隨著6月22日鄭州首輪集中土拍收金107億元，今年22城首輪集中土拍全部完成。

有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，22城共計(jì)推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規(guī)劃建筑面積3907萬(wàn)平米，總成交金額4969億元，與去年首輪相比降幅超5成。其中，深圳平均溢價(jià)率為14.98%，是本輪熱度最高城市；天津流拍與撤牌地塊宗數(shù)最多，顯出冷意。22城有8城底價(jià)成交地塊宗數(shù)占比超過(guò)80%，土地市場(chǎng)熱度較為平靜。

值得注意的是，首輪集中土拍的拿地企業(yè)仍以央國(guó)企、地方平臺(tái)為主，部分城市地方平臺(tái)拖底明顯。其中，北京、深圳、廈門、深圳、重慶央國(guó)企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，南京更是超9成，僅合肥民企拿地宗數(shù)占比超過(guò)50%。

(相關(guān)資料圖)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，22城首輪集中土拍成交量顯著不及去年首輪，競(jìng)拍熱度也仍處于低熱狀態(tài)。由于多數(shù)房企上半年銷售回款不及預(yù)期，當(dāng)下的發(fā)力點(diǎn)仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來(lái)的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態(tài)，拿地企業(yè)也將延續(xù)以央企、國(guó)企、地方平臺(tái)為主的格局。

鄭州土拍熱度微有回升

6月22日，鄭州首輪土拍收官。這次土拍是在鄭州出臺(tái)19條穩(wěn)樓市新政以及重啟棚改貨幣化安置、房票安置的背景下進(jìn)行的。

據(jù)了解，此次共計(jì)成交地塊15宗，收金107億元。其中，有10宗為城改及安置用地，這些地塊的意向房企早已敲定，均為底價(jià)成交；有5宗公開出讓，3幅地底價(jià)成交，僅有2宗產(chǎn)生較高溢價(jià)，溢價(jià)率分別為8%和12%。

本輪最受關(guān)注的地塊是北龍湖3號(hào)地塊，區(qū)位優(yōu)越，出讓地價(jià)較此前周邊成交地塊價(jià)格明顯下調(diào)，地價(jià)房?jī)r(jià)差超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，盈利空間充裕，因而競(jìng)拍熱度相對(duì)較高，最終由保利以13.09億元、溢價(jià)8%競(jìng)得。

另外，管城金岱園區(qū)地塊區(qū)位也比較佳，周邊項(xiàng)目近期去化表現(xiàn)不錯(cuò)，同時(shí)該項(xiàng)目此次出讓地價(jià)明顯下調(diào)，吸引力倍增，亦吸引了多家房企競(jìng)拍，最終由龍湖以9.35億元、溢價(jià)12%競(jìng)得。

而在10宗城改地塊中，有超過(guò)一半土地為鄭州國(guó)企及平臺(tái)公司摘得，政府托底意圖明顯。

克而瑞研究中心指出，為了防止大規(guī)模流拍，鄭州在此次供地正式掛牌前動(dòng)作頻繁，不僅試行了土地出讓預(yù)申請(qǐng)機(jī)制，還在3月1日出臺(tái)的“穩(wěn)地產(chǎn)十九條”中提出了降低土拍保證金比例、允許土地價(jià)款分期繳納等相關(guān)措施。一方面，通過(guò)預(yù)申請(qǐng)機(jī)制可摸底房企的拿地意愿，能有效減少土地流拍現(xiàn)象的發(fā)生。另一方面，降低土拍保證金比例及允許土地價(jià)款分期繳納等措施意圖減輕房企拿地壓力，提振房企拿地積極性。此外，對(duì)于此前撤牌或流拍地塊，鄭州和其它城市一樣，采取了下調(diào)地價(jià)、上提住宅限價(jià)等手段，來(lái)吸引房企競(jìng)拍。

克而瑞研究中心認(rèn)為，與去年第三輪集中土拍相比，鄭州本輪土拍熱度微有回升：平均溢價(jià)率由去年第三輪的0.43%漲至1.9%，無(wú)一宗地塊流拍。

不過(guò)，中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤則表示，從鄭州首輪土拍成交結(jié)果來(lái)看，企業(yè)參拍并不激烈，在鄭州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，銷售依然承壓，整體市場(chǎng)仍然處于底部恢復(fù)期，房企拿地普遍極為謹(jǐn)慎，企業(yè)當(dāng)下的主要發(fā)力點(diǎn)仍是促銷售，促回款。

克而瑞研究中心也指出，面對(duì)不斷下行的樓市，鄭州早在今年3月初就發(fā)布了穩(wěn)樓市19條措施，包括有針對(duì)性取消限購(gòu)，允許部分家庭新購(gòu)一套住房，明確取消認(rèn)房又認(rèn)貸，降低房貸利率，并推行貨幣化安置等多項(xiàng)措施，是重點(diǎn)城市中樓市調(diào)控放松力度最大的城市。其后，擴(kuò)大首次購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放范圍、落實(shí)首套房貸利率執(zhí)行下限標(biāo)準(zhǔn)、降低二套房首付比例、開啟房票安置等政策相繼出臺(tái)，開啟全面救市。但從近期樓市成交表現(xiàn)來(lái)看，政策效果卻并不及預(yù)期，當(dāng)前樓市仍在信心筑底期。

