4月20日，據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年4月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。相比于3月20日公布的LPR利率1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%來說，此次下降力度可以用“巨大”來形容。此次LPR利率再次浮動(dòng)下調(diào)也跟前段時(shí)間國家統(tǒng)計(jì)局公布的一季度GDP增速同比下滑6.8%有關(guān)系，那么此次下調(diào)后2020年的房地產(chǎn)是否會(huì)再次上漲?希望不會(huì)。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

2020年第一季度GDP增速同比下跌6.8%，創(chuàng)歷史記錄可以說給予金融機(jī)構(gòu)極大壓力，傳統(tǒng)行業(yè)除去房地產(chǎn)外其他行業(yè)恢復(fù)真的不理想

雖然說1季度央行通過降準(zhǔn)、逆回購等操作釋放了3萬多億的資金流動(dòng)性，但一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)仍未達(dá)預(yù)期

圖上所示是國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2020一季度GDP初步核算數(shù)據(jù)》，可以明顯看到哪怕央行在一季度已經(jīng)先后釋放了超過3萬億的流動(dòng)性，但是恢復(fù)不錯(cuò)的行業(yè)還是互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)，當(dāng)然也跟這些行業(yè)本身沖擊有限有關(guān)系。在傳統(tǒng)行業(yè)中，除去農(nóng)林牧漁外，恢復(fù)最快的還是房地產(chǎn)行業(yè)，而受到?jīng)_擊最大的還是批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)。

過去一直有這樣一種判斷“一旦有新增貸款出現(xiàn)，必然會(huì)有大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)”，可以說此次疫情后哪怕我們已經(jīng)足夠謹(jǐn)慎還是很難避免資金流入房地產(chǎn)的情況。要不然此次房地產(chǎn)的恢復(fù)情況也不會(huì)這么快，這也是為何很多房企敢4月份“調(diào)價(jià)”的原因。

4月份LPR利率1年期利率下調(diào)至3.85%，5年期下調(diào)至4.65%，目的還是為了降低企業(yè)融資成本，只不過此次5年期利率下調(diào)有點(diǎn)讓人意外

記得3月份面對(duì)國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀的情況，5年期LPR利率仍然沒有變動(dòng)，此次降低真的會(huì)減少購房者的購房成本，不過真的減少有限。這跟目前實(shí)行的LPR利率計(jì)算方式有關(guān)系，也就是我們熟知是LPR利率+加點(diǎn)的方式。介于目前國內(nèi)銀行主要的房貸發(fā)放方式其實(shí)還是參考過去的固定利率4.9%+上浮的方式，購房者實(shí)際得到的好處會(huì)大大折扣。更何況從今年開始對(duì)于存量住房貸款開始LPR利率轉(zhuǎn)換還是要等到2021年1月份后才開始正式實(shí)施的。

房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力從2008年開始已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的供求關(guān)系了，投資才是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵

從2008年之后房產(chǎn)已經(jīng)從過去單純的“住房產(chǎn)品”變?yōu)?ldquo;投資品”了，這也是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的關(guān)鍵

圖上所示是2007-2018年商品房平均銷售價(jià)格走勢(shì)圖，可以看到兩個(gè)節(jié)點(diǎn)很關(guān)鍵，2008年4萬億刺激后房?jī)r(jià)大漲，這里面已經(jīng)摻加了太多的投資、投機(jī)因素;2014年也是一個(gè)階段，為了解決房產(chǎn)銷售不足的問題又是放開調(diào)控，不少普通居民都開始步入房產(chǎn)投資領(lǐng)域，尤其是上市公司、企業(yè)和外來居民開始向一二線城市聚集，一二線城市房?jī)r(jià)開始突飛猛進(jìn);2016年后的一次“去庫存”徹底讓三四等中小城市房?jī)r(jià)也開始大漲起來。為何會(huì)大漲?其實(shí)就是全民參與了房產(chǎn)投資。

LPR利率下降，2020年房地產(chǎn)是否會(huì)再次上漲?看似具備，購買力不足是關(guān)鍵

數(shù)據(jù)已經(jīng)表明購買力不足了，真正有購房需求的人數(shù)在減少，購買力在缺失

圖上所示是公布的是過去一年中國消費(fèi)者信心指數(shù)走勢(shì)圖，可以明顯看到進(jìn)入2020年后消費(fèi)者信心指數(shù)直接下降到118.9;哪怕是2019年這樣一個(gè)在不斷刺激居民消費(fèi)的背景下，消費(fèi)指數(shù)上漲也是很有限的，期待消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還是很“費(fèi)勁”。究其主要原因還是居民收入跟不上，房?jī)r(jià)過高，當(dāng)然還有居民關(guān)心的醫(yī)療、教育等，這么大的壓力面前沒有多少人敢主動(dòng)消費(fèi)，尤其對(duì)于已經(jīng)成家的人來說。

從房產(chǎn)投資的角度來看2020年或許是一個(gè)“抄底”的機(jī)會(huì)，但前提是“調(diào)控放開”顯然不現(xiàn)實(shí)

圖上所示是過去20年房企住宅銷售套數(shù)走勢(shì)圖，可以明顯感覺到2008年后房地產(chǎn)“刺激”越來越頻繁，2012/2014/2016都或多或少有鼓勵(lì)大家購房的意思，說的直白點(diǎn)就是鼓勵(lì)大家“投資、投機(jī)”，房?jī)r(jià)也在這樣的環(huán)境下開始突飛猛進(jìn)。所以，我們可以確定一點(diǎn)“不鼓勵(lì)購房，房?jī)r(jià)基本不會(huì)大漲”。從目前來看哪怕第一季度GDP下跌6.8%，國家高層也沒有主動(dòng)刺激的意思，在隨著第二季度各行各業(yè)開始復(fù)工、復(fù)產(chǎn)，生活秩序恢復(fù)正常經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇也就沒有再用房地產(chǎn)刺激的必要了。

綜上，住房貸款開始實(shí)行LPR利率后最大的好處就是貸款利率每個(gè)月都在變動(dòng)，而正常情況下房企一個(gè)月的銷售套數(shù)和面積極其有限，真正能夠受到影響的也極其有限。更何況買房不是1-2個(gè)月就能決定的事情，所以大家也不用過分解讀LPR利率上調(diào)或者下調(diào)。畢竟LPR利率存在的根本意義在于降低企業(yè)融資成本，而不是鼓勵(lì)大家購房。各位覺得呢?原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。