作者| 貓哥

(相關(guān)資料圖)

來源| 大貓財(cái)經(jīng)

爛尾樓業(yè)主們放手一搏，終于有一些停貸的樓盤開始復(fù)工了。

聽起來很像好消息，但是停貸的“根兒”卻仍然沒有解決，某券商對停貸事件做了估算：行業(yè)的停工面積大約5億㎡，按1萬/㎡的價(jià)格來測算，對應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值5萬億，按60%的首付計(jì)算，涉及2萬億的按揭。

風(fēng)險(xiǎn)大不大？看各方表態(tài)，“不大”。

監(jiān)管說，“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場化參與風(fēng)險(xiǎn)處置”，地方說，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，銀行則是曬出了各自賬單說，“風(fēng)險(xiǎn)總體可控”。

接下來，銀行也強(qiáng)勢表態(tài)，這些停貸的業(yè)主們還是得還貸的，因?yàn)樗麄冾^上還有一把叫做“征信”的刀。

但停貸的業(yè)主們既然敢停，就肯定不在乎什么征信了，而其他被點(diǎn)燃怒火的人們，開始把這事兒往“根兒”上刨了，禍?zhǔn)字敝割A(yù)售制，任澤平更是大聲疾呼“是時(shí)候取消商品房預(yù)售制了”。

對于預(yù)售制，爭議也不?。?/p>

贊成取消的人認(rèn)為，預(yù)售制對于購房者不公，用你得錢蓋你的房，還動(dòng)不動(dòng)就爛尾了，那這錢去哪了？“以后一手交錢一手交房，天經(jīng)地義”。

不過也有反對的，認(rèn)為“預(yù)售制是全世界通行并且合理的，如果取消預(yù)售制，房企資金壓力更大，房價(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，更加不利于購房者。”

預(yù)售制該不該取消？

最近，又有風(fēng)聲傳出來，某一線城市的住建局內(nèi)部已經(jīng)在開會(huì)，探討實(shí)行現(xiàn)房銷售的可能性，房協(xié)也想組織開發(fā)商討論，但是大部分都不愿意多談。

畢竟，預(yù)售制已經(jīng)在中國內(nèi)地存在了28年。

1953年6月，有一家“霍興業(yè)堂置業(yè)有限公司”在香港注冊成立了。

老板是霍英東和妻子呂燕妮，他們正式從航運(yùn)跨界到了房地產(chǎn)，那時(shí)恰逢香港人口激增，商業(yè)蓬勃，房地產(chǎn)市場很火爆，霍興業(yè)堂成為了霍家地產(chǎn)的大本營，第一筆生意就是銅鑼灣的使館大廈，打響了頭炮。

然后他們從嘉道理家族買下了眾坊街道東莞街的地塊，準(zhǔn)備蓋100多棟住宅。

但是吧，蓋樓需要錢，公眾買樓也需要錢，以前整棟賣，后來他分層賣，但是分層還是門檻太高，一下拿不出來那么多錢，有買賣才有房地產(chǎn)的興旺，咋調(diào)動(dòng)大家買樓呢？

于是在房子開始蓋之前，他就派發(fā)售樓說明書，告訴大家雖然房子我還沒開始蓋，但是我已經(jīng)準(zhǔn)備賣樓了，但是我也不讓你一次性付清，而是分期：

第一期先交訂金百分之五十，第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期余款百分之十于領(lǐng)到入伙紙時(shí)清繳。

這就是成了中國最早的分期付款和“賣樓花”。

這個(gè)創(chuàng)舉真的是震動(dòng)香港，地產(chǎn)商們很快就學(xué)會(huì)了，看中里面機(jī)會(huì)的黃牛們，也是開聞風(fēng)而動(dòng)，低買高賣，賺了不少，“賣樓花”風(fēng)靡香港，“整個(gè)香港仿佛瘋狂了似的，普羅大眾卷進(jìn)了房地產(chǎn)的旋風(fēng)里”。

