短期內(nèi)國(guó)家隊(duì)“包場(chǎng)”，有利于維持新房開(kāi)發(fā)、交付的穩(wěn)定性。但若民營(yíng)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期缺席，將會(huì)影響市場(chǎng)活力，地方政府對(duì)于激活民企“拿地需求”任重道遠(yuǎn)。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

7月18日，廣州今年第二批集中供地推出的14宗土地順利賣(mài)出11宗，收金約209.6億元。

【資料圖】

為了活躍土地拍賣(mài)市場(chǎng)，廣州做了不少調(diào)整，如增加熱門(mén)區(qū)域的土地供應(yīng)、降低單幅土地的競(jìng)拍門(mén)檻、取消“競(jìng)自持”的要求等，這次中心六區(qū)的土地占比達(dá)到了64.3%，半數(shù)土地的起拍價(jià)在15億元以下。最受追捧的天河區(qū)燕塘地塊三有7家房企競(jìng)奪，54輪競(jìng)價(jià)后到達(dá)81.2億元的封頂價(jià)，需搖號(hào)決定歸屬。

本輪土地出讓是廣州進(jìn)行集中供地以來(lái)攬金規(guī)模最小的一次，民營(yíng)房企依然信心低迷，僅廣州嘉達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司一家參拍。

合富研究院高級(jí)分析師馮佩云表示，整體的土地出讓結(jié)果大致符合預(yù)期，但白云區(qū)小坪村地塊的流拍出乎她的意料，因?yàn)樵摰貕K周邊的規(guī)劃前景看好，只是短期內(nèi)上市的話會(huì)有去化壓力?？梢?jiàn)無(wú)論是民營(yíng)房企，還是國(guó)企、央企，目前仍然堅(jiān)定“先活下去”的信仰。

熱門(mén)地塊7家競(jìng)爭(zhēng) 總價(jià)達(dá)81.2億元

本次集中供地，廣州供應(yīng)了14宗涉宅地塊，總起始價(jià)約253億元，相較5月份第一批集中供地的18宗、367.7億元起始價(jià)，規(guī)模有所縮減。從最終結(jié)果看，14宗掛牌地塊中，共計(jì)11宗成功出讓?zhuān)?宗因無(wú)人報(bào)價(jià)流拍。總成交價(jià)約為209.6億元，相較第一批集中供地341.4億元的成交金額，下降了近39%。

在廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來(lái)，廣州的土地供應(yīng)部門(mén)頗具營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)，就土地拍賣(mài)會(huì)積極詢(xún)問(wèn)開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)并適當(dāng)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)。據(jù)克而瑞觀察，在2021年的第三輪集中供地后，廣州來(lái)自中心六區(qū)的土地供應(yīng)占比便逐次增加，本次的占比已經(jīng)達(dá)到了64.3%，有9宗之多。降低單幅土地的出讓門(mén)檻也有利于吸引更多的開(kāi)發(fā)商參與，這次供應(yīng)的14宗土地里，有7宗的起拍價(jià)低于15億元。此外，絕大部分地塊都取消了“競(jìng)自持”的要求，僅1宗地塊仍保留。

本場(chǎng)土地拍賣(mài)最受關(guān)注的莫過(guò)于天河區(qū)燕塘地塊三。該地塊的總建筑面積為16.81萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)約70.6億元，為本次起始價(jià)最高的地塊。由于最近5年該地塊周邊5公里內(nèi)都沒(méi)有住宅用地出讓?zhuān)圆簧俜科蠖寄θ琳茰?zhǔn)備奮力一搏。最終，越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、華發(fā)股份、珠江股份及廣州嘉達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司參與了競(jìng)拍，并將總價(jià)推高到了81.19億元的最高限價(jià)，溢價(jià)率15%。

除了天河區(qū)燕塘地塊三，還有3宗土地也是溢價(jià)成交。荔灣區(qū)南岸路地塊被珠江股份以18億元的總價(jià)奪得，溢價(jià)率12.5%。保利發(fā)展以23.66億元的總價(jià)拿下了西塱AF022050地塊，溢價(jià)率約0.85%。廣州鋅片廠地塊則是被越秀地產(chǎn)與海珠安居置業(yè)（廣州）有限公司以11.1億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率0.9%。

