百余地松綁也還沒能止住樓市的下滑,5月伊始,各大房企紛紛發(fā)布了4月的業(yè)績月報。5月8日,北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),在已經(jīng)發(fā)布的10余家50強(qiáng)房企的4月業(yè)績月報中,無論是4月單月還是前4月累計業(yè)績,均出現(xiàn)較大幅度的下滑,且平均跌幅超過50%,房企的生存狀況看起來依舊寒冷如冬。在“一行兩會一所”接連發(fā)聲、百余城松綁落地后,失去小陽春的樓市未來到底會走向何方?
平均跌幅超50%
萬科4月實現(xiàn)合約銷售金額308.4億元,同比下降38%,碧桂園4月實現(xiàn)合約銷售金額226.4億元,同比下降57.14%,旭輝4月實現(xiàn)合約銷售金額101億元,同比下降61.83%……
wind數(shù)據(jù)顯示,截至目前,在5月初各大房企紛紛發(fā)布的4月銷售業(yè)績月報中,基本都可以看到上述景象。在2022年3月中房協(xié)最新評判出的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP榜單中,萬科位列第一名,其合約銷售金額數(shù)據(jù)也是目前為止前50強(qiáng)中表現(xiàn)最好的,但是即便如此,同比數(shù)據(jù)依舊下跌了38%。
就4月單月數(shù)據(jù)來看,無論是頭部的萬科、碧桂園,還是旭輝、金茂等中堅力量,亦或是出現(xiàn)融資困難的融信、雅居樂,不論各大房企目前狀況如何,歷史地位實力如何,4月的業(yè)績狀況均出現(xiàn)了一致的大幅下跌,部分房企的同比下跌幅度甚至高達(dá)近70%。
若僅僅是4月單月數(shù)據(jù)略顯單薄,整體結(jié)合1-4月數(shù)據(jù)來看,下跌趨勢依舊非常明顯。
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,2022年1-4月,TOP100房企銷售額均值為212.2億元,同比下降50.2%;其中銷售額超千億房企3家,較去年同期減少6家;超百億房企57家,較去年同期減少46家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為155.2億元,權(quán)益銷售面積均值為109.1萬平方米,同比分別下降50.7%和51.5%。
“現(xiàn)在的銷售難不只是在受疫情影響重的華東市場,北京市場3月剛剛有點(diǎn)起色,疫情再次反復(fù)。”華南某掙扎在警報線邊緣的房企分管營銷的副總裁透露,現(xiàn)在整體市場并沒有因為多地松綁而復(fù)蘇,反而地方在有些政策的執(zhí)行上面存在名里松綁暗里收緊的情況,鑒于當(dāng)前的市場,集團(tuán)已經(jīng)取消了一些沒有起色的區(qū)域公司獨(dú)立建制,例如,將北京公司合并進(jìn)西安公司,也沒有進(jìn)一步拿地的意愿。“說白了,大家都是寧愿不拿地,也不能拿錯地,收縮的意愿非常明顯。”
同樣的情況也出現(xiàn)在了此前以激進(jìn)著稱的西南某二十強(qiáng)房企上,該集團(tuán)執(zhí)行總裁也透露,今年的拿地政策是“原則上不擴(kuò)張”。
需求釋放不充分
“當(dāng)前樓市市場冰凍太深了,就當(dāng)前的政策力度還是不夠大。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水坦言。
劉水進(jìn)一步分析道,當(dāng)前的政策力度還是不夠大,對需求的刺激不夠充分,部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策在松綁,限購、限貸是有條件的邊際調(diào)整,沒有完全放開,松綁力度較小,市場冰凍較深,不足以改變購房者預(yù)期。
在劉水看來,一線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策、市場變動具有示范和帶動作用,這些城市房地產(chǎn)政策及市場變動,會帶動二線城市及三四線城市房地產(chǎn)市場變動,進(jìn)而帶動全國房地產(chǎn)市場回穩(wěn)。但就目前情況來看,一線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策沒有明顯放松,更多是個別二線城市及三四線城市房地產(chǎn)政策松動,這些城市影響力相對較小,對整個房地產(chǎn)市場的影響也較為有限。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,當(dāng)前政策持續(xù)寬松,但是房企的市場銷售數(shù)據(jù)并沒有買賬,充分說明了市場依舊面臨巨大壓力,除了受目前經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境制約以外,相關(guān)的松綁政策對需求的刺激并不充分,對于購房資格的一些限制性措施松綁還不夠,一些沒有購房資格的老百姓,需求是被壓抑的,這種需求反而是最容易被激活的。
全面支持政策有待落地
“冰凍三尺,烈火才能融化。”劉水在談到樓市如何才能走出寒冬時談到,國家層面要有明確的更大力度的政策支持,全面放松當(dāng)前限制性措施,支持住房需求釋放,盡快出臺全面支持政策,促進(jìn)房地產(chǎn)銷售回暖。當(dāng)前房地產(chǎn)遇到的問題,如房企債務(wù)違約頻發(fā)、民營房企融資難、房地產(chǎn)投資增速下降過快、房企不斷裁員等等,只有房地產(chǎn)銷售回暖,這些問題才能解決。解決當(dāng)前房地產(chǎn)的問題,關(guān)鍵是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售回暖。
事實上,自進(jìn)入2022年以來,中央層面多次提及保障房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展,全國已經(jīng)有百余個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營狀況自主下調(diào)了房貸利率,疊加一季度60多個城市發(fā)布了百余次房地產(chǎn)相關(guān)政策,央行、深交所等部門也同時發(fā)聲,支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,包括支持房企正常融資活動,允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途,鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
嚴(yán)躍進(jìn)則進(jìn)一步表示,破解當(dāng)前房企難題,有兩方面很重要,一方面是一些限制措施要進(jìn)一步取消,優(yōu)惠政策力度要進(jìn)一步放大,充分釋放潛在需求;另一方面還需各地實實在在地去推動政策落地,不能推出了政策就了事,還要不斷地檢查政策效果,市場反應(yīng),及時優(yōu)化和調(diào)整。
劉水還補(bǔ)充道,一些錯誤的觀念認(rèn)識也制約著房地產(chǎn)政策的調(diào)整,比如房地產(chǎn)不是實體經(jīng)濟(jì),去年底國家部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)明確表達(dá),房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),是宏觀經(jīng)濟(jì)重要支柱,對穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)具有不可替代的作用。研究表明,房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)在30%左右,直接及間接帶動就業(yè)上億人,是地方城市政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要財政來源,房地產(chǎn)發(fā)展是穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的重要抓手。
因此,劉水表示,“除了政策環(huán)境、金融環(huán)境以外,改變錯誤觀念,不要妖魔化房地產(chǎn),要為房地產(chǎn)市場的恢復(fù)營造良好的輿論環(huán)境,這一點(diǎn)也十分重要”。
對于未來,嚴(yán)躍進(jìn)表示,市場的反應(yīng)是遲鈍的,盡管近四個月房企銷售數(shù)據(jù)下跌比較厲害,但是一些需求后續(xù)還是能夠被慢慢激活起來的。(記者 盧揚(yáng) 實習(xí)記者 孫永志)