1988年，海南也學(xué)會(huì)了香港這一套，“賣樓花”也開始成為海南特產(chǎn)，并向兩廣擴(kuò)散，現(xiàn)在的不少地產(chǎn)大佬，都曾在海南玩過這個(gè)游戲，但是很快，房地產(chǎn)泡沫破裂，這場游戲奠定了海南“天涯海角爛尾樓”的場景。

在霍家“賣樓花”創(chuàng)制后的40后，也是海南房地產(chǎn)泡沫破裂的1年之后，1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》通過，預(yù)售正式制度化。

在香港火爆，進(jìn)入內(nèi)地市場后，自然也是大受歡迎，別說，預(yù)售也確實(shí)能達(dá)到四方共贏：

對開發(fā)商而言，能解決缺錢的問題，因?yàn)轭A(yù)售能夠回籠資金，是高周轉(zhuǎn)的重要一環(huán)；

對于購房者而言，期房的價(jià)格相對現(xiàn)房低，購房壓力能小很多；

對于銀行來講，業(yè)主的貸款背后是高額收益，房貸是銀行的主要利潤來源之一；

而對于國家發(fā)展而言，對城鎮(zhèn)化的推進(jìn)作用，貢獻(xiàn)不可磨滅。

當(dāng)然，最開心的就是開發(fā)商，因?yàn)楹芟袷且粓觥翱帐痔装桌恰庇螒颍?/strong>

2013年，王健林成為了中國首富，大家對萬達(dá)的擴(kuò)張“看不懂”，王健林就給大家來了一個(gè)釋疑，資金鏈中最重要的一環(huán)就是“預(yù)售資金”：

一個(gè)項(xiàng)目，自有資金占總投資的20%-30%，因?yàn)槟玫氐牟糠质且欢ǖ米约禾湾X的，但是買完地辦完四證，就可以向銀行貸款了，自有+銀行貸款能占到總投資的50%，這部分錢可以支撐建設(shè)到可以銷售的程度，然后剩下的50%的錢，就來自預(yù)售。

銷售的錢到手，支持把這個(gè)樓完全蓋完，最后到竣工的時(shí)候一算賬，銷售產(chǎn)生的利潤差不多接近甚至等于這個(gè)物業(yè)的總造價(jià)，這樣就不需要增加更多的貸款，可以發(fā)展的非?？?。

可以說，中國房地產(chǎn)市場的狂飆突進(jìn)，預(yù)售制起到了相當(dāng)大的作用，目前市面上90%以上的新房，都是預(yù)售的。

這種模式真的能一直玩的轉(zhuǎn)嗎？

還真不是，老王也說了，這種高杠桿的模式有一個(gè)前提，就是取決于房地產(chǎn)市場前景和發(fā)展趨勢，“如果10到15年，中國房地產(chǎn)還能夠保持一個(gè)勻速或是保持現(xiàn)在規(guī)模往上走，這個(gè)模式是沒有問題的”。

現(xiàn)在，這個(gè)模式顯然已經(jīng)有點(diǎn)玩不轉(zhuǎn)了。

預(yù)售資金給房企加杠桿，已經(jīng)成為了行業(yè)毒瘤，加杠桿的代價(jià)不用自己付，房貸的成本是業(yè)主自己背的，而銀行在做這筆房貸的時(shí)候，也盡可能把自己摘出去，只負(fù)責(zé)放貸收息，對爛尾房負(fù)責(zé)的概率微乎其微。

預(yù)售是爛尾停貸的根兒嗎？

這問題就復(fù)雜了，按說上面有規(guī)章地方有細(xì)則，如果都認(rèn)真落實(shí)也就不會(huì)有爛尾事情，但是現(xiàn)實(shí)并非如此。

一般來說，賣房的前提是拿到預(yù)售證，而拿到預(yù)售證的條件包含“四證”在手，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”，然后就申請預(yù)售了，當(dāng)然也有的地方規(guī)定，多層建筑要完成主體結(jié)構(gòu)的三分之一以上，高層建筑要完成地面以下主體工程。

