為激發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，因蒼山洱海而聞名遐邇的旅游名城大理出臺(tái)了“半買半租”的房屋銷售模式引發(fā)關(guān)注。

近日，云南大理白族自治州人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)的通知》，意見(jiàn)提出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購(gòu)房人可以先期購(gòu)買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，由購(gòu)房人租賃使用，再按雙方合同約定購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這種購(gòu)房模式并不是嚴(yán)格意義上的“共有產(chǎn)權(quán)”住房，而可以視為降低購(gòu)房門檻的創(chuàng)新模式。

(相關(guān)資料圖)

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，該模式降低了購(gòu)房者門檻，支持商品房更好的滿足剛需及改善需求，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有著積極的意義。此次大理“共有產(chǎn)權(quán)房”同正常商品房享受同等落戶、教育、醫(yī)保、社保等利好，有望提升當(dāng)前市場(chǎng)情緒。

值得注意的是，大理出臺(tái)支持購(gòu)房政策只是近期各地樓市調(diào)控松綁的一個(gè)縮影。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月全月，累計(jì)已經(jīng)超過(guò)100城發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近110多條。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，7月以及各地樓市調(diào)整政策松綁的主要特點(diǎn)包括出臺(tái)預(yù)防爛尾樓以及購(gòu)房補(bǔ)貼不斷加碼?！罢w看，各地政策力度越來(lái)越大，但市場(chǎng)信心沒(méi)有完全恢復(fù)，期待降息等更大力度政策出臺(tái)?！?/p>

降低購(gòu)房者門檻

近日，大理白族自治州人民政府下發(fā)了《大理白族自治州人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》），《實(shí)施意見(jiàn)》主要提到了強(qiáng)化要素保障、優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管、支持商品房更好滿足需求、規(guī)范市場(chǎng)秩序四個(gè)方面。

《實(shí)施意見(jiàn)》提到，轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行要按照“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，執(zhí)行好貸款集中度管理、差別化住房信貸等金融政策，更好滿足購(gòu)房者合理貸款需求。加大住房公積金支持力度。要高度重視洱海周邊停工、停批項(xiàng)目，壓實(shí)屬地管理責(zé)任，積極作為，依法依規(guī)加快處置進(jìn)度，化解風(fēng)險(xiǎn)等。

在支持商品房更好滿足需求方面，《實(shí)施意見(jiàn)》提到，要支持有實(shí)力的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)有企業(yè)聯(lián)合組建運(yùn)營(yíng)公司，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，多渠道籌集資金，以市場(chǎng)手段參與去化紓解，所購(gòu)商品房符合條件的優(yōu)先納入保障性租賃住房、人才房和安置房等政策性房源范疇進(jìn)行儲(chǔ)備。

值得注意的是，該意見(jiàn)還提出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購(gòu)房人可以先期購(gòu)買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有，由購(gòu)房人租賃使用，再按雙方合同約定購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這種購(gòu)房模式并不是嚴(yán)格意義上的“共有產(chǎn)權(quán)”住房，可以視為降低購(gòu)房門檻的創(chuàng)新模式。

張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，該模式不能算真正意義上的共有產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)嚴(yán)格上是與政府共同持有，且不能轉(zhuǎn)商品房。這種模式可以視為對(duì)房企銷售的分期付款。同時(shí)也會(huì)涉及一些問(wèn)題，如繳稅、貸款和房屋套數(shù)認(rèn)定等。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此類模式比較新穎，其提及的共有產(chǎn)權(quán)概念和傳統(tǒng)意義共有產(chǎn)權(quán)有本質(zhì)區(qū)別?！皞鹘y(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)是購(gòu)房者和地方政府共有產(chǎn)權(quán)，而此次則是屬于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)。從監(jiān)管部門角度看，適當(dāng)要關(guān)注下此類物業(yè)交易的金融風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)，以更好促進(jìn)此類物業(yè)的交易和模式的推進(jìn)?！?/p>

“整體看，大理對(duì)于商品房的去化提出了創(chuàng)新做法。通過(guò)此類‘半購(gòu)半租’的模式，客觀上降低了前期的購(gòu)房成本。同時(shí)，這種也可以視為花式營(yíng)銷中的一種，總體鼓勵(lì)部分房企進(jìn)行試點(diǎn)和創(chuàng)新?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

7月百城發(fā)布松綁政策

證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，為支持消費(fèi)者購(gòu)房激發(fā)樓市活力，類似“共有產(chǎn)權(quán)”模式此前多地曾有試點(diǎn)。

在7月16日召開(kāi)的第二屆大灣區(qū)企業(yè)人力資源發(fā)展高峰論壇上，深圳市企業(yè)人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)聯(lián)合深圳安佳建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)布 “青年人才共有房計(jì)劃”， 青年人才與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)，三年后可相互回購(gòu)。據(jù)悉，由企業(yè)推出“青年人才共有房”計(jì)劃系全國(guó)首次，該模式也被視為視為“共有產(chǎn)權(quán)”。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也告訴記者，“共有產(chǎn)權(quán)房”在全國(guó)多地均有涉及，如北京、深圳、東莞均發(fā)布過(guò)相關(guān)文件，北京近兩年土拍中推出房企競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)份額。東莞去年曾提出承購(gòu)人按房產(chǎn)總價(jià)的50%出資購(gòu)買50%產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機(jī)構(gòu)持有。“而大理此次共有產(chǎn)權(quán)房同正常商品房享受同等落戶、教育、醫(yī)保、社保等利好，有望提升當(dāng)前市場(chǎng)情緒?！?/p>

實(shí)際上，大理出臺(tái)支持購(gòu)房政策只是近期各地樓市調(diào)控松綁的一個(gè)縮影。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月全月，累計(jì)已經(jīng)超過(guò)100城發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近110多條。截至2022年7月底，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)580次，同比上漲接近70%，今年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史紀(jì)錄。

在張大偉看來(lái)，預(yù)防爛尾樓、增加購(gòu)房補(bǔ)貼成為7月各地樓市調(diào)控松綁政策的最大新特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月中上旬松綁城市數(shù)量繼續(xù)高位運(yùn)行，從一二線到三四線均發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策（多城市多次發(fā)布救市政策）。7月接近20城提高了公積金貸款額度和降低了首付成數(shù)，同時(shí)超過(guò)200城市有各種購(gòu)房補(bǔ)貼。

另一方面，整體看，政策松綁城市級(jí)別越來(lái)越高?！皬囊患径鹊娜木€城市松綁為主，逐漸到了4-6月份二線城市成為松綁城市主力，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點(diǎn)樓市城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。超過(guò)25個(gè)二線城市最近2個(gè)多月發(fā)布了超過(guò)80次穩(wěn)樓市政策，成為最近樓市調(diào)控主力。此外，購(gòu)房補(bǔ)貼城市越來(lái)越多，購(gòu)房補(bǔ)貼額度越來(lái)越高，整體看，穩(wěn)樓市政策力度越來(lái)越大?！睆埓髠ケ硎?。