對這個家庭而言,這將是一筆巨額開銷。
圖 | 公立小學(xué)申請實施積分制
羅平曾算過一筆賬,家中四口人,每個月開銷至少1萬元,其中房租1500元、大女兒學(xué)費1700元、房貸2794元,再加上車貸、生活開銷和一些雜費,“日子過得緊巴巴的”。
去年年底,羅平給自己的2022年定下目標(biāo)——存夠三萬塊。半年過去后,存款仍為零。廣州多暴雨,工廠受此影響總停工,羅平也跟著斷了收入,“都開始吃老本了”。走投無路之際,可施行的方案只有一個——賣掉縣城閑置的房子。原本為未來鋪的路,轉(zhuǎn)眼就需要拆掉填補眼下的路。
年輕人在樓市火爆時下單縣城或市郊的房子,作為在大城市打拼的退路,沒成想生活有時候竟無退路可言??h城成了回不去的故鄉(xiāng),曾經(jīng)的計劃變成了錯配的資產(chǎn)。
2021年,楊林的事業(yè)跌至低谷,欠下上百萬的債務(wù),他不得不去長沙尋求工作機會,“赫山的工作,工資都是三四千,我要是這樣賺錢還債,估計得還到下輩子”。與此同時,他與女友的感情也走到盡頭,對赫山再無眷戀,縣城的房子只剩下一個用處——賣掉償還部分債務(wù)。
冷靜下來思考后,張寧也發(fā)現(xiàn),當(dāng)初自以為明智的規(guī)劃,其實充滿了不切實際的幻想。10年前,張寧在泗水縣一家超市做售貨員,每月拿著2000元的工資,孩子出生后,現(xiàn)實壓力成倍飆升,買奶粉、上學(xué)、看病,每一樣都需要靠錢支撐。
為了給孩子創(chuàng)造更好的生活條件,2012年,張寧和丈夫來到天津做家居生意,收入翻了幾倍,還在天津買了房。如果放棄這一切再回縣城,一家人的生活靠什么來維持?在縣城置房的計劃越想越經(jīng)不起推敲,張寧終于想明白,既然回不去了,好歹要及時止損。
不過前提是,得先把縣城的房子賣出去。
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