爛尾樓事件正在逐漸平息。

最高法明確指出，爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)不能由業(yè)主單方面完全承擔(dān)。但是，關(guān)于爛尾樓的具體解決方案，各方都還拿不出一個(gè)較好的辦法，只能暫時(shí)性地拖著。

眾所周知，內(nèi)地的房地產(chǎn)預(yù)售制度來源于香港的“樓花”制度。在爛尾樓事件愈演愈烈之后，包括任澤平在內(nèi)的不少經(jīng)濟(jì)學(xué)大V建議，取消預(yù)售制。唯有取消預(yù)售制，保證一手交錢，一手交房，才能讓購房者和房企雙方處于買賣對(duì)等地位，才能確保購房者的合法權(quán)益。

【資料圖】

圖源富途牛牛

可是，事實(shí)果真如此嗎？我們也都知道，當(dāng)前，如融創(chuàng)、恒大、佳兆業(yè)、富力、華夏幸福以及陽光城等大型房企，均陷入了不同程度的現(xiàn)金流緊缺的泥沼。如果此時(shí)，再取消預(yù)售制，進(jìn)一步掐斷房企的資金來源，那么，很可能會(huì)波及到更多的國營房企也被拉下水，陷入同樣的現(xiàn)金流危機(jī)之中。

屆時(shí)，將會(huì)有更多的爛尾樓出現(xiàn)，也會(huì)有更多的業(yè)主權(quán)益受損。這是一個(gè)系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)問題，簡單粗暴，一刀切式地取消預(yù)售制，無異于給中國房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜，火上澆油。

取消預(yù)售制是目標(biāo)，但只能緩，不能急。任澤平之流不過是博眼球，賺流量的業(yè)務(wù)網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)學(xué)家罷了。

事實(shí)上，我們?nèi)テ饰鰻€尾樓之所以爛尾的原因就能發(fā)現(xiàn)，其中之核心在于：監(jiān)管資金不知去向。

監(jiān)管資金被非法、違規(guī)騰挪，才是樓盤大規(guī)模爛尾的直接導(dǎo)火索。要不取消預(yù)售制，維護(hù)房企不倒閉，又繼續(xù)推進(jìn)樓盤建設(shè)如期進(jìn)行，其實(shí)是有方法的，也是早就有答案的。

預(yù)售制來源于香港，避免預(yù)售制下樓盤爛尾的答案恰恰也在香港。香港的房地產(chǎn)預(yù)售制比內(nèi)地更早，可香港卻極少有爛尾樓。雖然李嘉誠老是被罵，但是，你要是買了和記黃埔的房子，還真不用擔(dān)心樓盤爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)控制這塊，以李嘉誠為代表的港資房企要穩(wěn)健得多。

內(nèi)地房企負(fù)債率動(dòng)輒80%以上，但和記黃埔負(fù)債率長期位于40%以下，居于絕對(duì)安全線以內(nèi)。在這個(gè)比爛的時(shí)代，回頭來看，香港的房地產(chǎn)監(jiān)管制度要比內(nèi)地完善得多。

內(nèi)地在抄香港房地產(chǎn)的作業(yè)時(shí)，只抄了“預(yù)售制”，卻沒有抄“預(yù)售制”背后的“監(jiān)管制度”。

香港為確保業(yè)主權(quán)益得到保護(hù)，把期房未交付前的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任壓實(shí)在了銀行和律師的身上。業(yè)主在購買期房時(shí)，先交30%定金，其中房企可以首批拿走5%，剩余資金存入律師在銀行設(shè)立的信托賬戶。在樓盤的前期建設(shè)過程中，開發(fā)商只能用自有資金去支付供應(yīng)商貨款。

律師作為獨(dú)立第三方，負(fù)有監(jiān)管責(zé)任。沒有律師的簽字，房企不得挪用信托賬戶里的資金。

銀行作為資金存入方和信托賬戶管理者也負(fù)有監(jiān)管責(zé)任。銀行必須按照建筑師開具的樓盤建設(shè)進(jìn)度證明，對(duì)房企進(jìn)行分期付款。樓盤建成10%，銀行就支付10%，建成90%，銀行就支付90%，全部建成交付后，銀行才會(huì)支付100%。

為什么銀行要對(duì)房企的在建樓盤進(jìn)度實(shí)施監(jiān)管？因?yàn)檫@關(guān)系到銀行的切身利益。在樓盤未交付之前，銀行不得跟業(yè)主簽署按揭合同。也就是說，在業(yè)主沒有收樓之前，風(fēng)險(xiǎn)全都扛在銀行的身上，業(yè)主不會(huì)背負(fù)上貸款壓力。

為什么要把風(fēng)險(xiǎn)扛在銀行身上？因?yàn)橄啾扔跇I(yè)主，銀行和房企的關(guān)系更加公平對(duì)等。房企需要銀行提供貸款，而銀行也需要房企這類大客戶，為銀行持續(xù)帶來貸款業(yè)務(wù)。二者相互依賴，相互成就，也能做到相互監(jiān)督。基本上，房企不敢賴銀行的賬，銀行為確保貸款良性，也會(huì)積極監(jiān)督房企的施工進(jìn)度，按進(jìn)度撥款。

為防止房企和銀行勾結(jié)起來，香港還特別加了一道鎖——“律師監(jiān)督”。

在這三方制衡下，對(duì)業(yè)主就非常友好了。業(yè)主只要交了首付，就能安心等著交樓。反正，業(yè)主也沒有按揭。要是樓盤爛尾，業(yè)主就能要求從銀行信托賬戶退還購房款，再買新房。樓市購買力不會(huì)消失，人們對(duì)預(yù)售制也充滿信心。

在這種情況下，香港爛尾率極低。因?yàn)閷?duì)香港房企而言，若是樓盤爛尾，那可就全砸在自己手里了，房企要虧得血本無歸。

為什么內(nèi)地樓盤會(huì)大量爛尾？從根源上來講就是，內(nèi)地只抄了預(yù)售制，卻沒有抄預(yù)售監(jiān)管制度。內(nèi)地的預(yù)售資金由銀行和房管局共同監(jiān)管。但是，房企、銀行和地方政府三方本質(zhì)上存在著深度的利益捆綁，監(jiān)管效果大打折扣。

各方為了自身利益最大化，把期房的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了業(yè)主身上，讓業(yè)主提前背上了巨額房貸。即便樓盤爛尾，房貸也不能斷供，業(yè)主成了終極背鍋俠。

要改變這種狀況，保護(hù)業(yè)主權(quán)益，其實(shí)只要做一個(gè)小小的改變即可：在業(yè)主未收房之前，業(yè)主無需支付房貸。

在內(nèi)地，銀行都是各大房企的金主爸爸。把風(fēng)險(xiǎn)還給銀行，銀行對(duì)監(jiān)管資金的監(jiān)管效果必然是立竿見影的。

業(yè)主房款也付了，房企也有開發(fā)資金，預(yù)售制還能保留，不至于破壞現(xiàn)有的房地產(chǎn)銷售生態(tài)，以穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管責(zé)任則大部分轉(zhuǎn)移到銀行，

到這時(shí)，是否取消預(yù)售制就不那么重要了。