但是監(jiān)管部門對銀行的要求是：只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

問題來了，不封頂是可以預(yù)售的，但不封頂就不能貸款，沖突下咋執(zhí)行的，大家肯定都知道了。

而且預(yù)售還有一個(gè)規(guī)定，那就是“預(yù)售款必須用于相關(guān)的工程建設(shè)”，而且會(huì)有一個(gè)監(jiān)管賬戶來管理這些預(yù)售款的，開發(fā)商對于預(yù)售款的支取要嚴(yán)格管理。

按說用預(yù)售賬戶里面的錢就能完成后續(xù)建設(shè)的，咋就爛尾了呢？說白了，就是錢被挪用了。

要求與實(shí)際操作之間，差的就不是一星半點(diǎn)。

這么多年了，這都成了行業(yè)“潛規(guī)則”了，相關(guān)方都是睜一只眼閉一只眼。

而且，在地方調(diào)控的時(shí)候，監(jiān)管賬戶的松緊都是可以調(diào)的。

比如，今年4月份，救市還是就房企的選擇中，是傾向于救房企的，所以政策向房企傾斜，地方“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”：不再要求購房款全額繳存監(jiān)管賬戶、商品房預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金比例從40%調(diào)到30%、賬戶可特例支取、支持企業(yè)使用銀行在途按揭款資金頂?shù)直O(jiān)管額度……

總之，一旦開了口子，那么房企的手就很難收回來，那么預(yù)售資金的監(jiān)管就很難落到實(shí)處，年景好的時(shí)候都做不到，何況現(xiàn)在，這也是老百姓呼喚取消預(yù)售的根本原因。

但這事，實(shí)在是有點(diǎn)難。

實(shí)踐過嗎？有先例的。

2016年，蘇州曾為“引導(dǎo)土地出讓理性競爭”，為預(yù)售設(shè)置條件，做過現(xiàn)售；深圳也曾在2016年拿出地塊，來做現(xiàn)售試點(diǎn)；2017年的杭州，曾經(jīng)在土拍階段就曾附加過“現(xiàn)售條款”。

但是，試點(diǎn)并不算成功，障礙之一，就是導(dǎo)致“房價(jià)大漲”。

深圳的現(xiàn)售地塊成了地王，蘇州那幾年房價(jià)漲的厲害，杭州嘛，更不用說了，房價(jià)也是被暴力拉升，所以后來也就沒人提這事兒了。

“現(xiàn)售是趨勢”，算是一個(gè)共識(shí)，廣州房協(xié)曾就預(yù)售制的去留發(fā)過文，有關(guān)部門都曾對預(yù)售制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)話，“建議逐步取消”，但是后來用“征求意見”和“情況不屬實(shí)”搪塞過去了，現(xiàn)售又成了黑不提白不提的事兒了。

2020年，海南省印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，不僅通知上了網(wǎng)，海南省還專門召開了一場新聞發(fā)布會(huì)來介紹這則通知：

“其中核心內(nèi)容是建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制，并創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，以及實(shí)行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等”。

海南搞現(xiàn)售有啥好經(jīng)驗(yàn)可以推廣嗎？現(xiàn)在還不好說，但是，海南之后再無一省份，敢把全面現(xiàn)售落地。

那取消的阻力在哪兒呢？

開發(fā)商肯定第一個(gè)不愿意，預(yù)售的杠桿取消了，對于高峰期的房企都影響很大，就別說現(xiàn)在的低谷期了，如果真的取消，那么可能很多房企會(huì)加速死亡；

地方上推行的意愿也不是很大，現(xiàn)在在財(cái)政收入日漸減少的情況下，對于土地財(cái)政的沖擊，不是一星半點(diǎn)；

銀行也不愿意，當(dāng)居民的房貸轉(zhuǎn)成開發(fā)商的開發(fā)貸，意味著當(dāng)初業(yè)主們身上的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上，當(dāng)銀行的風(fēng)險(xiǎn)從20-30%變成70%-80%的時(shí)候，結(jié)果就可想而知了。

所以，這事的結(jié)局會(huì)咋樣呢？說說就好了，還想咋滴？