22城首輪土拍收金同比降超5成

隨著鄭州首輪集中土拍收金107億元，今年22城首輪集中土拍全部完成。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，22城共計(jì)推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規(guī)劃建筑面積3907萬(wàn)平米，總成交金額4969億元。

由于今年首輪集中供地期間，部分城市將全年土拍輪次調(diào)整為4輪，導(dǎo)致首輪供地規(guī)模較去年首輪明顯下降6成，因此今年首輪總成交金額較去年首輪縮減了5成以上，較去年第三輪減少908億元，占去年全年成交總額的21.9%。

從首輪土拍成交結(jié)果來(lái)看，各城市土地市場(chǎng)熱度分化顯著，部分城市土拍市場(chǎng)回溫加速。

其中，深圳、合肥兩個(gè)城市觸頂成交地塊占比最多，深圳觸頂成交地塊占比100%，是本次集中供地?zé)岫茸罡叱鞘?；合肥觸頂?shù)貕K占比62.5%，位列其次；杭州、上海觸頂成交地塊占比分別為39%和33%。從成交溢價(jià)看，深圳本次8宗成交平均溢價(jià)率為14.98%，合肥24宗成交地塊平均溢價(jià)率為11.2%。

同時(shí)，有部分城市多數(shù)地塊底價(jià)成交，土拍市場(chǎng)熱度較為平靜。22城有8個(gè)城市底價(jià)成交地塊宗數(shù)占比超過(guò)80%，另有7個(gè)城市底價(jià)成交宗數(shù)占比超過(guò)50%。其中，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)兩城市底價(jià)成交占比均100%。

另外，有部分城市略顯冷意，出讓地塊流拍與撤牌占據(jù)主流。其中，天津土拍意外地塊流拍宗數(shù)最多，出讓30宗地中有15宗提前撤牌9宗流拍，流拍與撤牌率83%；長(zhǎng)春僅出讓2宗涉宅用地，成交前1宗南關(guān)地塊撤牌，僅成交綠園區(qū)1宗宅地，流拍率50%。

中指研究院指出，2022年以來(lái)，土拍規(guī)則延續(xù)調(diào)整趨勢(shì)，減少或取消競(jìng)自持竟配建部分，從降低成本到降低實(shí)際成本；在地塊的利潤(rùn)空間方面有明顯的提升，如此前流拍地塊降低地價(jià)后重新掛牌，以及提高限售價(jià)格，都在不同程度上提高了企業(yè)的拿地積極性。

從拿地企業(yè)來(lái)看，仍以央國(guó)企、地方平臺(tái)為主，部分城市地方平臺(tái)拖底明顯。北京、深圳、廈門、深圳、重慶央國(guó)企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，其中南京超9成。另外，地方平臺(tái)拿地比例逐漸提高，無(wú)錫、天津、蘇州等城市地方平臺(tái)拿地宗數(shù)占比均超七成。而民企拿地積極性不足，南京、深圳、蘇州拿地企業(yè)中無(wú)民企獲取，北京、廈門、廣州、寧波、天津僅在一成左右，僅合肥民企拿地宗數(shù)占比超過(guò)50%。

下半年土拍熱度仍將維持低熱

對(duì)于當(dāng)前的土地市場(chǎng)形勢(shì)，克而瑞研究中心認(rèn)為，雖然多數(shù)城市首拍門檻較去年第三輪進(jìn)一步降低，但受樓市成交復(fù)蘇不及預(yù)期、房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎等因素影響，22城首輪集中土拍成交量顯著不及去年首批，競(jìng)拍熱度也仍處于低熱狀態(tài)：16個(gè)城市的首拍溢價(jià)率不及5%，14個(gè)城市仍有土地遭遇流拍，其中樓市銷售承壓的天津、沈陽(yáng)、濟(jì)南、長(zhǎng)春等地，首批熱度更是跌至谷底。

展望下半年的土地市場(chǎng)，克而瑞研究中心認(rèn)為，當(dāng)前，重點(diǎn)城市第二輪集中土拍潮已經(jīng)開啟。在首拍普遍低熱的背景下，已掛牌城市中南京、廣州、成都等均進(jìn)一步放松了競(jìng)拍規(guī)則，也相繼放松了樓市調(diào)控政策。但由于多數(shù)房企上半年銷售回款不及預(yù)期，當(dāng)下的發(fā)力點(diǎn)仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來(lái)的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態(tài)，拿地企業(yè)也將延續(xù)以央企、國(guó)企、地方平臺(tái)為主的格局。

中指研究院預(yù)計(jì)，下半年土拍規(guī)則繼續(xù)放寬，降門檻、降地價(jià)、提利潤(rùn)，提升企業(yè)拿地意愿；土地成交熱度分化加劇，深圳、杭州、合肥等城市表現(xiàn)相對(duì)較好，而部分庫(kù)存去化承壓或市場(chǎng)處于深度調(diào)整期的城市，如天津、濟(jì)南、福州土拍熱度延續(xù)去年三批次低溫?zé)岫?，短期仍難以改善；拿地企業(yè)仍以央國(guó)企為主，民企拿地愈加謹(jǐn)慎，地方平臺(tái)托底意愿下降。