本場(chǎng)流拍的地塊有3宗。吸取了過(guò)往大面積流拍的教訓(xùn)，增城區(qū)此次只拿出了中新鎮(zhèn)新福大道東側(cè)地塊，無(wú)奈依然無(wú)人問(wèn)津。天河區(qū)育新街南側(cè)地塊的建筑面積約為6.4萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)約24.4億元，折合樓面地價(jià)約3.8萬(wàn)元/平方米。據(jù)黃韜透露，此前有不少房企前去現(xiàn)場(chǎng)探地，但最后都搖頭走人，“因?yàn)榈貎r(jià)太高了?！瘪T佩云表示，該地塊周邊有一個(gè)在售項(xiàng)目，2019年開(kāi)盤(pán)至今去化率不到3成，目前毛坯售價(jià)不到7萬(wàn)元/平方米，以地塊將近4萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)計(jì)算，未來(lái)勢(shì)必要走高端路線，但其規(guī)模和周邊條件都有一定的制約，因此難免流拍。掛牌起始價(jià)約為13.6億元的白云區(qū)小坪村地塊，雖然距離地鐵站僅400米，但也沒(méi)能吸引開(kāi)發(fā)商的眼光。

民營(yíng)房企的信心還沒(méi)恢復(fù)

自去年下半年民營(yíng)房企陸續(xù)陷入債務(wù)危機(jī)以來(lái)，國(guó)企、央企便在廣州的土地拍賣(mài)會(huì)中占據(jù)了主力位置。今年的首批集中供地，大華集團(tuán)、蘭園控股兩家民營(yíng)房企分別競(jìng)得1幅土地，令廣州業(yè)內(nèi)的士氣為之一振。但是，在第二批集中供地中，民營(yíng)房企并未延續(xù)此前的積極勢(shì)頭，除非廣州嘉達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司能幸運(yùn)的被搖中，否則這11宗地就是百分百的被國(guó)企、央企納入囊中。保利發(fā)展以及花都區(qū)下屬的寶信地產(chǎn)是本次土地拍賣(mài)的大贏家，各自斬獲3宗土地，其余地塊也是被廣州的市屬、區(qū)屬企業(yè)所競(jìng)得。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，近一年市場(chǎng)環(huán)境驟變，區(qū)屬?lài)?guó)資企業(yè)開(kāi)始兜底土地、舊改項(xiàng)目，這一情況在過(guò)去并不常見(jiàn)，但未來(lái)可能會(huì)成為“新常態(tài)”，如本次拍地獲取3宗花都土地的寶信地產(chǎn)。短期內(nèi)國(guó)家隊(duì)“包場(chǎng)”，有利于維持新房開(kāi)發(fā)、交付的穩(wěn)定性。但若民營(yíng)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期缺席，將會(huì)影響市場(chǎng)活力，地方政府對(duì)于激活民企“拿地需求”任重道遠(yuǎn)。

債務(wù)壓力未有效緩解是影響民營(yíng)房企投資信心的重要原因。穆迪在7月8日發(fā)布的報(bào)告中表示，雖然政府已出臺(tái)支持與恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)信心的措施，但銀行仍將有選擇性地為開(kāi)發(fā)商通過(guò)貸款、債券和資管產(chǎn)品提供融資，而投資者則可能會(huì)對(duì)投資開(kāi)發(fā)商保持審慎態(tài)度。融資環(huán)境緊張的情況下，2022年內(nèi)開(kāi)發(fā)商的違約風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)持續(xù)存在，尤其是有大量境外債務(wù)到期 (或可回售) 及流動(dòng)性較弱的開(kāi)發(fā)商。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，債券市場(chǎng)渠道受限將使開(kāi)發(fā)商的再融資風(fēng)險(xiǎn)居高不下，未來(lái)12個(gè)月，受評(píng)開(kāi)發(fā)商將有326億美元境外債券及約合299億美元的境內(nèi)債券到期或可回售。

根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，拿地金額排名前10的房企中，只有濱江集團(tuán)是民營(yíng)房企。

融資渠道暢通的國(guó)企、央企雖然沒(méi)有太大的償債壓力，但在“以銷(xiāo)定產(chǎn)”的原則下，銷(xiāo)售額的下行也限制了他們的投資規(guī)模。例如，保利發(fā)展上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額2102.21億元，同比減少26.29%，中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口上半年的簽約銷(xiāo)售金額分別同比下降33%、32.86%，珠江股份預(yù)計(jì)上半年的歸屬母公司凈利潤(rùn)將錄得7億元至10億元的虧損。

廣州中原研究發(fā)展部表示，目前市場(chǎng)信心仍需提振，地方政府對(duì)于地塊的“價(jià)值預(yù)期”需要給開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)家更多的想象空間，此次取消了“競(jìng)自持”“限制購(gòu)買(mǎi)群體”等條件，可謂一大進(jìn)步。假如下一輪拍地能夠?qū)δ壳白罡?5%的溢價(jià)作出調(diào)整、放寬，對(duì)市場(chǎng)將有更大的積極作用。